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Vistoria em apartamento: como funciona e qual é a importância?

Confira neste artigo quais aspectos devem ser analisados na hora de fazer a vistoria em apartamento!

A compra de um apartamento requer cuidado com uma série de detalhes que são de extrema importância. Afinal, eles têm potencial para influenciar de maneira decisiva a qualidade de vida das pessoas que vão ocupar o imóvel e também a qualidade do investimento realizado.

Portanto, a vistoria em apartamento é um procedimento que deve ser criterioso, realizado de maneira planejada antes do fechamento do negócio. Dada a importância da inspeção, preferencialmente, essa tarefa deve ser executada com a assessoria de um profissional capacitado para dar pareceres técnicos sobre cada ponto que será avaliado.

Para esclarecer o assunto, neste artigo vamos explicar como funciona a vistoria e a importância de cada aspecto que ela inclui.

O que é a vistoria?

A ideia da vistoria é bastante simples. Da mesma forma como você verifica a data de validade de um produto no supermercado e a qualidade de uma fruta na feira, é necessário verificar o estado de conservação de um imóvel usado e as condições de usabilidade de um imóvel novo. Porém, diferente do supermercado ou da feira onde as mercadorias não têm valor tão significativo quanto é o de um imóvel, a vistoria em apartamento precisa ser realizada de acordo com critérios mais rigorosos.

O primeiro deles é verificar se não existem defeitos aparentes ou ocultos que possam exigir reformas ou prejudicar as condições de uso do imóvel. O segundo requer um bom nível de conhecimento técnico, uma vez que dizem respeito a questões estruturais do imóvel.

Ainda, a vistoria deve certificar se o apartamento de fato se encontra nas condições prometidas pelo vendedor e de acordo com aquilo que foi especificado em contrato.

Memorial Descritivo

O Memorial Descritivo é um documento público que a construtora deve registrar em cartório. Neles estão todas as especificações de um imóvel novo que precisam ser conferidas pelo comprador antes de ele assinar o recebimento das chaves, no caso de apartamentos comprados na planta, ou de assinar o contrato de compra e venda, no caso de imóveis novos adquiridos prontos.

Boa parte das informações contidas em um Memorial Descritivo está relacionada a questões muito técnicas que não precisam merecer grande atenção na hora da vistoria — como as que dizem respeito à movimentação de terra na obra e à fundação da construção. Contudo, aquelas que especificam as medidas do imóvel e os materiais utilizados no acabamento, entre outros que denotam as características do apartamento, precisam ser conferidas com muita atenção.

Em caso de divergência entre o que foi prometido no momento da compra de um imóvel na planta ou sobre o que foi divulgado com relação a um imóvel pronto a assinatura do recebimento das chaves ou do contrato de compra e venda, conforme o caso, deve ser recusada até que o problema seja solucionado.

Portanto, o Memorial Descritivo deve funcionar como um guia que orientará a vistoria.

Vistoria de imóvel usado

Nem sempre os imóveis usados contam com o Memorial Descritivo e, mesmo que ele exista, o documento não será de grande valor para a vistoria. Afinal, é preciso considerar que os imóveis usados sofrem desgastes em decorrência do tempo e da forma de uso e, eventualmente, eles podem ter passado por alterações realizadas pelos proprietários.

Portanto, a vistoria deve ser feita com vistas no estado de conservação e na usabilidade do imóvel. Nesse sentido é importante verificar se não há defeitos nos acabamentos e nos equipamentos do apartamento. Caso esses defeitos existam, é preciso considerar o custo de reparo e a forma como ele será inserido na negociação.

Sempre é possível que na vistoria em apartamento usado sejam encontrados alguns problemas menores, de fácil correção, que não chegam a prejudicar o negócio — como uma torneira pingando, por exemplo. Por outro lado, outros problemas mais graves — como infiltrações e vazamentos — precisam ser vistos com maior seriedade, inclusive sob a orientação de um profissional, uma vez que além dos custos elevados eles também podem gerar um trabalho considerável para que as soluções sejam encontradas.

Checklist de vistoria em apartamento

Preparar uma lista de checagem de todos os itens que devem ser verificados na vistoria facilita bastante o procedimento e garante que ele seja executado de maneira adequada. No caso dos apartamentos que são comprados na planta ou mesmo daqueles que são adquiridos novos, diretamente com as construtoras, existe a possibilidade das empresas fornecerem a checklist pronta. Se ele não existir, você pode preparar a sua de maneira muito simples.

Para isso, considere a forma como um apartamento normalmente é visitado. Ou seja, comece pela sala de estar, passe para os dormitórios, daí para os banheiros e em seguida para a cozinha e área de serviços. Por fim, relacione os pontos que devem ser inspecionados nas áreas de uso coletivo do edifício em que o apartamento se encontra.

A checklist deve conter três colunas. Na primeira, com espaço maior, você deve anotar cada aspecto a ser inspecionado. A segunda deve garantir espaço suficiente para que você marque um sinal atestando a informação que você captou na inspeção. Pode ser, por exemplo, um “V”, se estiver tudo em perfeita ordem, e um “X”, se houver algum problema. A terceira coluna também deve ter um bom espaço, adequado para que você descreva o problema encontrado.

De posse dessa lista você pode iniciar a vistoria.

O que verificar?

Na ordem de visitação ao apartamento, comece verificando o estado da pintura das paredes e do teto e também o piso da sala de estar. Confira o funcionamento de portas e janelas e de todas as tomadas e pontos de luz — sobre a inspeção elétrica é importante seguir as orientações que serão passadas no próximo tópico, específico sobre o assunto.

Se houver varanda no apartamento, faça também a conferência, com atenção especial para o piso, que deve estar bem nivelado, o que evita a formação de poças de água.

Em seguida, passe para os quartos. Se houver armários, observe se eles estão em perfeitas condições, com a atenção voltada para a existência de cupins ou de mofo, o que pode ocorrer em imóveis usados.

As próximas inspeções devem ser realizadas nos banheiros. Teste todas as torneiras e válvulas e observe se os ralos e o vaso sanitário dão vazão apropriada para a água. Nesse ponto, vale ressaltar que nos apartamentos novos sempre existe a possibilidade de restos de materiais ou de embalagens de produtos utilizados na obra provocarem entupimentos, o que deve ser verificado. Verifique também se não há risco de formação de poças nos pisos se eles estiverem desnivelados. 

Na próxima etapa, siga para a cozinha e para a área de serviço, repetindo todas as inspeções anteriores. Nesses cômodos, teste também equipamentos e as instalações de gás, observando o que será recomendado no próximo tópico.

Por fim, siga para as áreas de uso comum do edifício e verifique tudo — hall, elevadores, salão de festa, área de lazer, entre outros. Procure por problemas que possam ser considerados graves e que possam interferir no uso pelos moradores e no valor do imóvel.

Em todas as etapas da vistoria, observe com atenção se há a existência de manchas nas paredes, que podem denotar a existência de infiltrações, e trincas, que podem denunciar problemas estruturais.

Inspeção elétrica e de gás

A inspeção das instalações elétricas e de gás de um apartamento usado é mais simples, uma vez que, na maioria das vezes, o imóvel conta com equipamentos instalados que permitem que os testes sejam realizados com facilidade. Todavia, em apartamento novos, nos quais não há luminárias ou qualquer outra instalação, os procedimentos de verificação podem se tornar mais difíceis e até perigosos, uma vez que dependem de conhecimento técnico e implicam em riscos consideráveis. Sendo assim, como há a possibilidade de choques elétricos e a necessidade do uso de equipamentos de teste especiais, convém solicitar a um profissional que faça a inspeção elétrica.

O mesmo vale para o teste das instalações de gás, nos casos em que não houver fogão e aquecedores instalados. Considerando o risco de explosões e de intoxicação, é essencial que a vistoria seja feita por profissional capacitado para a função.

Agora que você já tem todas as informações sobre a vistoria em apartamento, lei o nosso post sobre os cuidados que você deve ter na hora de adquirir um imóvel.