Meu Primeiro Imóvel

Afinal, qual é a diferença entre a escritura e registro de um imóvel?

Entenda a finalidade de cada documento e qual a importância deles no momento de fechar negócio.

Comprar um imóvel é algo que demanda uma boa dose de tempo e cuidado, a fim de cumprir uma série de etapas, desde achar a casa ou apartamento ideal, passando pela negociação da forma de pagamento até chegar à regularização da documentação. Durante esse percurso, muitas dúvidas surgem, principalmente sobre a escritura de imóvel e seu devido registro.

Para não restar nenhuma dúvida, vamos explicar aqui as diferenças entre esses documentos. Ao término da leitura, você saberá por que precisa dar atenção tanto à matrícula quanto à escritura de imóvel antes de fechar negócio.

Interessado em comprar seu primeiro imóvel com segurança? Continue com a gente a seguir!

O que é a escritura de imóvel?

Basicamente, a escritura de imóvel é o documento que expressa a vontade de duas pessoas (física ou jurídica) negociarem um imóvel. Um instrumento particular (que será comentado mais abaixo) não cumpre o mesmo papel. Isso porque é justamente a escritura que oficializa o processo, legalizando-o.

Uma vez pronta, a escritura imobiliária cumprirá duas funções:

- formalização de todas as obrigações do negócio para ambas as partes;
- efetivação da vontade de realização da compra e venda pelos envolvidos.

Como fazer a escritura de imóvel?

Diferentemente do registro, a escritura é feita em um cartório de notas (qualquer um deles). Já o registro é realizado pelo Cartório de Registro de Imóveis que abranja a área da cidade de localização do bem. Perceba, então, que é importante se informar a respeito de qual desses órgãos responde pelo imóvel desejado para economizar tempo.

No caso das transações à vista, a elaboração da escritura deve ser solicitada pelas partes interessadas. Já em um financiamento imobiliário, a instituição financeira encarregada costuma providenciar o documento.

De qualquer forma, a escritura tem o poder de formalizar a transação imobiliária por receber o aval de um tabelião de notas. Esse profissional atua como um intermediário entre comprador e vendedor, com o diferencial de estar autorizado a atualizar a escritura do imóvel.

Quanto custa a escritura de imóvel?

Os preços e prazos para a emissão da escritura variam de acordo com o local do país onde ela for feita. Os valores, que são tabelados em cada estado, são fornecidos pelos cartórios.

Quais são os documentos necessários?

Geralmente, existe a ideia de que a emissão da escritura de imóveis é caracterizada por trâmites complicados. Na verdade, o sucesso e a rapidez de todo o processo depende de organização. Para facilitar sua vida e ter a escritura atualizada, é necessário seguir as algumas etapas. Comece pela reunião desta documentação:

- documentos de identificação (CPF, RG ou CNH) de ambas as partes envolvidas;
- comprovante de residência de vendedores e compradores — caso haja cônjuges em quaisquer partes, também é preciso apresentar as respectivas certidões de casamento;
- certidão negativa (tanto de débito quanto de alienações) do imóvel em questão — se houver outras certidões negativas a serem exigidas pelo tabelionato;
- carnê do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) da referida propriedade;
- guia do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) paga.

Observe que a lista acima pode mudar um pouco se uma das partes envolvidas for pessoa jurídica ou estiver sendo representada por meio de procuração. Também é frequente a solicitação de certidões negativas do imóvel para comprovar que não há nenhuma pendência, seja judicial ou tributária.

O que é escritura pública?

Como dissemos, a escritura pública é o instrumento jurídico de declaração de vontades celebrado entre uma ou mais pessoas. Isso é feito na presença de um tabelião cuja responsabilidade legal é a de formalizar o negócio.

Quais são os tipos de escrituras públicas de compra e venda?

De fato, existe um número razoável de escrituras públicas de compra e venda, que se diferenciam essencialmente pelo tipo de transação.

Compra à vista

Essa escritura tem o objetivo de legitimar aquisições de imóveis com pagamento em parcela única.

Compra a prazo com alienação fiduciária

Aqui, além de o pagamento da compra não ser à vista, o título de propriedade do imóvel permanece em nome do vendedor até a quitação do bem.

Compra a prazo com cláusula resolutiva

A maior distinção desta para a outra escritura de pagamento a prazo consiste na inclusão de uma cláusula. Ela define que as parcelas sejam vinculadas a notas promissórias.

Compra com cessão de direitos

Nesse caso, o atual proprietário (vendedor) do imóvel cede os direitos de propriedade ao comprador antes da atualização da matrícula em seu próprio nome. Geralmente, essa modalidade de escritura é utilizada pelas vendas de imóveis que ainda estão em fase de edificação.

E quanto ao instrumento particular?

Já o instrumento particular nada mais é que um contrato feito por qualquer pessoa capaz, sem intervenção do poder público, assinado pelas partes sem vício em seus consentimentos e com a assinatura de pelo menos 2 testemunhas.

Embora não tenha o peso jurídico de uma escritura, o instrumento particular de compra e venda pode ser usado para viabilizar, inicialmente, a transação imobiliária. Para tanto, o ideal é que o documento seja o mais detalhado possível. Em negócios acima de 30 vezes o valor do salário-mínimo vigente no país, no entanto, é recomendável fazer uso da escritura pública — conforme entendimento do Art. 108 do Código Civil.

Vale a pena ressaltar, porém, que somente a escritura de imóvel oferece garantias legais relacionadas à operação de compra e venda perante a lei. Portanto, é necessário tomar muito cuidado nesse ponto. Por mais que a pessoa vendedora seja conhecida e de confiança, é extremamente aconselhável formalizar os trâmites via escritura.

Se o imóvel que você estiver adquirindo já apresentar número de matrícula, deve-se lavrar a escritura pública de compra e venda e depois levá-la a registro no Cartório de Registro de Imóveis.

O que é o registro de um imóvel?

O registro consolida efetivamente a transferência do bem para o novo titular, que, a partir de então, passa a ser o proprietário e responsável por arcar com algumas despesas do imóvel, como o pagamento do IPTU e da taxa de condomínio. Em outras palavras, o registro é o documento oficial que estabelece quem é o atual dono do imóvel.

A responsabilidade pelo documento é do Cartório de Registro de Imóveis, que tem a competência para armazenar todos os registros dos imóveis de determinada região. Cada registro é acompanhado por um número de matrícula, que detalha o histórico completo daquele bem, incluindo os proprietários anteriores.

Normalmente, o prazo para a confecção do registro é de 30 dias após a regularização da escritura. No caso de imóveis financiados, deve-se apresentar o contrato com o banco, substituindo a escritura, que só será emitida após a quitação. Os preços cobrados pelo serviço variam de estado para estado e são baseados no valor do imóvel.

Qual é a diferença entre escritura e registro?

Agora você deve estar se perguntando sobre as diferenças entre o registro e a escritura, certo? Só tenha em mente, antes de mais nada, que um não substitui o outro, já que os documentos têm objetivos diferentes.

De forma geral, a escritura concede apenas o direito de uso do imóvel, sem que necessariamente você seja dono dele. A posse só é reconhecida de maneira definitiva com o registro. Por isso, em um processo de compra e venda, é necessário elaborar primeiro a escritura e depois o registro.

De posse da escritura do seu imóvel, você deve ir ao Cartório de Registro de Imóveis solicitar a atualização da matrícula. Ao fazer isso, o documento, além de exibir todos os dados físicos estruturais do imóvel, também passará a exibir a transferência do bem ao atual comprador. Se você ler essa matrícula, perceberá que ela registra todos os vendedores e compradores anteriores (se houver) do imóvel.

O que é a matrícula de um imóvel?

Para se tornar o proprietário oficial do imóvel, é preciso averbar a escritura na matrícula do bem. Mas o que é isso? A matrícula é o cadastro no Cartório de Registro de Imóveis que agrega certas informações, como localização e descrição, todas as compras e vendas que já foram efetuadas, a descrição dos proprietários, eventuais dívidas que estejam vinculadas ao imóvel, assim como benfeitorias, construções ou demolições.

Cada matrícula recebe um número de identificação e os registros de novas informações são chamados de averbações. Por sinal, lembre-se que uma averbação de imóvel se refere ao ato de manter documentadas, sempre de maneira numérica e cronológica, todas as alterações que o bem sofrer durante a vida.

Portanto, enquanto a escritura confere autenticidade legal ao negócio, o registro imobiliário é a sinalização final de que determinada propriedade mudou de dono. Dito isso, vale frisar que, em muitas cidades, é necessário levar a matrícula atualizada até prefeitura do município do imóvel. Assim, finalmente você poderá se considerar o novo proprietário oficial da casa ou apartamento tão desejado!

Qual é a importância de estar com essa documentação em ordem?

Tanto a escritura quanto o registro do imóvel devem estar sempre em ordem para evitar dores de cabeça. Além de todos os questionamentos habituais feitos antes de comprar um imóvel, você precisa analisar a parte documental com bastante atenção.

Deixar a escritura de lado traz uma série de riscos. Pense bem: e se, durante o negócio, o vendedor vem a falecer? Nessa situação, o imóvel segue para inventário ou pode haver, até mesmo, a penhora judicial, se existir qualquer pendência. Em casos mais sérios, pode inclusive ser que o atual proprietário esteja vendendo o mesmo imóvel várias vezes sem que ninguém tome conhecimento disso.

Além do mais, é preciso estar ciente de que o simples contrato de compra de imóvel não equivale a uma escritura lavrada em um cartório e reconhecida pela fé pública do tabelião, ok? Em resumo, você precisa da escritura para solucionar qualquer eventual problema que surja antes ou durante a conclusão do negócio. Com apenas um instrumento particular de compra e venda, as coisas se tornam consideravelmente mais difíceis. Afinal, ele não oferece o respaldo jurídico de uma escritura de imóvel.

Enquanto a transferência do registro não for feita, você simplesmente não será o proprietário daquele imóvel perante a justiça. Isso é válido mesmo que a escritura, o contrato ou qualquer outro documento ateste uma informação diferente. Entre outros aspectos, a questão é simples: basta seguir todos os passos e manter, tanto escritura quanto registro, devidamente atualizados.

O cuidado com o registro diminui o risco de que o atual proprietário responda por problemas anteriores do imóvel. Além disso, a averbação final evita que o bem seja negociado mais de uma vez ao mesmo tempo. Logo, o registro garante o usufruto de todos os benefícios e direitos legais da posse do bem — e ainda protege o recém-proprietário contra possíveis fraudes.

Quais são os custos envolvidos na compra e venda de um imóvel?

compra ou venda de um imóvel envolve diversos outros custos além do valor do bem em si. Portanto, é importante estar financeiramente preparado para não ser pego desprevenido e precisar recorrer a empréstimos.

As taxas cartorárias e os impostos cobrados costumam ficar entre 4% e 5% do seu valor de mercado. Outro dos custos que precisa ser acertado para que ocorra a efetivação da transferência da propriedade é o já mencionado ITBI.

A esta altura, provavelmente você está convencido quanto à relevância de ter em mãos a escritura de imóvel e seu registro atualizados. Trata-se de uma precaução para que você possa ter tranquilidade em todos os estágios do negócio, até finalmente poder aproveitar com sua família a nova aquisição. Para isso, basta seguir todos os passos necessários de maneira cuidadosa, certificando-se de que escritura e registro estejam de acordo com as informações recentes da propriedade.

Mas e se seu maior sonho é comprar um terreno e construir sua casa com um projeto próprio? Nesse caso, você precisa conhecer quais são os 10 elementos fundamentais para fazer um bom negócio!

Racon Blog

Por Racon Blog

Data Publicado em 25 de Abril de 2018 | Atualizado em 31 Julho de 2020.

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