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Distrato de imóvel: você sabe o que regulamenta a nova lei?

Agora o distrato de imóvel está regulamentado por uma legislação. Quer saber mais? Confira nosso artigo!

Quando uma pessoa compra um imóvel, ela não entra no negócio pensando em desistir. Porém, muitas coisas podem acontecer no decorrer do contrato e algumas situações podem sair do controle, tornando-se necessário reavaliar a possibilidade de continuar honrando com seus compromissos. Isso pode acabar resultando no distrato de imóvel.

Mas então, você sabe o que é um distrato de imóvel, quais são as leis que o regulam e quando é viável optar por ele? Continue a leitura para entender mais sobre o assunto!

O que é distrato de imóvel?

A compra de um imóvel envolve firmar um contrato entre as partes para resguardar a ambos. O encerramento de tal contrato ocorre em quatro situações. São elas:

- se uma das partes descumpre os termos do contrato;
- se ambas as partes decidem acabar com a relação;
- se o contrato for cumprido em sua totalidade;
- se terminar o prazo de vigência.

Nas duas primeiras situações está ocorrendo um distrato de imóvel. Um dos principais motivos do cancelamento de compra de imóvel no Brasil é em função da inadimplência ou impossibilidade de manter os pagamentos acordados. E a quantidade de imóveis comprados na planta e devolvidos cresceu muito.

Até dezembro de 2018, a questão da devolução dos valores pagos de todos os distratos de imóvel que ocorriam de forma unilateral, ou seja, por apenas uma das partes, era decidida judicialmente. Os impactos eram grandes para todas as partes. Então, no final desse mesmo ano foi aprovada a Lei 13.786/2018, que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente.

O que é a Lei do Distrato e qual é a sua importância?

A Lei do Distrato veio para regulamentar os cancelamentos de contratos de imóveis na planta que ocorrem antes do encerramento. Tal legislação é muito importante para o setor, pois até a sua aprovação, na ausência de uma lei específica, o Judiciário determinava as multas por distrato, levando a longos processos.

O estabelecimento de regras claras evita o acionamento da justiça, acelera os acordos e reduz os impactos sobre as construtoras, já que muitas das regras ficaram mais duras para os compradores. Conheça as principais alterações que a lei trouxe para essas dissoluções de contrato e como elas impactam cada uma das partes.

Quais foram as principais mudanças no distrato de imóvel após a aprovação da lei?

Situações em que a lei é válida

É importante saber que a Lei do Distrato não é válida para todos os tipos de imóveis. Ela é exclusiva para contratos entre consumidor e construtora ou incorporadora, ou seja, de imóveis comprados na planta, em que geralmente o comprador começa a pagar as parcelas antes de o empreendimento ficar pronto.

Além disso, inclui os imóveis novos e já entregues em que o financiador continua sendo a incorporadora. No entanto, esses casos são mais raros, pois as construtoras normalmente repassam o financiamento para os bancos após a entrega da obra.

Multa por desistência

Essa pode ser considerada a principal mudança com a entrada da legislação do setor. Quando não havia regulamentação para os cancelamentos, os percentuais da multa eram definidos judicialmente e costumavam ficar entre 10% e 25% do total pago pelo comprador. Porém, a nova lei estabelece os percentuais de retenção das construtoras de acordo com o tipo de projeto.

Para imóveis incluídos no regime de patrimônio de afetação, a multa pode chegar a até 50% do valor pago pelo comprador. Nesse sistema, cada empreendimento tem a sua própria contabilidade, e a construtora deverá utilizar ali todo o dinheiro que recebe para investimentos, como as prestações pagas. Fora desse regime, quando o imóvel está em nome da construtora, o percentual é de 25%.

Outra questão que está prevista na lei é a taxa de corretagem. Ela também poderá ser retida pela construtora, algo em torno de 5% a 6% do valor pago pelo comprador, e não está incluída nos percentuais de multa citados acima.

Prazo para receber o valor

Antes da lei, o valor estabelecido deveria ser devolvido imediatamente pela construtora após a decisão judicial. No entanto, a legislação define que para imóveis com patrimônio de afetação o prazo é de 30 dias após a liberação do Habite-se. Nos demais empreendimentos o prazo é de 180 dias a partir do cancelamento do contrato.

Revenda e aluguel

A lei permite que o comprador desistente revenda o imóvel. Nesse caso, ele fará concessão dos direitos e deveres do contrato de financiamento e o novo comprador deverá atender às exigências da construtora, relacionadas à capacidade financeira de arcar com as parcelas restantes.

Quando o comprador já estiver de posse do imóvel ao desistir do negócio, estabelece-se o pagamento de aluguel de 0,5% do valor atualizado do contrato pelo período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, bem como o pagamento de impostos, taxa de condomínio e demais encargos — o que não ocorria antes da lei.

Tempo de arrependimento

O comprador tem o direito de desistir da compra do imóvel em até 7 dias depois da assinatura do contrato sem que tenha que arcar com nenhum tipo de multa. Ou seja, ele receberá todos os valores pagos, inclusive a taxa de corretagem, se comunicar a sua desistência dentro do prazo estabelecido e desde que o contrato tenha sido feito fora da empresa (em feiras e stands, por exemplo).

Atraso na entrega

Outra mudança estabelecida pela Lei do Distrato de imóvel está relacionada ao atraso na entrega do empreendimento por parte da construtora. A empresa terá uma tolerância de até 180 dias de atraso sem que acarrete o pagamento de qualquer penalidade. Porém, caso o atraso ultrapasse esse prazo, o comprador poderá optar entre:

- cancelamento do contrato e devolução do valor total pago e multas no prazo de até 60 dias;
- na hipótese de entrega do imóvel, ou seja, manutenção do contrato, a empresa deverá indenizar o comprador no valor de 1% sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, por cada mês de atraso.

Irretroatividade da nova lei

A aplicabilidade da nova lei é somente para os contratos firmados posteriormente à sua vigência. Para contratos anteriores, ainda são necessárias ações judiciais para que haja acordo entre as partes. Não é permitido, no Brasil, que uma nova legislação incida sobre contratos firmados antes dela, sob pena de inconstitucionalidade.

Quais são as vantagens e as desvantagens dessas mudanças?

A criação de uma legislação específica para o setor trouxe a vantagem de agilizar os processos de desistência, que passam a ser automáticos e mais rápidos. Antes, era necessário que os interessados buscassem na Justiça os direitos e a restituição dos valores. Além disso, a lei trouxe mais segurança aos distratos, já que fica claro para ambas as partes os valores a serem negociados. Dessa forma, protege o comprador e a construtora.

Por outro lado, os percentuais fixados na nova lei são mais elevados que os anteriormente praticados, o que deixa a desistência mais cara para o comprador. Sendo assim, é muito importante avaliar corretamente as condições antes de firmar um contrato, bem como a pertinência de se fazer um distrato de imóvel, quando for o caso.

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