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Escritura de imóvel: entenda a importância e os cuidados necessários

Entenda neste artigo porque a escritura de imóvel assegura ao comprador os direitos à propriedade.

Ao realizar a compra e venda de imóvel, alguns cuidados precisam ser observados para garantir que nenhum dos contratantes saia lesado — a começar pela escritura de imóvel. Esse documento é muito importante para garantir a validade jurídica do negócio e assegurar ao comprador, após o seu registro, os direitos inerentes à propriedade.

Muitas pessoas, no entanto, acabam deixando a escritura de imóvel em um segundo plano, pois os valores para a sua elaboração acabam gerando um custo alto para as partes. Essa, porém, não é a atitude mais correta.

Nesse sentido, para que você possa entender a importância e os cuidados necessários na hora de fazer a escritura do seu imóvel, elaboramos um post com as principais informações. Acompanhe!

O que é uma escritura de imóvel?

Uma escritura é o instrumento jurídico que registra declarações de vontade de uma ou mais pessoas, sendo necessária para garantir validade jurídica ao ato praticado pelas partes. A compra e venda de um apartamento, por exemplo, precisa ser formalizada mediante escritura pública e registrada na matrícula do imóvel.

Atualmente, existem diversos tipos de escrituras relativas a imóveis, dentre elas podemos citar: compra e venda; permuta; doação; divisão amigável de terreno; inventários e partilhas.

Cabe frisar que a escritura é tratada como elemento essencial para a validade de alguns negócios jurídicos, sem a qual não é possível concluí-los. Por exemplo, veja o que dispõe o Código Civil em seu artigo 108:

"Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país".

Quem é o profissional competente para redigir uma escritura pública?

Uma escritura pública somente pode ser elaborada em um Tabelionato de Notas — popularmente conhecidos como "cartórios" —, perante o tabelião, o qual é dotado de fé pública e precisa passar em um concurso de provas e títulos, além de cumprir os demais requisitos legais para poder exercer essa função pública.

É importante ressaltar que a escritura do imóvel pode ser feita em qualquer tabelionato do país, mas o seu registro, por outro lado, somente na cidade em que está localizado o imóvel. Por exemplo: convenciona-se a venda de um terreno localizado em Curitiba/PR, porém, comprador e vendedor residem em Porto Alegre/RS.

Nesse caso, é plenamente possível que a escritura de compra e venda seja lavrada em um tabelionato de Porto Alegre, porém, após a sua lavratura, o registro da escritura deverá ser feito em um cartório de imóveis de Curitiba/PR, tendo em vista que o imóvel está localizado nesta cidade.

Ou seja: a elaboração de uma escritura pode ser feita em qualquer lugar do país, mas o seu registro apenas onde está situado o imóvel.

Qual o procedimento para emitir uma escritura de imóvel?

Bem, o primeiro passo é ir até um tabelionato para solicitar um orçamento (caso queira) e a documentação necessária para a elaboração da escritura pública. Se desejar obter o orçamento, tenha em mãos o valor do imóvel.

A lista de documentos que deve ser apresentada não varia muito entre os cartórios, geralmente são solicitados os seguintes:

Documentos do vendedor (pessoa física)

Casado

- Identidade e CPF dos cônjuges;
- Certidão de casamento atualizada;
- Pacto antenupcial registrado (ou a escritura pública, se ainda não foi registrado);
- Profissão e endereço completo.

Solteiro

- Identidade e CPF;
- Certidão de nascimento atualizada;
- Caso mantenha união estável, é necessário apresentar os documentos (RG e CPF) da(o) companheira(o), que deverá assinar a escritura também;
- Profissão e endereço completo.

Divorciado, Separado ou Viúvo

- Identidade e CPF;
- Certidão de casamento atualizada, com averbação de alteração do estado civil;
- Caso mantenha união estável, é necessário apresentar os documentos (RG e CPF) da(o) companheira(o), que deverá assinar a escritura também;
- Profissão e endereço completo.

Documentos do comprador (pessoa física)

Identidade e CPF (sendo casado, apresentar os documentos do cônjuge também); certidão de nascimento ou casamento, conforme o caso; se casado, apresentar o pacto antenupcial registrado ou a escritura pública quando o registro ainda não tiver sido feito; profissão e endereço completo.

Documentos do vendedor ou comprador (pessoa jurídica)

Contrato social consolidado e a última alteração contratual ou o Estatuto Social e a última ata de eleição; inscrição no CNPJ; identidade e CPF dos sócios administradores que possuem poderes para vender imóveis, junto aos comprovantes de profissão e de endereço; certidão simplificada da Junta Comercial atualizada. ​

Cabe ressaltar que, se uma das partes estiver sendo representada por meio de procurador, será necessário apresentar procuração, a qual deverá conter poderes específicos para a realização do negócio.

Quais os cuidados e a importância da elaboração da escritura de imóvel?

Na elaboração de uma escritura pública, além dos documentos acima citados, são solicitadas inúmeras certidões fiscais, tais como as negativas de débitos e de ações. Por isso, o primeiro passo é analisar com cuidado todas as certidões e verificar se não há pendências sobre o imóvel.

Estando tudo certo, o próximo passo será efetuar o pagamento do imposto de transmissão de bens imóveis — o ITBI, que é devido ao Município de situação do imóvel. Aqui, é importante mencionar que o procedimento para emissão da guia de ITBI possui particularidades em cada cidade, assim, a regra geral pode variar de acordo com a região.

Ao informar o valor do imóvel à prefeitura, caso esta discorde, aso as partes, poderá impugná-lo.

Por exemplo: um tabelião solicita a guia de ITBI para o município X, informando que o terreno Y foi vendido e comprado pelo valor de R$ 250.000,00. O município, por sua vez, verificará nos seus cadastros as especificações do imóvel e, se concordar com o preço, emitirá a guia para pagamento.

Mas, se entender que o valor não corresponde ao preço de mercado, poderá aumentá-lo e, nesse caso, o ITBI será emitido com base no valor dado pela Prefeitura.

Quitado o ITBI e os demais encargos, a escritura será lavrada e deverá ser assinada pelas partes e pelo tabelião, a qual deverá ser remetida, em seguida, ao Registro de Imóveis para ser registrada na matrícula do imóvel.

O registro da escritura é uma das partes mais importantes do processo, pois é o momento no qual opera-se a transferência da propriedade, ou seja, é quando o comprador passa a ser "dono".

Em razão disso, a escritura pública desempenha um papel fundamental no âmbito dos negócios jurídicos, já que garante certeza e validade ao negócio realizado. O chamado "contrato de gaveta" não tem a mesma força que uma escritura pública e, por lei, não garante a propriedade.

Há sérios riscos para quem não opta pela escritura e registro do imóvel, pois (1) o vendedor pode falecer a qualquer momento e o imóvel irá para inventário; (2) poderá ser penhorado judicialmente; (3) o vendedor poderá vender o mesmo imóvel várias vezes, já que não há registro de venda na matrícula do imóvel.

Conseguiu perceber alguns dos vários riscos que a falta de uma escritura de imóvel pode causar? Portanto, certifique-se de estar fazendo um bom negócio, pois, do contrário, perderá dinheiro e enfrentará anos de espera no Judiciário para tentar reaver o seu prejuízo.

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