7 itens que merecem atenção em um contrato de compra de imóvel

Saber como elaborar um contrato de compra e venda de imóvel é essencial para que você se proteja de eventuais problemas. Aprenda, agora mesmo, a fazer o seu!
  • Atualizado em January 6, 2021
  • Publicado em January 25, 2018
  • Seu imóvel

Você sabe como elaborar um contrato de compra e venda de imóvel? Esse detalhe é decisivo na realização do sonho da casa própria. Geralmente, as pessoas se dedicam anos e anos para conseguir bons rendimentos e, enfim, comprar o imóvel ideal. Esse projeto, no entanto, pode ir por água abaixo se não forem observados critérios mínimos na elaboração do contrato de compra de imóvel.

Talvez a elaboração do documento e sua análise minuciosa sejam os momentos mais importantes durante toda a negociação, pois é neles que constarão as obrigações dos contratantes, a descrição do imóvel e demais informações relevantes — qualquer descuido pode ensejar sérios prejuízos financeiros para o comprador.

Para que essa situação desagradável não ocorra com você, resolvemos elaborar um post com os principais itens que merecem atenção no momento de criar o contrato de compra de imóvel. Quer saber quais são eles? Confira!

Por que ter um contrato?

Antes de abordarmos os detalhes imprescindíveis em qualquer bom contrato que envolva a comercialização de um imóvel, faz-se necessário ir mais fundo quanto à necessidade de se ter esse tipo de documento.

Por se tratar de uma transação complexa e relacionada a um valor elevado, a compra e venda de imóveis exige o máximo cuidado e cautela de ambas as partes participantes. Muitas pessoas não têm paciência para exigir a inclusão de todos os pontos pertinentes a uma negociação de tal porte. Mas deveriam, já que o grau de detalhe dos pontos tratados é justamente o que garante segurança ao processo.

Contratos caracterizados pela presença de cláusulas rasas ou, pior, pela ausência de muitas delas, fragilizam a negociação. Com isso, você se torna mais vulnerável à submissão de fraudes. Validade jurídica mesmo, só há mediante o lavramento de escritura de compra e venda em cartório e posterior registro do imóvel. Dessa forma, sua posse do imóvel será efetivamente reconhecida. De qualquer forma, saber como elaborar um contrato de compra e venda de imóvel é o primeiro passo para conferir um caráter de seriedade e comprometimento na concretização do negócio.

Vale lembrar que, caso a contraparte da operação esteja realmente interessada em firmar um acordo legal, ela manifestará a mesma atenção quanto aos pormenores do contrato. Logo, a existência de um documento bem preparado também é uma ótima maneira de se afastar de eventuais armadilhas. Trata-se, portanto, de um elemento crucial para evitar dores de cabeça ao comprar um imóvel.

Tenha em mente também que a existência de um texto que registre e autentique o negócio em questão independe de quem estiver na posição de contraparte. Vale a pena prestar atenção a esse aspecto, pois isso significa que as negociações efetuadas entre parentes ou amigos devem passar pelos mesmos 7 critérios tratados aqui, neste texto. Acompanhe-os a seguir!

1. Identificação dos vendedores e compradores

O primeiro passo é descrever as partes no contrato de forma correta. Deve-se colocar a identificação pessoal, ou seja, o nome completo, a nacionalidade, o estado civil e a profissão. Em seguida, deve ser informado o endereço completo das partes.

Quando uma delas for casada, tome cuidado! A depender do regime do casamento, será necessário a anuência do cônjuge também. Além disso, nos casos de união estável, é recomendado obter a assinatura dos companheiros. Tudo isso, no entanto, precisa ser observado em cada caso.

Esse item, que parece de menor importância, é, na verdade, um dos mais essenciais. É por meio da qualificação que se identificam as partes e que se garante mais certeza e segurança no negócio jurídico.

2. Descrição completa do imóvel

Todos os dados do imóvel precisam ser detalhadamente descritos, como a localização, os confrontantes e as dimensões do bem objeto de compra. Além disso, é importante constar o número da matrícula do imóvel, que pode ser obtido junto ao registro da cidade em que ele está localizado.

O ideal, na verdade, é descrevê-lo exatamente como consta na matrícula do imóvel, bem como anexá-la junto ao contrato de compra e venda. Leia a matrícula e verifique eventuais características especiais, as quais devem ser mencionadas no contrato.

3. Formas de pagamento

Aqui, a atenção deve ser redobrada! Após verificar qual é o verdadeiro valor do imóvel no mercado, é preciso se ater às condições de pagamento. Preocupe-se em descrever o meio de pagamento, o montante da entrada (se houver) e o saldo restante para quitação a prazo. Também deve-se apontar se algum bem será dado em pagamento, notas promissórias, cheques, entre outros.

Além disso, todas as datas de vencimento e eventuais índices de reajuste devem estar bem especificados. O local de pagamento também deverá constar, ou seja, se será depósito em conta bancária, no domicílio do credor ou do devedor. Acredite ou não, todas essas informações são de grande valia para um eventual processo judicial.

4. Penalidades

Como em qualquer contrato, o de compra e venda de imóvel também precisa conter quais são as penalidades para o contratante que descumprir alguma cláusula. Em regra, essas penalidades são em forma de multas pecuniárias, como o acréscimo de 10% pelo atraso no pagamento de uma parcela.

Cabe frisar que as partes têm liberdade de estabelecer as penalidades. No entanto, existem limites legais que devem ser respeitados: por exemplo, não é razoável que uma multa tenha o valor maior que o próprio imóvel. Penalidades exorbitantes poderão ser reduzidas de forma equitativa pelo Poder Judiciário.

5. Dívidas

O contrato precisa descrever, ainda, se existem débitos referentes ao imóvel e de quem será a responsabilidade pelo pagamento. Nesse caso, o ideal é ir até os órgãos competentes (Receita Federal, Prefeitura Municipal, Companhias de Água e Energia Elétrica) para solicitar certidões negativas de débitos.

Se forem negativas, ótimo! Aproveite e anexe-as junto ao contrato para isentá-lo de cobranças futuras. Porém, se as certidões saírem positivas, ou seja, se constarem débitos, a responsabilidade pelo seu pagamento deve constar expressamente no contrato.

6. Prazo de entrega e desocupação do imóvel

Outro item importante é a cláusula que dispõe sobre a entrega do imóvel e eventual desocupação de inquilinos. Neste último, é importante observar se o contrato de locação não dispõe da "cláusula de vigência em caso de alienação", pois isso permite que o locatário fique no imóvel até o fim do prazo.

Mas, para que isso aconteça, o contrato de locação precisa estar devidamente registrado na matrícula do imóvel. De todo modo, não havendo essa cláusula, o inquilino não poderá ser "despejado" antes de decorridos 90 dias após a sua notificação, conforme disposição expressa do artigo 576, §2º, do Código Civil.

Os prazos são importantes para assegurar que a entrega seja feita na data correta, além de ser o marco inicial para a contagem da multa pelo atraso na desocupação. É interessante fixar, em razão disso, uma multa diária para os casos de atraso.

7. Documentação

Estabeleça uma cláusula em que o vendedor tenha a obrigação de lhe apresentar toda e qualquer documentação que se fizer necessária para comprovar a regularidade do imóvel, bem como aqueles que atestem que ele não corre o risco de ser penhorado ou partilhado.

Bônus: outros cuidados especiais

Todos os itens que ressaltamos acima são de extrema importância, por isso, tenha muita atenção ao redigi-los. As cláusulas precisam ser escritas com muita clareza, sem brechas para interpretações ambíguas.

Além disso, é essencial ir até um Tabelionato de Notas — o "cartório" — para efetuar o reconhecimento das assinaturas de todos os envolvidos, pois isso atesta que elas são verdadeiras, ou seja, que não houve fraude na obtenção ou, até mesmo, a sua falsificação.

Como fazer um contrato de compra e venda?

Não se engane, pois apesar de a criação de qualquer contrato ser algo bastante delicado e complexo, ela existe para facilitar, e não para complicar sua vida. São tantos os pontos a serem observados que a confecção do documento em si deve ser feita por um profissional especializado em transações imobiliárias.

Para saber se o referido texto está pronto ou se falta a inserção de alguma observação, basta revisá-lo, tendo em vista os fatores que mencionamos anteriormente. Ao lado de um especialista, você pode aproveitar para esclarecer todas as dúvidas atreladas à validade de cada cláusula contida no documento.

Uma maneira de facilitar a concepção do próprio consiste na realização de um checklist. Lembre-se de que a assinatura de contrato de imóvel representa plena concordância com todo o conjunto de elementos constituintes e inerentes ao presente acordo. Portanto, atenha-se às regras e condições e prazos de pagamento, bem como às consequências de inadimplência.

É igualmente importante observar que, em determinadas circunstâncias, a outra pessoa disposta a negociar tem o direito de questionar uma ou mais cláusulas. Nessas situações, convém marcar uma reunião para explicar e argumentar em defesa dos itens contestados.

Novamente, o ideal é que esse procedimento também seja executado pelos devidos representantes legais. Nada impede que, com uma boa conversa, todos cheguem a um consenso, que pode resultar de alguns ajustes pontuais.

Depois de ler todas essas informações, você já sabe como elaborar um contrato de compra e venda de imóvel de maneira cuidadosa e profissional. Sempre que possível, conte com os analistas adequados para auxiliá-lo a tomar os cuidados necessários na confecção do contrato de compra de imóvel.

Ainda em busca do seu primeiro imóvel? Veja as 10 dicas imperdíveis que separamos neste vídeo para fazer um excelente negócio!
As informações que constam nesse artigo podem sofrer atualizações sem aviso prévio.
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