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Os 7 principais direitos do inquilino que você precisa conhecer

Você sabe quais são os direitos do inquilino? Confira neste post o que a lei assegura a quem aluga um imóvel.

Como ocorre com qualquer transação imobiliária, a locação de um imóvel precisa ser registrada em um contrato. Afinal, estamos tratando de uma negociação que envolve um bem de grande valor financeiro e patrimonial, que deve ser cercado de todas as garantias, tanto para o proprietário do imóvel quanto para o locatário.

Por esse motivo, vamos apresentar de maneira mais detalhada os 7 principais direitos do inquilino que são garantidos por lei e os principais deveres de quem aluga um imóvel. No final, também mostraremos as regras da locação para quem é dono da propriedade. Confira!

Entenda a importância da Lei do Inquilinato

Pensando em mudar de casa ou morar em um apartamento maior? Se você for alugar o seu imóvel, antes de mais nada, é preciso saber que existem deveres e direitos do proprietário do imóvel alugado, assim como do inquilino (no caso, quem alugará a residência).

A locação de imóveis tem suas regras definidas pelo que foi escrito no contrato assinado pelas partes e também pela Lei Federal nº 8.245, de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, que traz todas as normas sobre a locação de imóveis urbanos no Brasil.

No entanto, algumas alterações ocorreram na legislação ao longo dos anos. A primeira foi em 2009, por meio da lei nº 12.112. Na ocasião, foi determinada, por exemplo, a diminuição do prazo para o inquilino sair da residência.

Já em 2016, com as mudanças no Código de Processo Civil, a Lei do Inquilinato foi modificada novamente, principalmente com relação às ações de despejo. Mas, por que é importante estar informado sobre tudo isso?

É fundamental saber quais são as regras determinadas por lei (e, inclusive, suas atualizações) para evitar problemas que podem ser bastante graves no futuro. Além disso, quanto mais conhecimento tiver, mais tranquilo e seguro será todo o processo para a locação.

Saiba quais são os principais direitos de quem aluga um imóvel

Depois de compreender mais sobre o que diz a lei, separamos alguns dos principais aspectos relacionados aos direitos do locatário, conforme indicado abaixo.

1. Receber o imóvel em perfeitas condições de uso

vistoria do imóvel é a análise detalhada das condições do imóvel, realizada como ato prévio à assinatura do contrato de locação. O documento que indica todos os itens analisados na vistoria é chamado laudo de vistoria.

O laudo de vistoria é um dos anexos do contrato de locação e deve conter a descrição do estado do imóvel e também fotografias. Essas informações certificam qual era a condição do imóvel antes da assinatura do contrato.

O inquilino assume o compromisso contratual de conservar o imóvel nas mesmas condições em que ele se encontrava no momento da vistoria. Por isso, a vistoria é um direito do inquilino e é indispensável que ele acompanhe pessoalmente a inspeção do imóvel, dedicando toda atenção a esse momento.

A vistoria inicial do imóvel também é uma oportunidade para que o locatário verifique se o imóvel está em perfeitas condições de uso, um direito que a Lei do Inquilinato lhe assegura.

Sendo assim, quando for alugar um imóvel, não deixe de conferir:

- o estado de conservação do piso e dos revestimentos cerâmicos das paredes;
- os vidros e articulações de portas e janelas;
- os espelhos e botões de interruptores e tomadas;
- o estado e conservação da estrutura e da pintura de paredes, teto e pisos;
- as condições das louças sanitárias, pias e tanques;
- o funcionamento e qualidade das instalações elétricas;
- a estrutura hidráulica — abra e feche todas as torneiras, chuveiros, válvulas e registros em busca de vazamentos e gotejamentos;
- sinais de infestações por cupins, ratos ou outras pragas.

O ideal é marcar a vistoria do imóvel em um momento no qual se terá muito tempo disponível, para que seja possível verificar minuciosamente todas as estruturas, indicando ao profissional encarregado da inspeção todas as observações que devem constar no laudo de vistoria.

Se houver qualquer defeito, solicite ao proprietário que providencie os reparos necessários e condicione a assinatura do contrato à solução do problema.

Eventualmente, os consertos ou reformas devem ser feitos pelo inquilino, caso seja realizado um acordo com o proprietário nesse sentido. Se esse acordo existir, caberá ao locador indenizar o locatário pelas despesas realizadas, e essa indenização pode ser descontada do aluguel.

Cabe ressaltar que o proprietário deve realizar o reparo de eventuais defeitos ocultos, que não puderam ser detectados pelo inquilino no momento da vistoria.

Quando for encerrada a locação, será realizada uma nova vistoria para devolução do imóvel. A situação do imóvel na vistoria de saída é comparada ao estado do imóvel na vistoria inicial, a fim de identificar os danos que o inquilino causou ao imóvel e que deverão ser reparados.

Caso o inquilino não concorde com as conclusões do laudo de vistoria de entrega do imóvel, deve apresentar suas questões à imobiliária ou proprietário em busca de um acordo. Se mesmo após essa tentativa amigável não houver um consenso, o ideal é buscar o auxílio de um advogado para solucionar a questão.

2. Isenção do pagamento de despesas extras de condomínio

Por lei, o locatário é obrigado a pagar todas as despesas ordinárias incluídas na taxa de condomínio de um imóvel, quando essa taxa existir. Como despesas ordinárias são entendidas aquelas incluídas no custeio da administração condominial, tais como:

- pagamento de salários;
- pagamento de encargos trabalhistas e tributos diversos;
- despesas com água, luz, gás e energia;
- limpeza e conservação, incluindo pintura das áreas comuns;
- manutenção dos equipamentos e instalações de uso comum (instalações elétricas e hidráulicas, equipamentos como elevadores e portões);
- pequenos reparos nas dependências e nas instalações de uso comum;
- rateio de saldo devedor do caixa do condomínio utilizado nas despesas ordinárias (não se aplica se o saldo for anterior ao início da locação);
- reposição de fundo de reserva destinado ao custeio de despesas ordinárias.

Em contrapartida, o inquilino está isento de pagar as despesas extraordinárias, que são aquelas destinadas para:

- reformas estruturais ou de ampliação da edificação em que a unidade locada se encontra;
- pintura de fachadas, poços de aeração e iluminação e de esquadrias externas;
- reposição das condições de habitabilidade do edifício (que podem ser necessárias após um acidente, por exemplo);
- instalação de equipamentos no condomínio (interfones, alarmes);
- decoração e paisagismo das partes comuns;
- constituição de fundo de reserva.

Essas despesas devem ser custeadas pelo proprietário do imóvel e é direito do inquilino exigir a apresentação do comprovante de quitação das despesas pelo locador.

3. Preferência de compra

Independentemente do motivo, durante a vigência do Contrato de Locação, o proprietário do imóvel pode vendê-lo a qualquer momento. Todavia, a Lei do Inquilinato assegura que seja dada ao inquilino a preferência de compra do imóvel, nas mesmas condições que serão ofertadas ao mercado.

Portanto, é obrigação do locador informar ao locatário a intenção de venda, o que pode ser feito judicial ou extrajudicialmente, desde que o comunicado seja de fácil comprovação, como uma carta com aviso de recebimento assinado pelo locatário.

A partir do comunicado, o inquilino tem 30 dias para se manifestar se deseja ou não comprar o imóvel e realizar os procedimentos para aquisição do imóvel, se for o caso (assinatura de compromisso de compra do imóvel, pagamento de sinal, entre outros).

Se o locatário não se manifestar, automaticamente ele perde a preferência de compra, que é transferida ao eventual sublocador, se existir. Decorridos mais de 30 dias, o imóvel pode, então, ser vendido a qualquer pessoa.

4. Sublocar o imóvel

A sublocação é um assunto que provoca controvérsia. Contudo, a lei assegura que, a partir do momento em que o proprietário do imóvel concorda com essa possibilidade, ela passa a ser um direito do inquilino.

Naturalmente, essa concordância deve ser expressa no Contrato de Locação ou em documento posterior, que a registre formalmente. Em qualquer situação, o sublocatário passa a ter as mesmas obrigações contratuais do inquilino original, inclusive se tornando corresponsável pelo pagamento dos aluguéis mensais.

É importante ressaltar que as obrigações do proprietário do imóvel são dirigidas ao locatário. Portanto, os direitos do sublocador devem ser atendidos pelo inquilino original do imóvel e não pelo proprietário.

5. Indenização por benfeitorias

Quando a lei assegura que o imóvel deve ser entregue em perfeitas condições para o uso que se destina, ela não prevê que possam surgir necessidades ou conveniências de utilização ao longo do contrato que não estavam previstas originalmente.

Para atender a situações dessa natureza, o inquilino pode efetuar benfeitorias, desde que o Contrato de Locação não as proíba expressamente.

Dois tipos de benfeitorias são indenizáveis, de acordo com a Lei do Inquilinato: as benfeitorias necessárias, que não precisam de autorização do proprietário, e as benfeitorias úteis, que requerem autorização prévia do proprietário.

As benfeitorias que mantêm a condição de uso do imóvel são chamadas benfeitorias necessárias. São exemplos: os reparos estruturais realizados em telhados, instalações elétricas, encanamentos e paredes.

As benfeitorias úteis são aquelas que melhoram a condição do imóvel, aumentando seu conforto ou a qualidade de suas instalações. São benfeitorias úteis: instalação de janelas com isolamento acústico em um apartamento, colocação de cobertura numa vaga de garagem antes descoberta, substituição da iluminação comum por LED, entre outros.

Existem também as benfeitorias chamadas voluptuárias, que são aquelas destinadas ao embelezamento do imóvel e que não geram direito à indenização. Um exemplo desse tipo de benfeitoria é o rebaixamento do teto dos cômodos.

É importante ressaltar que as indenizações por benfeitorias podem ser reguladas por cláusula contratual específica, que determinará as formas como elas ocorrerão.

6. Devolução do imóvel a qualquer tempo

A manutenção da locação durante o prazo estipulado no contrato é um direito do locatário. O proprietário só pode reaver o imóvel durante a vigência do contrato se houver acordo com o inquilino nesse sentido ou se surgir alguma situação que justifique uma ação de despejo.

Na ação de despejo, o locador precisa apresentar um motivo para que o locatário saia antes do final do contrato. Veja os motivos mais comuns para a decretação do despejo:

- falta do pagamento dos aluguéis e encargos;
- infração das cláusulas contratuais relacionadas ao uso do imóvel;
- necessidade de reparos urgentes no imóvel, em que não é possível manter o uso do local ou quando o locatário não permite o ingresso no imóvel para os reparos;
- término do contrato de trabalho (caso o aluguel seja vinculado à relação de emprego);
- se comprovada a necessidade de uso do imóvel para moradia de parente, cônjuge ou companheiro do proprietário que estiver sem moradia própria.

O locatário, por sua vez, pode fazer a devolução do imóvel quando desejar. Todavia, o contrato pode prever uma multa, se a devolução ocorrer antes do prazo pactuado. A forma de pagamento da multa contratual e o valor devido devem estar previstos de forma expressa no contrato de locação.

7. Comprovantes de pagamentos

É importante ressaltar que é direito do inquilino obter todos os recibos de pagamentos de aluguéis. Ele também pode reter os comprovantes de pagamento de taxas condominiais, de água, energia ou outras que certifiquem que ele cumpriu as obrigações contratuais.

A falta de fornecimento dos recibos e comprovantes de pagamento pelo locador configura infração contratual, que pode ser punida na forma prevista pelo contrato.

Fique atento quanto aos principais deveres do inquilino

Nem só de direitos vive o inquilino. Como tudo na vida, é preciso também estar ciente dos deveres. Conhecer suas obrigações como locatário pode evitar dores de cabeça com o locador ou até mesmo a perda do imóvel em situações mais extremas.

Conheça agora mesmo os principais deveres do inquilino e cuide para que sua estadia no imóvel seja a mais tranquila e segura possível.

Aviso prévio de mudança

A fim de evitar surpresas desagradáveis ao proprietário, como inquilinos inadimplentes ou que deixam o imóvel subitamente, sem respeitar os devidos cuidados e estrutura original do imóvel, o aviso prévio de mudança foi estipulado para evitar esses transtornos.

A Lei do Inquilinato prevê que o locatário deverá avisar com até 30 dias de antecedência que deixará o imóvel. Ele poderá fazer isso recorrendo à imobiliária e comunicando oficialmente que deixará o imóvel. Caso não haja aviso prévio, o locador poderá cobrar do inquilino o referente a um mês de moradia pela ausência do comunicado.

O aviso prévio cumprido é quando esse processo acontece dentro das conformidades com o locatário, informando dentro do prazo que está deixando o imóvel. Quando não há esse comunicado, a situação recebe o nome de aviso prévio indenizado, já que o inquilino terá que indenizar o locador por não comunicar previamente a mudança, tendo que pagar o valor referente a um aluguel e demais encargos pela ausência de aviso.

Manutenção da casa

A falta de manutenção do imóvel pode danificá-lo a ponto de atingir sua estrutura — imagine uma infiltração que em médio ou longo prazo não é sanada. Por isso, é obrigatória a manutenção correta da casa a fim de evitar prejuízos.

Se os danos existentes não foram causados pelo inquilino, ele terá o direito de exigir do locador os devidos reparos. Porém, caso tenha sido causado por ele próprio ou terceiros, que a seu convite estiverem no imóvel, então ele será obrigado a resolver a questão sem a ajuda do proprietário.

Todavia, vale lembrar que existem variações de contrato para contrato. Além disso, é imprescindível fazer a leitura atenciosa e completa do documento.

Pagamento das contas em dia

Além do aluguel, taxa obviamente indispensável a ser paga pelo inquilino, é necessário estar ciente das demais obrigações que possam constar no contrato. Quem aluga um apartamento, por exemplo, deve considerar as cobranças de condomínio e algumas taxas extras periódicas referentes à administração do prédio.

Geralmente, essas taxas extras são voltadas para reformas e melhorias gerais do funcionamento do condomínio, que envolvem tanto a manutenção do prédio como pagamento de funcionários. Fique atento e veja se pode assumir essas obrigações antes de assinar o contrato.

Mas, atenção: o dever de pagamento das contas só cabe ao inquilino na vigência do contrato de locação. Se existir débito anterior ao contrato, o locador deve providenciar sua regularização imediata, a fim de evitar problemas para o locatário, tais como corte no fornecimento, sanções no condomínio por inadimplência e outras consequências.

Reformas

É estritamente proibido realizar reformas em uma propriedade que não é sua. A não ser que isso realmente conste no contrato e o proprietário autorize legalmente, você não pode alterar a estrutura do imóvel por vontade própria.

Para evitar decepções, conheça bem o imóvel que vai alugar. Veja se tudo está funcionando devidamente e se o imóvel atende aos seus interesses. Depois que estiver morando lá, não poderá fazer modificações.

Caso deseje muito alterar alguma coisa no imóvel, a única forma de fazer isso sem desrespeitar o contrato é conseguindo a concordância do locador, que deve autorizar a reforma por escrito.

No momento dessa autorização é importante definir se a alteração deve ser desfeita antes da devolução do imóvel ou se ela será aceita e incorporada ao bem.

Boa convivência

Os deveres do inquilino não estão somente relacionados a questões materiais, mas também tocam o lado humano de habitar um novo imóvel.

Talvez para casas isso não seja tão impactante, mas para apartamentos é bem diferente. Por isso, procure conhecer quais as regras de convivência do condomínio em que vai morar, já que em alguns é proibido ter animais domésticos por comum acordo dos moradores, por exemplo. Veja se não há conflito de interesses e faça a melhor escolha.

Se a casa que for alugar estiver em um lote dividido, tenha cuidado com a relação a ser desenvolvida com os demais moradores daquele loteamento. Desentendimentos também podem levar você a ter problemas com o locador. O inquilino com conduta considerada antissocial pode ter que deixar o imóvel caso o problema não seja contornado.

Caso ocorra alguma situação problemática durante o contrato de locação, o mais importante é manter a calma e estar pronto para o diálogo e negociação. O confronto nem sempre é a opção mais produtiva e certamente não deve ser a primeira tentativa. A maioria das situações pode ser resolvida com diálogo, buscando-se alternativas que atendam aos interesses de todas as partes.

Mantenha um histórico de todos os acontecimentos relacionados à locação do seu imóvel e guarde os documentos e comprovantes de pagamento para o caso de necessidade futura.

Conheça também os direitos e deveres do proprietário

Por lado outro, a legislação também estabelece uma série de deveres e direitos do proprietário do imóvel alugado. Em primeiro lugar, enquanto o contrato durar, o dono do apartamento não pode exigir a desocupação da residência — exceto nos casos mencionados no item 6 deste post.

Se foi determinado no documento que a duração do aluguel é de 30 meses, o proprietário deve garantir o uso pacífico do imóvel para o locatário ao longo desse período. Se for necessário visitar o local, o pedido deve ser feito com antecedência, de forma pré-agendada.

Outro ponto importante: os defeitos na propriedade originados antes da locação atual são de responsabilidade do dono, assim como certos impostos e seguros.

As taxas relacionadas à imobiliária e as despesas extraordinárias do condomínio — como fundo de reserva e reformas no prédio — também devem ser pagas pelo proprietário.

Porém, o dono do imóvel tem alguns direitos garantidos, como a remuneração do valor do aluguel preestabelecido e, ao final do contrato, o recebimento do imóvel no mesmo estado em que o entregou.

O inquilino deve ficar atento à multa por rescisão e ao processo de despejo. O proprietário tem o direito de abrir uma reclamação em casos de falta de pagamento do aluguel e reformas indevidas.

Além disso, se o inquilino sair do imóvel antes do fim do contrato, ele pagará por isso. No entanto, ele será dispensado de arcar com a multa caso a razão seja a transferência do local de trabalho. No entanto, o proprietário deve ser informado da decisão com 30 dias de antecedência.

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