Conquistar a casa própria é um dos maiores desejos dos brasileiros — e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pode ser um grande aliado. Ainda assim, saber como usar o FGTS para comprar imóvel é uma dúvida comum entre trabalhadores que desejam aproveitar desse recurso para reduzir custos.
Em 2025, o Conselho do FGTS ampliou o programa para atender famílias com renda de até R$ 12 mil e permite agora que trabalhadores adquiram imóveis de até R$ 500 mil, com 420 meses de prazo e juros mais baixos. Além disso, o plano prevê a mobilização de R$ 15 bilhões do FGTS.
Esses números mostram que o fundo segue como caminho estratégico para quem busca adquirir um imóvel. A boa notícia é que o processo digital está ainda mais ágil: a maior parte dos pedidos já acontecem pelo app FGTS, com liberação em poucos dias. Ou seja, o saldo que estava parado na sua conta pode se transformar em seu futuro endereço!
Se você não sabe como iniciar esse processo, este conteúdo é o lugar certo para aprender. Entenda quais são as regras para usar o FGTS para comprar imóvel, quais são as suas vantagens e saiba como utilizar o FGTS no consórcio. Vamos lá?
O que é FGTS?
A sigla FGTS significa Fundo de Garantia do Tempo de Serviço. O governo criou esse mecanismo para funcionar como uma reserva financeira para o trabalhador.
Quem trabalha com registro em carteira recebe um depósito mensal que corresponde a 8% do salário em uma conta criada automaticamente na Caixa Econômica Federal. A empresa em que você trabalha é a responsável por realizar a transferência diretamente nessa conta.
Quais são as regras para usar o FGTS para comprar imóvel?
Antes de saber como usar o FGTS para comprar imóvel, saiba que a Caixa estabelece algumas regras. Todas servem tanto a quem deseja usar o saldo como entrada, quanto para amortizar ou quitar um financiamento habitacional. Abaixo estão os principais critérios para o trabalhador e para o imóvel.
Regras para o trabalhador
- é preciso ter um mínimo de 3 anos de carteira assinada. Não é necessário que o período seja contínuo. Você pode ter trabalhado por um ano em 2003 e mais dois anos em 2015, por exemplo;
- é proibido ter financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH);
- o trabalhador não pode ser o proprietário de qualquer imóvel residencial no mesmo município em que pretende comprar o novo. Porém, é possível ter imóveis em cidades diferentes;
- é obrigatório trabalhar ou morar no município em que você pretende comprar o imóvel ao utilizar o FGTS.
Regras para o imóvel
- o imóvel deve ter valor de até R$ 1,5 milhão (limite válido em 2025, atualizado pelo SFH);
- a permissão do uso do FGTS é apenas para imóveis residenciais urbanos, não para fins comerciais ou terrenos;
- o bem pode ser novo, usado ou em construção, desde que registrado no cartório de imóveis;
- o imóvel deve estar legalizado, sem pendências na matrícula ou registro e dentro das normas da Caixa.
Quais as vantagens de usar o FGTS para comprar imóvel?
Saber como usar o FGTS para comprar imóvel pode ser uma estratégia muito vantajosa, especialmente para quem busca sair do aluguel ou dar o primeiro passo na construção do patrimônio. A seguir, veja os principais benefícios desse tipo de aquisição.
- Redução do valor financiado: ao usar o FGTS como parte do pagamento, o comprador precisa financiar um valor menor, o que diminui os juros e o custo total da operação;
- Facilidade na entrada: o saldo do FGTS pode ser a entrada, o que facilita o acesso ao crédito sem comprometer outras reservas financeiras;
- Amortização ou quitação da dívida: quem já tem um financiamento pode usar o FGTS para reduzir o saldo devedor ou até quitar o contrato, o que diminui o tempo de pagamento e os encargos;
- Pagamento de parte das prestações: das principais vantagens de usar o FGTS para comprar imóvel, está a possibilidade de utilizar o fundo para abater até 80% do valor das parcelas mensais por 12 meses consecutivos, o que alivia o orçamento familiar;
- Condições especiais em programas habitacionais: programas como o Minha Casa, Minha Vida oferecem subsídios e taxas menores quando o interessado utiliza o FGTS na operação;
- Aproveitamento de um direito trabalhista: em vez de deixar o saldo parado com baixa rentabilidade, o trabalhador transforma o FGTS em patrimônio e investe em algo duradouro e seguro.
Como usar o FGTS para comprar imóvel?
Ao utilizar o FGTS para comprar um imóvel, o comprador não movimenta diretamente o dinheiro: é necessário solicitar o saque ao agente financeiro — que pode ser um banco, consórcio ou companhia de crédito imobiliário autorizada — e o valor vai direto para o vendedor após aprovação.
Para liberar o uso do fundo, o imóvel deve ser adquirido em nome do trabalhador, mas é possível somar o saldo de outra pessoa se ambos estiverem no contrato. A cada dois anos, o comprador pode usar o FGTS novamente para amortizar a quitação do financiamento.
Mesmo com dívidas, o trabalhador tem direito ao FGTS, mas pode afetar a aprovação do financiamento ou consórcio.
Documentação necessária
Uma etapa importante de como usar o FGTS para comprar imóvel é saber quais são os documentos necessários. Ao solicitar o fundo para sua aquisição, você precisa de:
- carteira de trabalho;
- identidade;
- CPF;
- comprovante de residência;
- certidão de casamento (se aplicável).
Você também precisa comprovar que o imóvel que será comprado está em situação regular, por isso, separe a certidão de matrícula e a cópia do IPTU da casa ou apartamento.
Como utilizar o FGTS no consórcio?
O consórcio imobiliário também permite o uso do FGTS. Essa opção é comum entre quem planeja a compra com mais calma, mas quer usar o saldo do fundo para aumentar as chances de contemplação ou complementar o valor da carta. A seguir, confira as possibilidades de uso do FGTS no consórcio.
1. Dar lance com FGTS
Você pode usar o saldo para oferecer um lance e tentar antecipar a contemplação da carta de crédito. Esse lance deve seguir as regras do grupo de consórcio.
2. Complementar a carta de crédito
Se a carta contemplada não for suficiente para comprar o imóvel desejado, o FGTS pode complementar o valor.
3. Amortizar ou quitar o saldo devedor
Após contemplação, também é possível amortizar ou quitar o valor restante do bem adquirido com o FGTS.
Vale lembrar que as mesmas regras básicas do financiamento valem para o consórcio: imóvel com o valor de até R$ 1,5 milhão, com uso apenas para imóvel residencial urbano, e não ter outro imóvel na mesma cidade. Além disso, a administradora do consórcio precisa ser autorizada pelo Banco Central e atender às normas da Caixa.
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