Meu Primeiro Imóvel

7 itens que merecem atenção em um contrato de compra de imóvel

Saiba neste artigo porque o contrato é parte fundamental do negócio e quais informações devem constar no documento.

Comprar um imóvel ainda é o maior sonho de muitas pessoas. Elas se dedicam anos e anos para conseguirem bons rendimentos e realizarem o desejo do obter o "imóvel próprio". Esse sonho, no entanto, pode ir por água abaixo se não forem observados critérios mínimos na elaboração do contrato de compra de imóvel.

Talvez esse seja o momento mais importante durante toda a negociação, pois é nele que constarão as obrigações dos contratantes, a descrição do imóvel e demais informações importantes — qualquer descuido pode ensejar sérios prejuízos financeiros para o comprador.

Para que essa situação desagradável não ocorra com você, resolvemos elaborar um post com os principais itens que merecem atenção no momento de elaborar o contrato de compra de imóvel. Quer saber quais são eles? Confira!

1. Identificação dos vendedores e compradores

O primeiro passo é descrever as partes no contrato de forma correta. Deve-se colocar a identificação pessoal, ou seja, o nome completo, a nacionalidade, o estado civil e a profissão. Em seguida, deve ser informado o endereço completo das partes.

Quando uma das partes for casada, tome cuidado! A depender do regime do casamento, será necessário a anuência do cônjuge também. Além disso, nos casos de união estável, é recomendado obter a assinatura dos companheiros. Tudo isso, no entanto, precisa ser observado em cada caso.

Esse item, que parece de menor importância, é, na verdade, um dos mais essenciais. É por meio da qualificação que se identificam as partes e que se garante mais certeza e segurança no negócio jurídico.

2. Descrição completa do imóvel

Todos os dados do imóvel precisam ser detalhadamente descritos, como a localização, os confrontantes e as dimensões do bem objeto de compra. Além disso, é importante constar o número da matrícula do imóvel, que pode ser obtido junto ao Registro de Imóveis da cidade em que está localizado o imóvel.

O ideal, na verdade, é descrevê-lo exatamente como consta na matrícula do imóvel, bem como anexá-la junto ao contrato de compra e venda. Leia a matrícula do imóvel e verifique eventuais características especiais, as quais devem ser mencionadas no contrato.

3. Formas de pagamento

Aqui, a atenção deve ser redobrada! Não basta mencionar apenas os valores negociados, deve ser minuciosamente descrito o meio de pagamento, por exemplo, quanto será pago à vista, quanto a prazo, se algum bem será dado em pagamento, notas promissórias, cheques, entre outros.

Além disso, todas as datas de vencimentos e eventuais índices de reajuste devem estar bem especificados. O local de pagamento também deverá constar, ou seja, se será depósito em conta bancária, no domicílio do credor ou do devedor. Acredite ou não, todas essas informações são de grande valia para um eventual processo judicial.

4. Penalidades

Como em qualquer contrato, o de compra e venda de imóvel também precisa conter quais são as penalidades para o contratante que descumprir alguma cláusula. Em regra, essas penalidades são em forma de multas pecuniárias, por exemplo, o acréscimo de 10% a título de multa pelo atraso no pagamento de uma parcela.

Cabe frisar que as partes têm liberdade de estabelecer as penalidades. No entanto, existem limites legais que devem ser respeitados, por exemplo, não é razoável que uma multa tenha o valor maior que o próprio imóvel. Penalidades exorbitantes poderão ser reduzidas de forma equitativa pelo Poder Judiciário.

5. Dívidas

O contrato precisa descrever, ainda, se existem débitos referentes ao imóvel e de quem será a responsabilidade pelo pagamento. Nesse caso, o ideal é ir até os órgãos competentes (Receita Federal, Prefeitura Municipal, Companhias de Água e Energia Elétrica) para solicitar certidões negativas de débitos.

Se forem negativas, ótimo! Aproveite e anexe-as junto ao contrato para isentá-lo de cobranças futuras. Porém, se as certidões saírem positivas, ou seja, se constarem débitos, a responsabilidade pelo seu pagamento deve constar expressamente no contrato.

6. Prazo de entrega e desocupação do imóvel

Outro item importante é a cláusula que dispõe sobre a entrega do imóvel e eventual desocupação de inquilinos. Neste último, é importante observar se o contrato de locação não dispõe da "cláusula de vigência em caso de alienação", pois isso permite que o locatário fique no imóvel até o fim do prazo.

Mas para que isso aconteça, o contrato de locação precisa estar devidamente registrado na matrícula do imóvel. De todo modo, não havendo essa cláusula, o inquilino não poderá ser "despejado" antes de decorridos 90 dias após a sua notificação, conforme disposição expressa do artigo 576, §2º, do Código Civil.

Os prazos de entrega são importantes para assegurar que a entrega seja feita na data correta, além de ser o marco inicial para a contagem da multa pelo atraso na desocupação ou entrega. É interessante fixar, em razão disso, uma multa diária para os casos de atraso.

7. Documentação

Estabeleça uma cláusula em que o vendedor tenha a obrigação de lhe apresentar toda e qualquer documentação que se fizer necessária para comprovar a regularidade do imóvel, bem como aqueles que atestem que o imóvel não corre o risco de ser penhorado, partilhado, entre outros.

Outros cuidados especiais

Todos os itens que ressaltamos acima são de extrema importância, por isso, tenha muita atenção ao redigi-los. As cláusulas precisam ser redigidas com muita clareza, sem brechas para interpretações ambíguas.

Além disso, é essencial ir até um Tabelionato de Notas — o "cartório" — para efetuar o reconhecimento das assinaturas de todos os envolvidos, pois isso atesta que as elas são verdadeiras, ou seja, que não houve fraude na obtenção ou, até mesmo, a sua falsificação.

Depois de ter lido todas essas informações, você deve ter percebido que a compra de um imóvel é bem complexa, não é mesmo? Tenha muito cuidado e, se possível, conte com profissionais especializados na área imobiliária para auxiliá-lo a tomar os cuidados necessários na compra e na elaboração do contrato de compra de imóvel.

Esperamos que as nossas dicas sejam úteis no momento da compra do seu imóvel, por isso, sempre as tenha em mãos.

Assista nosso vídeo e veja dez importantes dicas para comprar o seu primeiro imóvel.