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Ação de despejo: entenda o processo e como evitá-lo

Entenda o que é uma ação de despejo, quais os motivos legais para acionar a justiça e como evitar essa dor de cabeça!

A relação entre proprietário e inquilino pode ser muito tensa ou bastante tranquila — tudo depende das regras acordadas no contrato e do cumprimento delas. Assim, ambos os lados precisam estar cientes dos deveres e direitos negociados para a boa convivência, do contrário pode ser necessário acionar a justiça com pedidos de indenização, danos morais ou ação de despejo.

Para evitar processos judiciais, o indicado é manter um diálogo aberto, em que locatário e locador apresentem os seus pontos de vista e achem uma solução em comum. Além disso, é essencial manter os pagamentos em dia, seja do aluguel, seja das taxas, e registrar tudo que for acertado.

Quer saber mais sobre ações de despejo, como dar entrada judicial e como evitá-las? Então, continue a leitura.

O que é ação de despejo?

Ação de despejo, também chamada de ordem de despejo, é um procedimento previso na Lei do Inquilinato 8.245/91 em que o proprietário de um imóvel recebe o direito de retirar o inquilino do local para retomar o uso do bem. Para tal existe uma série de critérios previstos pela legislação brasileira, e não é tão fácil ter a aprovação desse tipo de pedido, que precisa ser feito por meios judiciais, via ajuizamento.

Ainda assim, apenas a falta de pagamento do aluguel já é uma causa suficiente para entrar na justiça com um pedido de ação de despejo, bem como o atraso de contas referentes ao imóvel que estão contratualmente sob responsabilidade do inquilino, como luz ou condomínio.

Após ser considerada procedente, a ordem exige a saída do locatário em um prazo de até 30 dias. O acionamento da justiça, no entanto, só costuma ser indicado após algumas tentativas de conciliação entre as partes envolvidas, já que se trata de uma quebra contratual.

Quais são as causas legais para entrar com esse tipo de ação?

Existem, pelo menos, quatro causas previstas em Lei, conforme explicamos abaixo.

Atraso no pagamento

Como falado, o atraso no pagamento é motivo suficiente para o proprietário entrar na justiça com o pedido de ação de despejo. Aliás, a partir de um dia de atraso de pagamento por parte do inquilino, seja do aluguel, seja das contas que estão previstas no contrato, ele já é considerado inadimplente.

É importante ressaltar que nesse caso o dono do imóvel deve pedir, ainda, a rescisão do contrato, o que significa que o locatário e os seus fiadores devem responder também pela cobrança e possível indenização para cobrir os débitos em aberto.

Descumprimento contratual

O contrato de aluguel é um documento que garante a segurança tanto do inquilino quanto do proprietário, e por isso precisa ser claro e prever cuidadosamente os direitos e deveres de ambos. Em caso de descumprimento das cláusulas, é possível que o locador entre com uma ação de despejo para retirar o locatário.

São necessárias provas e argumentos concisos para conseguir acionar a justiça nesse caso. Veja alguns descumprimentos possíveis:

- não respeitar o regimento interno do condomínio;
- modificar a finalidade da locação;
- causar dano à propriedade.

Recusa em sair do imóvel após o fim do contrato

Quando o locatário se recusa a sair do imóvel após o período de vigência do contrato, o proprietário também pode acionar a justiça por meio da ação de despejo para retirar o inquilino do local. Isso, é claro, depois de já ter feito tentativas amigáveis e conciliatórias.

Aqui também cabem ações extras com pedidos de pagamento de débitos refentes ao período extra em que o imóvel ficou ocupado. É importante que o contrato descreva com clareza os direitos e os deveres dos envolvidos na ocasião do distrato do imóvel para facilitar os trâmites.

Morte do locatário

Quando o locatário responsável pelo contrato morre, é necessário entrar com uma ordem de despejo para encerrar a relação e evitar que outras pessoas ocupem o imóvel sem autorização prévia. Não havendo herdeiros legítimos, o cônjuge/companheiro ou os herdeiros sucessivos serão responsáveis pela locação.

Utilização pelo proprietário do imóvel

A Lei do Inquilinato prevê que o proprietário pode pedir o imóvel de volta, desde que seja para moradia própria ou do seu cônjuge, caso este não tenha moradia própria. Ele também pode solicitar o imóvel para o caso de reformas e reparos na construção, desde que sejam urgentes e tornem o local inóspito.

Como dar entrada na justiça?

Primeiro, gostaríamos de lembrar que acionar a justiça deve ser o último passo para resolver esse tipo de conflito de interesses. A dica é, antes de qualquer coisa, procurar o inquilino, conversar abertamente com ele e tentar achar uma solução amistosa.

Não sendo possível um acordo entre as partes, é hora de juntar a documentação necessária e embasar muito bem os argumentos que serão utilizados. Há também algumas taxas que precisam ser pagas para entrar com a ação. Seguem alguns passos indicados:

- convide o inquilino para conversar;
- caso não funcione, envie uma notificação extrajudicial, com aviso de recebimento;
- registre todas as conversas;
- tenha o contrato em mãos;
- organize os seus documentos pessoais, como RG e CPF;
- leve a escritura do imóvel;
- contrate um advogado.

Não se esqueça de que há uma controvérsia a respeito do tema, já que se de um lado está o proprietário que tem direito sobre o bem, do outro lado há alguém utilizando o espaço enquanto moradia. Por isso, o ideal é consultar um advogado de confiança para que não haja dúvidas durante o processo.

Como o locatário pode evitar uma ação de despejo?

Nem tudo são deveres na vida do locatário, e a Lei do Inquilinato também prevê direitos a quem está alugando o imóvel. Para ter acesso a eles, é importante ter tudo documentado, ter atenção ao contrato na hora da assinatura e levar a sérios as cláusulas estabelecidas ali.

Para evitar uma ação de despejo, é imprescindível cumprir com os deveres contratuais, como:

- pagar o aluguel e as taxas em dia;
- respeitar as cláusulas do contrato;
- não sublocar o imóvel (a não ser que seja algo previsto no contrato);
- seguir as regras do condomínio, quando aplicável;
- ter uma boa convivência com os vizinhos;
- fazer a manutenção do imóvel;
- dar o aviso prévio de mudança;
- pedir autorização do proprietário para fazer reformas.

O aluguel pode ser a opção para muitas pessoas que precisam se mudar, mas ainda não têm dinheiro suficiente para comprar um imóvel. Porém, não esqueça que organização é tudo, e você pode programar a sua compra fazendo um consórcio imobiliário.

Para saber mais sobre o assunto, leia o nosso texto com tudo o que você precisa saber sobre consórcio de imóveis e realize o seu sonho!
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