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14 perguntas respondidas sobre o pagamento do ITBI

Você tem dúvidas sobre ITBI? Confira neste artigo as respostas para as 14 principais perguntas sobre o assunto.

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um dos custos gerados por uma transação imobiliária e deve ser considerado no planejamento financeiro de quem pretende adquirir um imóvel. Contudo, o tema sempre é motivo de dúvidas entre compradores e vendedores e até entre profissionais do mercado imobiliário.

Pensando em esclarecer o assunto, nós preparamos este artigo. Nele, respondemos as 14 principais questões relacionadas ao pagamento do ITBI. Confira!

1. O que é ITBI?

ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso inter vivos. Em outras palavras, trata-se de uma tributação que é devida a partir do momento em que a propriedade sobre um imóvel é transmitida de uma pessoa viva a outra, mediante pagamento de uma determinada quantia.

2. Quem recolhe o ITBI?

O imposto está previsto no Inciso II do Artigo 156 da Constituição Federal que diz que “compete aos Municípios instituir impostos sobre (...) transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.

Portanto, cabe a cada Município efetuar a cobrança e o recolhimento a partir de expedientes próprios, geralmente conduzidos pelo órgão fazendário próprio.

3. Qual é o custo do imposto?

O ITBI não tem valor fixo e depende do valor atribuído ao imóvel pela Prefeitura do Município em que ele está localizado ou do valor informado pelo contribuinte. De modo geral, esse valor está registrado na guia de recolhimento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) ou em declaração preenchida pelo responsável pelo pagamento do imposto.

4. Como o imposto é calculado?

De acordo com legislação própria, cada Município tem autonomia para aplicar uma determinada alíquota, que serve para o cálculo do imposto. Portanto, essa alíquota é variável e o valor exato deve ser consultado junto à Secretaria da Fazenda Municipal.

Geralmente, a cobrança se situa entre 2% e 3% do valor atribuído ao imóvel — pela Prefeitura ou na declaração do contribuinte. Sendo assim, suponhamos que a alíquota seja de 3% — como definem as legislações municipais de Belo Horizonte e de São Paulo — e que o valor do imóvel negociado seja de R$ 500 mil. Dessa forma, o ITBI devido ao Município será de R$ 15 mil.

É importante ressaltar que, como há autonomia de cobrança, cada Município pode estabelecer regras próprias de variação da alíquota. Como ocorre na cidade de São Paulo, em que imóveis com valor de R$ 86 mil pagam alíquota de 2%.

Em Curitiba, por sua vez, imóveis com valor até R$ 70 mil são isentos, enquanto acima de R$ 70 mil até R$ 140 mil a alíquota é de 0,5%, e acima de R$ 140 mil até R$ 300 mil passa para 2,4%, e para 2,7% para imóveis com valores acima de R$ 300 mil.

5. E se eu discordar do valor cobrado?

Como já foi dito, a legislação municipal pode definir que o ITBI seja cobrado sobre o valor atribuído pelo Município ao imóvel ou pelo valor declarado pelo contribuinte. As mesmas regras também podem prever que seja cobrado o maior valor.

Se houver divergência entre a declaração do contribuinte e o valor definido pela Prefeitura poderá ser solicitada nova avaliação, que será feita obedecendo aos critérios estabelecidos pelo Município.

6. Quando não há incidência?

Há Municípios que isentam o pagamento do ITBI para determinadas faixas de valores. Da mesma forma, existem também aqueles que estabelecem outros critérios que podem definir a isenção, como no caso de transações que envolvem pessoas jurídicas e devolução de imóveis.

Contudo, é preciso consultar a legislação do município onde a negociação está sendo efetivada para obter clareza sobre os casos em que não há incidência do imposto.

7. Para que serve o ITBI?

Os recursos do ITBI são destinados às despesas do próprio Município onde é feito o recolhimento. Além disso, o pagamento do imposto é condição para que a transferência da propriedade do imóvel seja efetivada no cartório. Ou seja, sem o pagamento do imposto o imóvel não pode ser transferido do vendedor para o comprador.

8. Quem responde pelo pagamento do ITBI?

Essa definição também cabe a cada Município fazer. Porém, em geral, a responsabilidade sobre o pagamento do imposto recai sobre o comprador.

Neste ponto, vale destacar que os Municípios também definem os critérios de cobrança para o caso do contribuinte obrigatório se recusar a fazer o pagamento. Sendo a obrigação do comprador e havendo a recusa, a tributação recairá sobre o vendedor do imóvel.

Ainda, se o Cartório de Registro de Imóveis aceitar fazer a transferência do bem sem o pagamento do ITBI, os oficiais do cartório passarão a ser os responsáveis pelo pagamento do tributo.

9. O que acontece se houver permuta de imóveis?

Considerando que na permuta há a transferência de dois imóveis, cada uma das partes ficará responsável pelo pagamento do ITBI referente ao imóvel que recebeu.

10. Como devo pagar o ITBI?

A emissão das guias de recolhimento do ITBI fica a cargo dos órgãos fazendários municipais. Muitos deles mantêm serviços online, por meio dos quais é possível fazer a emissão da guia pela internet.

Caso esse serviço não esteja disponível no seu município, será necessário solicitar a emissão junto ao órgão municipal responsável pelo recolhimento de impostos.

Quando a solicitação é feita o valor já é calculado e registrado na guia, com uma data de vencimento. O pagamento deve ser efetuado junto a algum banco credenciado pelo Município ou em posto arrecadador da própria Prefeitura. O local será indicado pelo órgão fazendário.

11. E se houver atraso no pagamento?

As guias não podem ser pagas após a data de vencimento. Se essa situação ocorrer, será necessário solicitar outra guia.

12. Pode haver parcelamento?

Existem Municípios que parcelam o ITBI. Contudo, essa possibilidade deve ser consultada junto ao órgão fazendário municipal.

13. Posso adiar o pagamento do ITBI?

Considerando que o pagamento do ITBI é condição para que a transferência do imóvel seja realizada, essa não é uma boa ideia. Afinal, enquanto o imóvel não for transferido para o seu nome ele não será seu, mesmo que você já tenha feito a quitação de todos os valores devidos.

Ainda, é importante ter em mente que o pagamento do ITBI é uma condição obrigatória quando o imóvel é adquirido por meio de alguma linha de crédito imobiliário e permanece como garantia de pagamento da dívida. Se não houver o pagamento do imposto, o crédito não é liberado — é preciso que ele seja pago para que o negócio se concretize.

14. Basta pagar o ITBI para fazer a transferência?

O pagamento do ITBI somente quita o imposto junto ao Município. Para que a transferência se torne possível é necessário solicitar ao órgão fazendário municipal a emissão uma Certidão Negativa de Débito (CND) referente ao tributo, o que será feito mediante a apresentação da guia paga.

A CND do ITBI está entre os documentos relacionados à compra do imóvel que deve ser apresentado ao Cartório de Registro para que a transferência do bem seja realizada.

Agora que você já tirou algumas das suas dúvida sobre o pagamento de ITBI, aproveite para ler o nosso post e entenda melhor como funciona a vistoria em apartamento!