Meu Primeiro Imóvel

Avaliação de imóveis antes do aluguel: saiba como fazer!

Quanto posso cobrar de aluguel? Conheça neste artigo tudo o que você precisa verificar antes de fixar o preço!

Uma das formas de constituir patrimônio e complementar a renda é por meio da aquisição de imóveis para locação. Mas se engana quem pensa que basta comprar um imóvel e alugá-lo.

Há vários pontos que devem ser levados em consideração antes de anunciar uma oportunidade de aluguel. Para tanto, a avaliação de imóveis é etapa essencial desse processo. Quer saber como avaliar o seu imóvel? Leia este artigo!

Como fazer uma avaliação de imóveis

Para avaliar um imóvel para locação é necessário analisar seus aspectos internos e externos e definir parâmetros como o valor médio do aluguel, regras para aceitação de garantias e os documentos que serão assinados ao fechar o negócio.

Nessa análise, vários são os fatores internos que devem ser levados em consideração, como endereço, idade, tamanho, tipo do imóvel etc. De acordo com cada um deles, o proprietário poderá determinar quanto poderá cobrar de aluguel.

Além desses fatores inerentes ao imóvel, o locador também deve ficar atento a questões externas a ele, como a situação do mercado imobiliário e o perfil geral dos locatários.

Fatores externos

Vamos explicar abaixo um pouco sobre esses fatores externos que interferem na avaliação de imóveis para locação. Veja:

Mercado imobiliário

No caso do mercado, é importante perceber que os preços de aluguéis serão sempre oscilantes. Dependendo da procura por imóveis, o valor pode aumentar ou diminuir de forma proporcional.

Quando há uma alta oferta de imóveis para locação, por exemplo, o locador deve tentar fazer com que o seu imóvel se destaque entre os demais e o valor mais baixo de aluguel será o principal atrativo para possíveis inquilinos.

Em contrapartida, quando a oferta é escassa e a demanda é alta, o valor do aluguel poderá ser mais elevado.

Perfil do locatário

O perfil do locatário também é essencial a ser avaliado previamente. Dependendo da condição financeira dos inquilinos em potencial, o valor do aluguel poderá variar para mais ou para menos.

Como exemplo, podemos citar os imóveis localizados em bairros universitários, cujo perfil do locatário é do estudante, que dispõe de baixo poder aquisitivo para alugar imóveis ou arcar com grandes quantias.

Garantias locatícias

Por fim, é imprescindível conhecer ainda todos os tipos de garantias locatícias permitidas pelo ordenamento jurídico brasileiro, para decidir quais são as que o locador está disposto a aceitar dos seus locatários.

Fiança pessoal, seguro fiança, fiança bancária e caução são as mais comuns hoje em dia e é preciso analisar as principais características de todas elas para decidir qual é a melhor, para cada caso específico. Confira abaixo:

- fiança pessoal: é uma pessoa, física ou jurídica, que se responsabiliza pelos débitos da locação, em caso de inadimplemento;
- seguro fiança: o locatário contrata um seguro que oferece garantias para o locatário. O valor vai depender da seguradora, mas costuma variar entre um ou três aluguéis;
- fiança bancária: nesse tipo, é o banco quem se responsabilizará pela inadimplência do locatário. Para tanto, emite um documento que expressa esse compromisso;
- caução: o locatário deposita, a título de garantia, o valor de três aluguéis em uma conta poupança, aberta em nome do locador, para pagamento de eventuais atrasos no aluguel ou danos no imóvel.

Documentos essenciais

Antes de fechar qualquer locação, é aconselhável deixar preparados alguns documentos básicos que serão assinados pelo locador e pelo locatário, como o termo de vistoria, o termo de entrega de chaves e o contrato de locação.

O termo de vistoria será o documento que assegurará às partes as condições nas quais o imóvel será entregue e conterá a sua descrição detalhada, incluindo dados importantes como pintura, piso, portas, janelas, interruptores etc.

Já o termo de entrega de chaves é bem mais simples e tem como função definir, juridicamente, a data de início da locação, que é a data na qual o locatário recebeu o imóvel.

Finalmente, o contrato de locação é o documento principal que assegura todos os direitos e obrigações dessa relação jurídica. Nele, estarão definidos os dados das partes, a descrição do imóvel e todas as condições negociadas, como valores, reajustes e prazos, tudo de acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

Fatores internos

Explicitados os fatores externos, vamos explicar, abaixo, quais são os principais fatores internos que devem ser considerados ao avaliar um imóvel para locação. Acompanhe:

Percentual do valor do imóvel

Antigamente, havia um consenso no mercado de que o valor do aluguel deveria ser estabelecido na proporção de 1% do valor total do imóvel.

Hoje, esse percentual é bastante variável e, no geral, o aluguel mensal poderá ser fixado entre 0,5% e 1% do valor do imóvel.

Localização

Imóveis localizados na mesma região costumam ter valores de aluguel bem semelhantes, considerando a valorização da área.

Nesse sentido, outro ponto a ser observado na hora de fixar o aluguel de um imóvel é pesquisar os valores que são cobrados para locação de imóveis semelhantes, localizados na mesma rua ou bairro.

São considerados imóveis semelhantes aqueles que possuem aproximadamente a mesma metragem, são do mesmo tipo (casa, apartamento, loja, entre outros), têm opções de lazer similares (espaço gourmet, espaço kids, entre outros) e oferecem outros benefícios em comum, como sistema de segurança e porteiro 24 horas.

Todos esses detalhes serão essenciais para determinar um valor de aluguel ideal para o imóvel, de acordo com o que geralmente é cobrado no mercado.

Idade

idade do imóvel é proporcional ao valor do seu aluguel. Isso significa que, quanto mais recente a sua construção, mais altos serão os valores a serem pagos pelo locatário.

Essa variação é justificada pelo fato de que o inquilino usará um imóvel menos desgastado e terá menos despesas com a sua manutenção, tendo em vista que as suas instalações elétricas e hidráulicas são mais recentes.

Já para os imóveis mais antigos, os seus usuários acabam tendo gastos mais frequentes com eventuais consertos e reparos.

Mobília

Alguns imóveis são oferecidos à locação inteiramente equipados, com todos os móveis necessários para o uso do locatário ou com armários planejados, persianas etc. Se esse é o caso do imóvel em análise, o preço do aluguel poderá ser acrescido de 20% até 30% do valor da locação.

Valores das imobiliárias

As imobiliárias são especialistas em realizar avaliações de imóveis para venda e locação. Assim, é aconselhável também que se consulte uma imobiliária da região onde está localizado o imóvel para solicitar uma avaliação.

Os corretores de imóveis terão mais expertise e experiência para analisar todos os fatores que compõem o imóvel e terão a capacidade técnica de fixar um preço justo de aluguel.

Agora que você já aprendeu como fazer uma avaliação de imóveis para locação e percebeu que esta pode ser realmente uma opção interessante para aumentar o seu patrimônio e complementar a sua renda fixa, chegou a hora de colocar esse sonho em prática e adquirir um imóvel por meio do consórcio de imóveis. Aprenda tudo sobre o assunto neste e-book que preparamos para você!