Como funciona a ordem de despejo? Entenda o processo e como evitar!

Entenda como funciona a ordem de despejo, quais os motivos legais para acionar a justiça e como evitar essa dor de cabeça!
  • Atualizado em January 2, 2024
  • Publicado em October 18, 2019
  • Seu imóvel

Se você está se perguntando “como funciona a ordem de despejo?”, antes de mais nada, saiba que a relação proprietário-inquilino pode ser muito tensa ou bastante tranquila. Tudo depende das regras acordadas no contrato, do cumprimento delas e das pessoas envolvidas.

Ambos os lados precisam estar cientes dos deveres e direitos negociados para a boa convivência. Do contrário, pode ser necessário acionar a justiça com pedidos de indenização, danos morais ou ação de despejo.

Para evitar processos judiciais, o indicado é manter um diálogo aberto e transparente, em que locatário e locador apresentem seus pontos de vista e achem uma solução em comum. Além disso, é essencial manter os pagamentos em dia, seja do aluguel ou das taxas, registrando tudo que for acertado.

Quer saber mais sobre ações de despejo, quanto tempo o inquilino pode atrasar o aluguel, como dar entrada judicial e como evitar o processo? Então, continue a leitura.

O que é ordem de despejo?

Também chamada de ação de despejo, esse é um procedimento previsto na Lei do Inquilinato 8.245/91, em que o proprietário de um imóvel recebe o direito de retirar o inquilino do local para retomar o uso do bem.

Existem critérios previstos pela legislação brasileira para que seja possível executar essa ação, e não é tão fácil ter a aprovação desse tipo de pedido, que precisa ser feito por meios judiciais, via ajuizamento.

Ainda assim, apenas a falta de pagamento do aluguel já é causa suficiente para entrar na justiça com um pedido de ação de despejo, bem como o atraso de contas referentes ao imóvel que estão contratualmente sob responsabilidade do inquilino, como luz ou condomínio.

Após ser considerada procedente, a ordem exige a saída do locatário em um prazo de até 30 dias. O acionamento da justiça, no entanto, só costuma ser indicado após algumas tentativas de conciliação entre as partes envolvidas, pois trata-se de uma quebra contratual.

Como funciona a ordem de despejo?

Quando duas pessoas assinam o contrato de locação, as partes envolvidas concordam com os termos estabelecidos no documento, dentre todas as cláusulas lá especificadas. Isso significa que, em caso de descumprimento de um ou vários pontos, o locador pode mover uma ação de ordem de despejo contra o locatário.

Contudo, para despejo do inquilino, é necessário que o locador entre com um processo na Justiça, solicitando a retirada do ocupante. Caso a solicitação seja aprovada, a autoridade deve emitir um pedido de desocupação do imóvel alugado, com o prazo em que deve ser cumprido.

E, antes que a desocupação seja feita, é possível entrar com recursos, que também estão previstos na lei do despejo, como notificações judiciais e pedidos de negociação.

Por fim, caso o locatário não saia voluntariamente dentro do prazo, a autoridade pode solicitar a retirada com a ajuda de policiais e de um oficial de justiça.

Quanto tempo leva um processo de ordem de despejo?

Normalmente, a ordem de despejo é um processo lento, podendo levar até meses para que uma decisão seja definida. Caso o inquilino apresente uma defesa, é provável que esse tempo se estenda ainda mais.

Para resolver essas questões com mais rapidez, a opção é entrar com uma liminar, uma vez que leva apenas alguns dias para ser analisada por um juiz. Contudo, os custos disso são muito mais altos.

Como vimos, esse não é um processo simples. Então, para entender mais sobre como funciona a ordem de despejo, é necessário ver o que pode motivar essa ação. Veja a seguir.

Quais são as causas legais para entrar com esse tipo de ação?

Existem, pelo menos, quatro causas previstas em Lei que ensejam no despejo, que são:

  • inadimplência de aluguel ou outras contas;
  • descumprimento contratual;
  • recusa em sair do imóvel após fim do contrato;
  • morte do locatário;
  • utilização pelo proprietário do imóvel.

Logo adiante, veja mais detalhes sobre cada um desses pontos.

Inadimplência de aluguel e outras contas

Como falado, o atraso no pagamento é motivo suficiente para o proprietário entrar na justiça com o pedido de ordem de despejo. Aliás, a partir de um dia de atraso de pagamento por parte do inquilino, seja do aluguel ou das contas que estão previstas no contrato, ele já é considerado inadimplente.

É importante ressaltar que, nesse caso, o dono do imóvel deve pedir, ainda, a rescisão do contrato, o que significa que o locatário e seus fiadores devem responder também pela cobrança e possível indenização para cobrir os débitos em aberto.

Com isso em mente, também é válido entender como negociar o aluguel atrasado. A melhor maneira de fazer isso é entrando em contato com a imobiliária, pois é ela que fará a negociação com o inquilino. Caso o contrato possua o Seguro Fiança Locatícia, essa negociação fica mais segura e tranquila.

Descumprimento contratual

O contrato de aluguel é um documento que garante a segurança tanto do inquilino quanto do proprietário e, como tal, precisa ser claro e prever cuidadosamente os direitos e deveres de ambos. Em caso de descumprimento das cláusulas, é possível que o locador entre com uma ação de despejo para retirar o locatário.

São necessárias provas e argumentos concisos para conseguir acionar a justiça nesse caso. Veja alguns descumprimentos possíveis:

  • não respeitar o regimento interno do condomínio;
  • modificar a finalidade da locação;
  • causar danos à propriedade.

Recusa em sair do imóvel após o fim do contrato

Quando o locatário se recusa a sair do imóvel após o período de vigência do contrato, o proprietário pode acionar a justiça por meio da ação de despejo para retirar o inquilino do local. Isso, é claro, depois de já ter feito tentativas amigáveis e conciliatórias.

Aqui também cabem ações extras com pedidos de pagamento de débitos referentes ao período extra em que o imóvel ficou ocupado. É importante que o contrato descreva com clareza os direitos e os deveres dos envolvidos na ocasião do distrato do imóvel para facilitar os trâmites.

Morte do locatário

Quando o locatário responsável pelo contrato morre, é necessário entrar com uma ordem de despejo para encerrar a relação e evitar que outras pessoas ocupem o imóvel sem autorização prévia. Não havendo herdeiros legítimos, o cônjuge/companheiro ou os herdeiros sucessivos serão responsáveis pela locação.

Utilização pelo proprietário do imóvel

A Lei do Inquilinato prevê que o proprietário pode pedir o imóvel de volta, desde que seja para moradia própria ou do cônjuge, caso este não tenha moradia própria. Ele também pode solicitar o imóvel para o caso de reformas e reparos na construção, desde que sejam urgentes e tornem o local inóspito.

Como dar entrada na Justiça para ordem de despejo?

Primeiramente, gostaríamos de lembrar que acionar a Justiça deve ser o último passo para resolver esse tipo de conflito de interesses. A dica é, antes de qualquer coisa, procurar o inquilino, conversar abertamente e buscar uma solução amistosa.

Não sendo possível um acordo entre as partes, é hora de juntar a documentação necessária e embasar muito bem os argumentos que serão utilizados. Há também algumas taxas que precisam ser pagas para entrar com a ação.

Seguem alguns passos indicados:

  • convide o inquilino para conversar;
  • caso não funcione, envie uma notificação extrajudicial, com aviso de recebimento;
  • registre todas as conversas;
  • tenha o contrato em mãos;
  • organize seus documentos pessoais, como RG e CPF;
  • leve a escritura do imóvel;
  • contrate um advogado.

Não se esqueça de que há uma controvérsia a respeito do tema, já que se de um lado está o proprietário que tem direito sobre o bem, do outro lado há alguém utilizando o espaço enquanto moradia. Logo, o ideal é consultar um advogado de confiança para que não haja dúvidas durante o processo.

Como o locatário pode evitar uma ação de despejo?

Nem tudo são deveres na vida do locatário, e a Lei do Inquilinato também prevê direitos a quem está alugando o imóvel. Para ter acesso a eles, é importante ter tudo documentado, redobrar a atenção ao contrato na hora da assinatura e levar a sérios as cláusulas estabelecidas ali.

Para evitar uma ação de despejo, é imprescindível cumprir com os deveres contratuais, como:

  • pagar o aluguel e as taxas em dia;
  • respeitar as cláusulas do contrato;
  • não sublocar o imóvel (a não ser que seja algo previsto no contrato);
  • seguir as regras do condomínio, quando aplicável;
  • ter uma boa convivência com os vizinhos;
  • fazer a manutenção do imóvel;
  • dar o aviso prévio de mudança;
  • pedir autorização do proprietário para fazer reformas.

Agora, você já sabe como funciona a ordem de despejo e conhece seus direitos e deveres.

O aluguel pode ser a opção para muitas pessoas que precisam se mudar, mas ainda não têm dinheiro suficiente para comprar um imóvel. Porém, não esqueça que organização é tudo e, portanto, você pode programar sua compra fazendo um consórcio imobiliário.

Para saber mais sobre o assunto, leia nosso texto com tudo o que você precisa saber sobre consórcio de imóveis e saiba como sair do aluguel!
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