Meu Primeiro Imóvel

Averbação de imóvel: o que é, como fazer e qual sua importância?

Entenda tudo que você precisa saber sobre averbação de imóvel e mantenha a documentação do seu bem em dia.

Vender ou comprar um imóvel exige planejamento e cuidado com as formalidades impostas pela lei, mas nem todas as pessoas estão familiarizadas com os termos do mundo imobiliário. Por exemplo, você sabe o que é averbação de imóvel? Certamente, só de ler essa palavra já parece que é algo muito complexo ou que implica lidar com questões burocráticas, concorda?

Embora o nome assuste um pouco, é fundamental conhecer alguns aspectos sobre a averbação para que você possa encará-la com mais propriedade no assunto. Afinal, conhecer esse e os principais termos, assim como o que eles significam, é essencial para compreender o que está sendo feito. No entanto, também é importante que durante o processo — tanto da compra quanto da venda do imóvel — você seja assessorado por um profissional de confiança.

Considerando esses aspectos, neste post vamos explicar o que é averbação de imóvel, em quais situações ela deve ser feita, os custos envolvidos e a sua importância. Acompanhe!

O que é averbação de imóvel?

Para entender melhor o que é averbação de imóvel e qual é a sua importância, é necessário conhecer o significado desse e de outros dois termos essenciais nas transações imobiliárias. Abaixo, explicamos um pouco sobre cada um deles.

Averbação de imóvel

A averbação é o ato de informar todas as alterações realizadas no imóvel e também na condição dos proprietários. Reformas, contrato de locação e até mesmo mudanças no estado civil dos donos devem ser indicados por meio da averbação. 

Elas devem ser anotadas na matrícula do imóvel para que as pessoas tenham acesso ao histórico do bem, caso seja preciso. Quando é necessário fazer uma averbação? Sempre que houver alguma modificação em que o procedimento é exigido por lei, como vamos explicar no próximo tópico.

Matrícula

Como as averbações são anotadas na matrícula, também vale a pena esclarecer o significado dela. Todo imóvel tem uma única matrícula (registro). Esse é o documento que reúne todas as informações sobre o bem, como área construída, localização, proprietários, entre outros dados.

É preciso constar nesse documento os atos que transmitem a propriedade, como escritura de compra e venda, doação, herança, bem como os que constituem ônus — casos de hipoteca, penhora e alienação fiduciária.

Escritura pública

Você conhece alguém que já comprou ou vendeu um imóvel com o famoso contrato de gaveta? Quem faz isso corre riscos de perder a casa e todo o dinheiro investido.

Exceto para os contratos particulares que contém alienação fiduciária do imóvel, decorrentes de financiamentos bancários ou de administradoras de consórcios, a propriedade é estabelecida e oponível a terceiros somente quando existe a escritura pública, que deve estar devidamente registrada na matrícula.

Em quais situações a averbação deve ser feita?

Agora que você já sabe o que é averbação, possivelmente está se perguntando quais são as situações em que ela deve ser feita, certo? De fato, todos os casos estão apresentados no art. 167, inc. II da Lei de Registros Públicos, em que estão enumerados 32 fatos que precisam ser averbados. Abaixo, confira a lista com os principais deles.

Deve ser feita a averbação:

- das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento;
- por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais;
- da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;
- da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas;
- das cédulas hipotecárias;
- da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis;
- das sentenças de separação de dote;
- do restabelecimento da sociedade conjugal;
- das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso;
- das decisões, dos recursos e dos seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados;
- das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro;
- da rerratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros;
- do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência;
- da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia.

Para que você consiga compreender melhor essas situações, vamos apresentar alguns exemplos. Imagine que você comprou o seu imóvel sozinho, mas depois casou-se e decidiu optar por uma comunhão total de bens — ou seja, tanto os seus bens atuais quanto futuros, assim como do parceiro, vão ser considerados do casal. Dessa maneira, será necessário fazer uma averbação do imóvel para incluir essa nova informação, já que apartamento ou casa são considerados bens.

O mesmo vale se for feito uma alteração do nome após o casamento, se ocorreu um divórcio ou qualquer outro caso em que o registro do proprietário (ou proprietários) for alterado. Sentenças judiciais que envolvam os donos ou o próprio imóvel também devem ser averbadas.

Aliás, se você planeja comprar um apartamento para obter uma renda extra por meio do aluguel, saiba que o contrato de locação é uma das mudanças que exigem a averbação. O mesmo vale para reformas ou mudanças de numeração, inclusive se forem feitas no prédio e não apenas no imóvel específico.

Como fazer a averbação do seu imóvel?

A primeira grande dúvida das pessoas é o que é averbação de imóvel. Já a segunda é sobre como efetivamente fazer esse tipo de documento.

Em geral, depois de adquirir um imóvel, é preciso lavrar a escritura de compra e venda. Isso é válido especialmente se a propriedade já for usada e passar de um proprietário para outro. Para tal, é necessário ir até o cartório de imóveis da sua cidade e seguir as orientações para concluir o processo. A documentação tanto do imóvel quanto das pessoas envolvidas devem estar em dia.

O procedimento para a averbação de imóvel também não é algo muito complicado. Basta descobrir o cartório de registro de imóveis do seu bem e, em seguida, ir até ele e conversar com um funcionário a respeito da alteração que você pretende realizar.

Para cada situação são exigidos documentos diferentes. No caso de uma construção, por exemplo, é necessário levar a certidão de valor venal — isto é, o quanto o Poder Público estima que o seu imóvel vale —, a certidão negativa de débitos com a Receita Federal e o INSS, além do Habite-se, um documento emitido pela Prefeitura após a finalização da obra.

Se todos os documentos estiverem corretos, o processo de averbação dura em média 30 dias, contados a partir da data de protocolo do título.É importante que você considere esse tempo de espera para fazer a sua programação de compra ou venda.

Qual é o valor da averbação do imóvel?

Ciente de o que é averbação, saiba ainda que esse documento envolve certos custos, que variam conforme os seguintes critérios:

- se a averbação será feita com valor declarado — caso de compra e venda, construção ou demolição do imóvel, entre outras situações;
- se será feita sem valor declarado — caso de alterações no estado civil dos proprietários, questões relacionadas à herança ou mudanças no nome da rua, por exemplo.

Apenas para fins informativos, na cidade de São Paulo, para uma averbação com valor declarado de R$238.000,00 a R$265.000,00, é necessário pagar R$519,86 pelo serviço. Já para os casos sem valor declarado, o custo é de R$27,67. Os valores têm como base o ano de 2019.

Já em Belo Horizonte, os valores são um pouco diferentes em comparação com a capital paulista. A tabela de emolumentos para 2019 indica um valor médio de R$22,51 — para título sem conteúdo financeiro, mudança de nome ou estado civil, de cédula hipotecária, reformas, entre outros.

O ideal, no entanto, é sempre verificar essas informações com o cartório responsável, para que um profissional possa avaliar a sua situação e informar o preço correto. Se possível, uma boa dica também é contar com um advogado especializado no assunto ou alguém de confiança que conheça mais sobre o processo.

Vale lembrar, também, que com o consórcio de imóveis você pode utilizar até 10% do valor da sua carta de crédito para custear as despesas referentes à compra de um bem, como transferência de propriedade, seguros, taxas cartorárias e tributos.Assim, você evita atrasos e outras complicações.

Por que é necessário fazer a averbação do imóvel?

Para que o seu imóvel esteja regularizado é importante manter toda a documentação em dia, somente assim a sua propriedade estará garantida. Como dissemos, o contrato de compra e venda não é suficiente: a escritura pública e todas as outras formalidades exigidas pela lei também são necessárias.

A seguir, veja cinco razões para manter as averbações em dia!

Garante segurança

Manter a matrícula do seu imóvel atualizada é uma forma de garantir a segurança e a valorização do seu bem. Uma compra ou venda não pode ser realizada se as averbações não tiverem sido feitas. Assim, se você adquirir uma casa e não fizer a devida averbação de transferência, você não será considerado o dono oficial pelo legislador.

Permite o acesso às informações

Quando todas as averbações estão em dia, você tem acesso às informações completas de um imóvel usado, por exemplo. Assim, é possível saber quais foram os antigos e os novos proprietários, o estado civil de cada um deles e até mesmo se a propriedade está com alguma pendência na justiça ou serve como garantia do pagamento de dívidas.

Protege o direito de locador e locatário

É importante ressaltar que a averbação ainda é algo fundamental para quem for alugar uma casa ou apartamento. Conforme estipulado pela Lei do Inquilinato, se o contrato de locação não estiver averbado e o imóvel for alienado, o locatário fica obrigado a desocupá-lo em até 90 dias. Por outro lado, se o processo de averbação tiver sido concluído, quem alugou o imóvel tem a garantia de permanecer na moradia pelo tempo determinado pelo contrato.

Mantém a valorização do imóvel

Quem compra uma casa ou um apartamento espera que o bem valorize ao longo do tempo, certo? Mesmo que nem sempre seja possível saber como os fatores vão influenciar na valorização de imóveis, uma coisa é certa: para que isso seja viável, é imprescindível manter todas as averbações atualizadas.

Caso contrário, a atratividade e o preço do imóvel podem ser comprometidos se os registros não estiverem em dia. Esse é um risco que ninguém quer correr.

Viabiliza o processo de compra e venda

Seja por meio de financiamento ou consórcio de imóveis, você precisa ter em mãos toda a documentação da propriedade para conseguir obter o crédito necessário para a compra. Obviamente, as averbações fazem parte do conjunto de documentos exigidos.

Isso significa que todas as informações relativas ao imóvel e aos seus donos devem constar de maneira correta na matrícula. Sem isso, o bem é considerado irregular e o processo de compra ou venda pode acabar sendo interrompido.

Portanto, por mais que, inicialmente, pareça que tais formalidades sejam apenas mais um gasto, elas fazem parte do investimento. Ou seja, isso garante mais segurança nas transações, mantém o imóvel valorizado e ainda viabiliza o processo de compra e venda. Aliás, economizar nas taxas do cartório pode sair muito mais caro no futuro, sem contar a dor de cabeça que você terá para solucionar o problema.

Logo, não deixe de realizar a averbação do imóvel. Lembre-se de que consultar a lei para conferir as alterações que precisam ser informadas, como a mudança de estado civil, a realização de reformas e locação. Tenha em mente ainda que certos documentos vão ser solicitados e que, dependendo da localização do imóvel, as taxas para emiti-los podem variar. Se for necessário, use parte da sua carta de crédito para cobrir os valores da documentação.

Agora que você entendeu bem o que é averbação, aproveite para conhecer as nossas dicas para saber se o valor do bem está de acordo com o mercado, algo fundamental para quem pretende comprar o primeiro imóvel. Não perca tempo e confira!

As informações que constam nesse artigo podem sofrer atualizações sem aviso prévio.