Meu Primeiro Imóvel

Afinal, qual é a diferença entre a escritura e registro de um imóvel?

Entenda a finalidade de cada documento e qual a importância deles no momento de fechar negócio.

Comprar um imóvel é algo que demanda uma boa dose de tempo e cuidado, a fim de se cumprir uma série de etapas, desde achar a casa ou o apartamento ideal, passando pela negociação da forma de pagamento até chegar à regularização da documentação. Durante esse percurso, muitas dúvidas surgem, principalmente sobre a escritura e registro da nova propriedade.

Para não restar nenhum questionamento, vamos explicar aqui as diferenças entre esses documentos, aproveitando para mostrar a importância deles no momento de fechar negócio. Boa leitura!

O que é a escritura de um imóvel?

A escritura é o documento que expressa a vontade de comprador e vendedor negociarem um imóvel. No caso de compras à vista, a elaboração da escritura deve ser feita imediatamente. Já em imóveis comprados por meio de financiamento, o próprio contrato com o banco faz esse papel. Dessa forma, a escritura cumpre dupla função:

- formalização de todas as obrigações do negócio para ambas as partes;
- efetivação da vontade de realização da compra e venda pelos envolvidos.

Os preços e prazos para a emissão da escritura variam de acordo com o local do país onde ela for feita. Os valores, que são tabelados em cada estado, são fornecidos pelos cartórios.

É comum que, antes da elaboração da escritura, seja necessário pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), incidente sobre toda transação imobiliária onerosa praticada entre pessoas vivas. Seu valor é estabelecido pela prefeitura de onde o imóvel está localizado.

Diferentemente do registro, a escritura pode ser feita em qualquer cartório e não necessariamente em um órgão próximo de onde o imóvel está localizado. Não há nenhum problema, por exemplo, em elaborar a escritura em um cartório do interior de São Paulo mesmo que o imóvel seja um apartamento na capital!

Para obter a escritura geralmente são necessários alguns documentos e informações tanto do comprador quanto do vendedor, incluindo também os documentos do cônjuge, quando for o caso. São eles:

- RG, CPF e certidão de nascimento ou casamento;
- comprovantes de endereço e remuneração.

A lista pode mudar um pouco se uma das partes envolvidas for pessoa jurídica ou estiver sendo representada por meio de procuração. Também é frequente a solicitação de certidões negativas do imóvel para comprovar que não há nenhuma pendência, seja judicial ou tributária.

O que é escritura pública? E instrumento particular?

Como dissemos, a escritura pública é o instrumento jurídico de declaração de vontades celebrado entre uma ou mais pessoas. Isso é feito na presença de um tabelião cuja responsabilidade legal é a de formalizar o negócio. Já o instrumento particular nada mais é que um contrato feito por qualquer pessoa capaz, sem intervenção do poder público, assinado pelas partes sem vício em seus consentimentos e com a assinatura de pelo menos 2 testemunhas.

O contrato pode ser usado independentemente de seu valor e viabilizar a formalização da transação imobiliária. Em negócios acima de 30 vezes o valor do salário mínimo vigente no país, no entanto, é recomendável fazer uso da escritura pública — conforme entendimento do artigo 108 do Código Civil.

Vale a pena ressaltar, porém, que ambos os instrumentos são vistos com validade perante a lei e um não confere maior validade ao negócio que o outro.

Se o imóvel que você estiver adquirindo já apresentar número de matrícula, deve-se lavrar a escritura pública de compra e venda e depois levá-la a registro no Cartório de Registro de Imóveis.

O que é o registro de um imóvel?

O registro consolida efetivamente a transferência do bem para o novo titular, que, a partir de então, passa a ser o proprietário e responsável por arcar com algumas despesas do imóvel, como o pagamento do IPTU e da taxa de condomínio. Em outras palavras, o registro é o documento oficial que estabelece quem é o atual dono do imóvel.

A responsabilidade pelo documento é do Cartório de Registro de Imóveis, que tem a competência para armazenar todos os registros dos imóveis de determinada região. Cada registro é acompanhado por um número de matrícula, que detalha o histórico completo daquele bem, incluindo os proprietários anteriores.

Normalmente, o prazo para a confecção do registro é de 30 dias após a regularização da escritura. No caso de imóveis financiados, deve-se apresentar o contrato com o banco, substituindo a escritura, que só será emitida após a quitação. Os preços cobrados pelo serviço variam de estado para estado e são baseados no valor do imóvel.

Qual a diferença entre escritura e registro?

Agora você deve estar se perguntando sobre as diferenças entre o registro e a escritura, certo? Só tenha em mente, antes de mais nada, que um não substitui o outro, já que os documentos têm objetivos diferentes.

De forma geral, a escritura concede apenas o direito de uso do imóvel, sem que necessariamente você seja dono dele. A posse só é reconhecida de maneira definitiva com o registro. Por isso, em um processo de compra e venda, é necessário elaborar primeiro a escritura e depois o registro. Isso faz com que, na prática, a escritura formalize o negócio, enquanto o registro comprove a quem de fato pertence a propriedade.

O que é a matrícula de um imóvel?

Para se tornar o proprietário oficial do imóvel, é preciso averbar a escritura na matrícula do bem. Mas o que é isso? A matrícula é o cadastro no Cartório de Registro de Imóveis que reúne informações como localização e descrição, todas as compras e vendas que já foram efetuadas, a descrição dos proprietários, eventuais dívidas que estejam vinculadas ao imóvel, assim como benfeitorias, construções ou demolições.

Cada matrícula recebe um número de identificação e os registros de novas informações são chamados de averbações. Lembrando que uma averbação nada mais é que o ato de manter documentado, sempre de maneira numerada e cronológica, todas as alterações que o bem sofrer durante a vida.

Qual a importância de estar com essa documentação em ordem?

Tanto a escritura quanto o registro do imóvel devem estar sempre em ordem para evitar dores de cabeça principalmente para quem está realizando a compra.

Deixar a escritura de lado traz uma série de riscos. Pense bem: e se durante o negócio o vendedor vem a falecer? Nessa situação, o imóvel segue para inventário ou pode haver até penhora judicial se existir qualquer pendência. Em casos mais sérios, pode inclusive ser que o atual proprietário esteja vendendo o mesmo imóvel várias vezes sem que ninguém tome conhecimento disso.

Além do mais, é preciso estar ciente de que recursos como os contratos de gaveta não substituem a validade da escritura lavrada em um cartório e reconhecida pela fé pública do tabelião, ok?

No caso do registro, vale o ditado: quem não registra não é dono! Enquanto a transferência do registro não for feita, você simplesmente não é o proprietário daquele imóvel perante a justiça. Isso é válido mesmo que a escritura, o contrato ou qualquer outro documento ateste uma informação diferente.

O cuidado com o registro evita que problemas anteriores do imóvel o atrapalhem e que ele seja negociado mais de uma vez ao mesmo tempo. Com o registro feito, é possível usufruir de todos os benefícios e direitos legais da posse do bem.

Quais são os custos envolvidos na compra e venda de um imóvel?

A compra ou venda de um imóvel envolve diversos outros custos além do valor do bem em si. Portanto, é importante estar financeiramente preparado para não ser pego desprevenido e precisar recorrer a empréstimos.

As taxas cartorárias e os impostos cobrados costumam ficar entre 4% e 5% do seu valor de mercado. Outro dos custos que precisa ser acertado para a que ocorra a efetivação da transferência da propriedade é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cuja competência é municipal. Por mais que o valor varie de cidade para cidade, fica em torno de 2% a 3% do valor venal do bem.

Está achando que toda essa burocracia é desnecessária? Nada disso! Trata-se de uma precaução para que você possa ter tranquilidade em todos os estágios do negócio, até finalmente poder aproveitar com sua família a nova aquisição. Pensando nisso, siga todos os passos necessários de maneira cuidadosa, certificando-se de que escritura e registro estejam de acordo com o que é requisitado.

Se você quer mais dicas de quais cuidados tomar na hora de reunir a documentação para fechar negócio e comprar um imóvel, leia nosso artigo!

Racon Blog

Por Racon Blog

Data Publicado em 25 de Abril de 2018 | Atualizado em 1 Fevereiro de 2019.

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