Afinal, qual é a diferença entre a escritura e registro de um imóvel?

Entenda a finalidade de cada documento e qual a importância deles no momento de fechar negócio.
  • Atualizado em August 17, 2021
  • Publicado em April 23, 2018
  • Seu imóvel

Comprar um imóvel é algo que demanda uma boa dose de tempo e cuidado, a fim de cumprir uma série de etapas, desde achar a casa ou apartamento ideal, passando pela negociação da forma de pagamento, até chegar à regularização da documentação. Durante esse percurso, muitas dúvidas surgem, principalmente sobre a diferença entre escritura e registro.

Para não restar nenhuma dúvida, vamos explicar aqui as diferenças entre esses documentos. Ao término da leitura, você saberá por que precisa dar atenção tanto à matrícula quanto à escritura de imóvel antes de fechar negócio.

Quer comprar seu primeiro imóvel com segurança? Continue com a gente!

O que é a escritura de imóvel?

Essencialmente, a escritura de imóvel é o documento que expressa a vontade de duas pessoas (física ou jurídica) negociarem um imóvel. Um instrumento particular (que será comentado mais abaixo) não cumpre o mesmo papel. Isso porque é justamente a escritura que oficializa o processo, legalizando-o.

Uma vez pronta, a escritura imobiliária cumprirá duas funções:

  • formalização de todas as obrigações do negócio para ambas as partes;
  • efetivação da vontade de realização da compra e venda pelos envolvidos.

Como fazer a escritura de imóvel?

Diferentemente do registro, a escritura é feita em um Cartório de Notas. Já o registro é realizado pelo Cartório de Registro de Imóveis que abranja a área da cidade de localização do bem. Perceba, então, que é importante se informar a respeito de qual desses órgãos responde pelo imóvel desejado para economizar tempo.

No caso das transações à vista, a elaboração da escritura deve ser solicitada pelas partes interessadas. Já em um financiamento imobiliário, a instituição financeira encarregada costuma providenciar o documento.

De qualquer forma, a escritura tem o poder de formalizar a transação imobiliária por receber o aval de um tabelião de notas. Esse profissional atua como um intermediário entre comprador e vendedor, com o diferencial de estar autorizado a atualizar a escritura do imóvel.

Quanto custa a escritura de imóvel?

Os preços e prazos para a emissão da escritura variam de acordo com o local onde ela for feita. Os valores, que são tabelados em cada estado, são fornecidos pelos cartórios.

Quais são os documentos necessários?

Geralmente, existe a ideia de que a emissão da escritura de imóveis é caracterizada por trâmites complicados. Na verdade, o sucesso e a rapidez de todo o processo dependem de organização. Para facilitar sua vida e ter a escritura atualizada, é necessário seguir algumas etapas. Comece pela reunião desta documentação:

  • documentos de identificação (CPF, RG ou CNH) de ambas as partes envolvidas;
  • comprovante de residência de vendedores e compradores — caso haja cônjuges em quaisquer partes, também é preciso apresentar as respectivas certidões de casamento;
  • certidão negativa (tanto de débito quanto de alienações) do imóvel em questão — podem ser exigidas outras certidões negativas pelo tabelionato;
  • carnê do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) da referida propriedade;
  • guia do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) paga.

Observe que a lista acima pode mudar um pouco se uma das partes envolvidas for pessoa jurídica ou estiver sendo representada por meio de procuração. Também é frequente a solicitação de certidões negativas do imóvel para comprovar que não há nenhuma pendência, seja judicial ou tributária.

Quanto tempo leva para emitir a escritura de imóvel?

Como vimos, a escritura de imóvel só pode ser lavrada quando for pago o ITBI, um tributo cobrado pela Prefeitura que, dependendo da cidade, pode ser emitido online. Nesse caso, ganha-se mais agilidade no processo de emissão da escritura. O valor desse tributo também varia de acordo com a cidade (pode chegar a 4% do valor do imóvel).

Quando o valor é recolhido, você pode ir ao cartório com a guia do ITBI paga. Nesse momento, o prazo para sair a escritura depende de dois fatores:

  • prazo de validação do imóvel na cidade ou no estado;
  • situação do vendedor e da propriedade com a Secretaria Municipal da Fazenda.

Se houver alguma pendência, a compra de um imóvel pode ser inviabilizada. Quando não existem pendências do vendedor ou da propriedade, o prazo para a emissão da escritura é de 30 dias.

Pronta e assinada pelas duas partes da negociação, a escritura deve ser encaminhada ao cartório de registro, onde o imóvel negociado está registrado. A partir daí, a matrícula pode ser atualizada.

O que é escritura pública?

Como dissemos, a escritura pública é o instrumento jurídico de declaração de vontades celebrado entre uma ou mais pessoas. Isso é feito na presença de um tabelião cuja responsabilidade legal é a de formalizar o negócio.

Quais são os tipos de escrituras públicas de compra e venda?

De fato, existe um número razoável de escrituras públicas de compra e venda, que se diferenciam essencialmente pelo tipo de transação.

Compra à vista

Essa escritura tem o objetivo de legitimar aquisições de imóveis com pagamento em parcela única.

Compra a prazo com alienação fiduciária

Aqui, além de o pagamento da compra não ser à vista, o título de propriedade do imóvel permanece em nome do vendedor até a quitação do bem.

Compra a prazo com cláusula resolutiva

A maior distinção desta para a outra escritura de pagamento a prazo consiste na inclusão de uma cláusula. Ela define que as parcelas sejam vinculadas a notas promissórias.

Compra com cessão de direitos

Nesse caso, o atual proprietário (vendedor) do imóvel cede os direitos de propriedade ao comprador antes da atualização da matrícula em seu próprio nome. Geralmente, essa modalidade de escritura é utilizada pelas vendas de imóveis que ainda estão em fase de edificação.

É possível cancelar a escritura de um imóvel?

Esse é um procedimento incomum, mas é possível solicitar o cancelamento de uma escritura de imóvel. A principal razão para isso envolve o desejo de uma ou ambas as partes de desfazer o negócio que esteva sendo celebrado.

No entanto, é preciso esclarecer que uma escritura pública já registrada só pode ser cancelada pela via judicial. Caso não tenha sido registrada, basta solicitar ao Cartório de Notas o seu cancelamento.

Para tal, é preciso que haja a comprovação de que houve algum desvio na elaboração de tal documento. Ou seja, para que a escritura pública seja cancelada, deve ser constatado um ato ilegal.

Uma situação em que isso pode ocorrer, por exemplo, é quando quem vende o imóvel não é seu efetivo proprietário. Outra hipótese envolve imóveis que estão em regime de compartilhamento de bens e dependem da assinatura de ambos os cônjuges para serem vendidos, mas a escritura traz a rubrica de apenas um deles.

Pela via extrajudicial não há alternativa para cancelar uma escritura pública já registrada. Nesses casos, uma saída comum é efetivar um novo acordo de compra e venda, no qual as partes envolvidas invertem seus papeis. Quem comprou na escritura a ser cancelada vira o vendedor e quem vendeu vira o comprador, fazendo com que a propriedade retorne ao proprietário original.

Quais são os cuidados indispensáveis no processo de escritura?

Diante da importância da escritura, todas as dúvidas pertinentes devem ser solucionadas antes de fechado o negócio. Além disso, para evitar problemas ainda maiores, é essencial tomar uma série de cuidados durante o processo de elaboração do documento, conforme listamos nos tópicos a seguir.

Confira as particularidades do imóvel

Essa dica pode parecer não fazer muito sentido, mas antes de fechar qualquer negócio envolvendo um imóvel, você deve ter toda a certeza sobre as informações que caracterizam a propriedade, o que inclui saber se o dono é o real proprietário daquele bem. Por isso, desconfie de dossiês, relatórios ou outros contratos particulares sem fé pública.

Além disso, certifique-se junto às autoridades locais se o imóvel não é tombado ou está em vias de desapropriação pelo poder público. Para isso, procure o registro de imóveis do cartório da cidade.

Exija a certidão negativa de débito

A certidão negativa é um documento obrigatório para a confecção da escritura. Ela garante que não há pendências sobre o imóvel negociado, incluindo dívidas de tributos ou outros débitos.

Procure um profissional capacitado

Uma escritura pública só pode ser confeccionada por um tabelião de notas, em um cartório. Além de passar por um concurso de provas e títulos e cumprir outros requisitos para o exercício dessa função, esse profissional tem fé pública.

Vale reforçar que a escritura pode ser feita por qualquer tabelião do país, mas o registro é reservado para a cidade em que o imóvel está localizado.

Cheque as informações várias vezes

Qualquer imprecisão nas informações inseridas na escritura deve ser comunicada o quanto antes. Isso vale para todos os itens, desde os documentos pessoais dos envolvidos até os dados sobre o imóvel.

Informações simples podem ser retificadas pelo próprio tabelionato, mas alterações mais complexas deverão passar pela justiça em muitos casos.

E quanto ao instrumento particular?

Já o instrumento particular nada mais é que um contrato feito por qualquer pessoa capaz, sem intervenção do poder público, assinado pelas partes sem vício em seus consentimentos e com a assinatura de pelo menos 2 testemunhas.

Embora não tenha o peso jurídico de uma escritura, o instrumento particular de compra e venda pode ser usado para viabilizar, inicialmente, a transação imobiliária. Para tanto, o ideal é que o documento seja o mais detalhado possível. Em negócios acima de 30 vezes o valor do salário mínimo vigente no país, no entanto, é recomendável fazer uso da escritura pública — conforme entendimento do Art. 108 do Código Civil.

Vale a pena ressaltar, porém, que somente a escritura de imóvel oferece garantias legais relacionadas à operação de compra e venda perante a lei. Portanto, é necessário tomar muito cuidado nesse ponto. Por mais que a pessoa vendedora seja conhecida e de confiança, é extremamente aconselhável formalizar os trâmites via escritura.

Se o imóvel que você estiver adquirindo já apresentar número de matrícula, deve-se lavrar a escritura pública de compra e venda e depois levá-la a registro no Cartório de Registro de Imóveis.

O que é o registro de um imóvel?

O registro consolida efetivamente a transferência do bem para o novo titular que, a partir de então, passa a ser o proprietário e responsável por arcar com algumas despesas do imóvel, como o pagamento do IPTU e da taxa de condomínio. Em outras palavras, o registro é o documento oficial que estabelece quem é o atual dono do imóvel.

A responsabilidade pelo documento é do Cartório de Registro de Imóveis, que tem a competência para armazenar todos os registros dos imóveis de determinada região. Cada registro é acompanhado por um número de matrícula, que detalha o histórico completo daquele bem, incluindo os proprietários anteriores.

Normalmente, o prazo para a confecção do registro é de 30 dias após a regularização da escritura. No caso de imóveis financiados, deve-se apresentar o contrato com o banco, substituindo a escritura, que só será emitida após a quitação. Os preços cobrados pelo serviço variam de estado para estado e são baseados no valor do imóvel.

Qual é a diferença entre escritura e registro?

Agora você deve estar se perguntando sobre as diferenças entre o registro e a escritura, certo? Tenha em mente, antes de mais nada, que um não substitui o outro, já que os documentos têm objetivos diferentes.

De forma geral, a escritura concede apenas o direito de uso do imóvel, sem que necessariamente a pessoa seja dona dele. A posse só é reconhecida de maneira definitiva com o registro. Por isso, em um processo de compra e venda, é necessário elaborar primeiro a escritura e depois o registro.

De posse da escritura do seu imóvel, você deve ir ao Cartório de Registro de Imóveis para solicitar a atualização da matrícula. Ao fazer isso, o documento, além de exibir todos os dados físicos estruturais do imóvel, também passará a mostrar a transferência do bem ao atual comprador. Se você ler essa matrícula, perceberá que ela registra todos os vendedores e compradores anteriores (se houver) do imóvel.

O que é a matrícula de um imóvel?

Para se tornar o proprietário oficial do imóvel, é preciso averbar a escritura na matrícula do bem. Mas o que é isso? A matrícula é o cadastro no Cartório de Registro de Imóveis que agrega certas informações, como localização e descrição, todas as compras e vendas que já foram efetuadas, a descrição dos proprietários, eventuais dívidas que estejam vinculadas ao imóvel, assim como benfeitorias, construções ou demolições.

Cada matrícula recebe um número de identificação, e os registros de novas informações são chamados de averbações. Por sinal, lembre-se de que uma averbação de imóvel se refere ao ato de manter documentadas, sempre de maneira numérica e cronológica, todas as alterações que o bem sofrer durante a vida.

Portanto, enquanto a escritura confere autenticidade legal ao negócio, o registro imobiliário é a sinalização final de que determinada propriedade mudou de dono. Dito isso, vale frisar que, em muitas cidades, é necessário levar a matrícula atualizada até prefeitura do município do imóvel. Assim, finalmente você poderá se considerar o novo proprietário oficial da casa ou apartamento tão desejado!

O que observar antes de assinar o contrato do imóvel?

Em suma, a diferença entre escritura e registro está apenas na etapa de transferência do imóvel. Para que o registro consolide a nova posse, é preciso que o comprador tenha feito a escritura com antecedência. Outro documento que precisa ser devidamente assinado antes do registro é o contrato de compra e venda do imóvel.

Dada a sua importância, é indispensável tomar alguns cuidados antes de assinar o documento. Isso vai evitar qualquer imprevisto no processo de mudança. Abaixo, separamos alguns aspectos para você ficar de olho no contrato:

  • verifique se os seus dados pessoais e as informações do imóveis estão corretos, como nome, nacionalidade, estado civil, endereço, número da matrícula, localização e dimensões do imóvel;
  • certifique-se de que a vistoria foi feita antes da assinatura do contrato;
  • veja as responsabilidades do vendedor e do comprador com o pagamento de taxas e despesas adicionais (por exemplo, é comum que o comprador fique responsável pela guia do ITBI e o vendedor pelo pagamento da escritura, do registro e das outras outras despesas adicionais);
  • exija explicações sobre o índice de correção e juros de prestação no caso de imóveis na planta, porque ocorrem ajustes no saldo devedor (investindo em um consórcio, todos os detalhes são especificados no início da negociação);
  • confira junto com o vendedor se os dados de pagamento estão corretos, como o número das contas para depósito;
  • no caso de um financiamento, certifique-se da cláusula com o prazo limite para assinar o contrato perante a instituição financeira;
  • confirme junto com o vendedor a data em que os atuais moradores desocuparão o imóvel.

Qual é a importância de estar com essa documentação em ordem?

Tanto a escritura quanto o registro do imóvel devem estar sempre em ordem para evitar dores de cabeça. Além de todos os questionamentos habituais feitos antes de comprar um imóvel, você precisa analisar a parte documental com bastante atenção.

Deixar a escritura de lado traz uma série de riscos. Pense bem: e se, durante o negócio, o vendedor vem a falecer? Nessa situação, o imóvel segue para inventário ou pode haver, até mesmo, a penhora judicial, se existir qualquer pendência. Em casos mais sérios, pode ser que o atual proprietário esteja vendendo o mesmo imóvel várias vezes sem que ninguém tome conhecimento disso.

Além do mais, é preciso estar ciente que o simples contrato de compra de imóvel não equivale a uma escritura lavrada em um cartório e reconhecida pela fé pública do tabelião, ok? Em resumo, você precisa da escritura para solucionar qualquer eventual problema que surja antes ou durante a conclusão do negócio. Com apenas um instrumento particular de compra e venda, as coisas se tornam consideravelmente mais difíceis. Afinal, ele não oferece o respaldo jurídico de uma escritura de imóvel.

Enquanto a transferência do registro não for feita, você simplesmente não será o proprietário daquele imóvel perante a justiça. Isso é válido mesmo que a escritura, o contrato ou qualquer outro documento ateste uma informação diferente. Entre outros aspectos, a questão é simples: basta seguir todos os passos e manter a escritura e o registro devidamente atualizados.

O cuidado com o registro diminui o risco de que o atual proprietário responda por problemas anteriores do imóvel. Além disso, a averbação final evita que o bem seja negociado mais de uma vez ao mesmo tempo. Logo, o registro garante o usufruto de todos os benefícios e direitos legais da posse do bem — e ainda protege o recém-proprietário contra possíveis fraudes.

Quais são os custos envolvidos na compra e venda de um imóvel?

A compra ou venda de um imóvel envolve diversos outros custos além do valor do bem em si. Portanto, é importante se preparar financeiramente para não precisar recorrer a empréstimos.

As taxas cartorárias e os impostos cobrados costumam ficar entre 4% e 5% do valor de mercado do bem. Outro dos custos que precisa ser acertado para que ocorra a efetivação da transferência da propriedade é o já mencionado ITBI.

A essa altura, provavelmente você já se convenceu da relevância de ter em mãos a escritura de imóvel e seu registro atualizados. Trata-se de uma precaução para que você possa ter tranquilidade em todos os estágios do negócio, até finalmente poder aproveitar com sua família a nova aquisição.

Para isso, basta seguir todos os passos necessários de maneira cuidadosa, compreendendo a diferença entre escritura e registro. Também é importante se certificar de que ambos os documentos estejam de acordo com as informações recentes da propriedade.

Quer continuar aprendendo sobre negócios envolvendo imóveis? Veja tudo que você precisa saber sobre certidões, escrituras e documentos para ter tranquilidade na compra de um imóvel!
As informações que constam nesse artigo podem sofrer atualizações sem aviso prévio.
Mostrar comentários
Leia também
home
Seu imóvel

Como funciona a análise de crédito para a aquisição de um imóvel?

home
Seu imóvel

Contratar um consórcio para comprar casa de praia? Entenda!

home
Seu imóvel

Vale a pena investir em um terreno na praia? Veja como adquirir um!