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Os 9 principais direitos do inquilino que você precisa conhecer

Você sabe quais são os direitos do inquilino? Confira neste post o que a lei assegura a quem aluga um imóvel.

Como ocorre com qualquer transação imobiliária, a locação de um imóvel precisa ser registrada em um contrato. Afinal, estamos tratando de uma negociação que envolve um bem de grande valor financeiro e patrimonial, que deve ser cercado de todas as garantias, tanto para o proprietário do imóvel quanto para o locatário.

Por esse motivo, vamos apresentar de maneira mais detalhada os 9 principais direitos do inquilino que são garantidos por lei e os principais deveres de quem aluga um imóvel. No final, também mostraremos as regras da locação para quem é dono da propriedade. Confira!

A Lei do Inquilinato e a sua importância

A Lei do Inquilinato é um conjunto de regras e normas que regulamenta o mercado de aluguéis residenciais e comerciais no Brasil. Portanto, se você for alugar um imóvel, antes de mais nada, é preciso saber que existem deveres e direitos do proprietário, assim como do inquilino (no caso, quem alugará a residência).

A locação de imóveis tem as suas regras definidas pelo que foi escrito no contrato assinado pelas partes e também pela Lei Federal nº 8.245, de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, que traz todas as normas sobre a locação de imóveis urbanos no Brasil.

No entanto, algumas alterações ocorreram na legislação ao longo dos anos. A primeira foi em 2009, por meio da Lei nº 12.112. Na ocasião, foi determinada, por exemplo, a diminuição do prazo para o inquilino sair da residência. Já em 2016, com as mudanças no Código de Processo Civil, a Lei do Inquilinato foi modificada novamente, principalmente com relação às ações de despejo.

Mas por que é importante estar informado sobre tudo isso? É fundamental saber quais são as regras determinadas por lei (e, inclusive, as suas atualizações) para evitar problemas que podem ser bastante graves no futuro. Além disso, quanto mais conhecimento tiver, mais tranquilo e seguro será todo o processo para a locação.

Saiba quais são os principais direitos do inquilino

Depois de explicar melhor sobre o que diz a lei, separamos 9 principais aspectos relacionados aos direitos do inquilino, conforme você confere abaixo.

1. Receber o imóvel em perfeitas condições de uso

É direito do inquilino receber o imóvel em perfeitas condições de uso. Para que seja comprovada essa condição é realizada a vistoria, que é a análise detalhada das condições da propriedade, feita como ato prévio à assinatura do contrato de locação. O documento que indica todos os itens analisados na vistoria é chamado laudo de vistoria.

O laudo de vistoria é um dos anexos do contrato de locação e deve conter a descrição do estado do imóvel e também fotografias. Essas informações certificam qual era a condição da propriedade antes da assinatura do contrato.

O inquilino assume o compromisso contratual de conservar o imóvel nas mesmas condições em que ele se encontrava no momento da vistoria. Por isso, ela é um direito do inquilino, e é indispensável que ele acompanhe pessoalmente a inspeção, dedicando toda atenção a esse momento.

Dicas para a vistoria

Sendo assim, quando for alugar um imóvel, não deixe de conferir:

- o estado de conservação do piso e dos revestimentos cerâmicos das paredes;
- os vidros e as articulações de portas e janelas;
- os espelhos e botões de interruptores e tomadas;
- o estado e a conservação da estrutura e da pintura das paredes, do teto e dos pisos;
- as condições das louças sanitárias, pias e tanques;
- o funcionamento e a qualidade das instalações elétricas;
- a estrutura hidráulica — abra e feche todas as torneiras, chuveiros, válvulas e registros em busca de vazamentos e gotejamentos;
- sinais de infestações por cupins, ratos ou outras pragas.

O ideal é marcar a vistoria do imóvel em um momento no qual se terá muito tempo disponível, para que seja possível verificar minuciosamente todas as estruturas, indicando ao profissional encarregado da inspeção todas as observações que devem constar no laudo de vistoria.

Se houver qualquer defeito, solicite ao proprietário que providencie os reparos necessários e condicione a assinatura do contrato à solução do problema.

Eventualmente, os consertos ou reformas devem ser feitos pelo inquilino, caso seja realizado um acordo com o proprietário nesse sentido. Se esse acordo existir, caberá ao locador indenizar o locatário pelas despesas realizadas, e essa indenização pode ser descontada do aluguel.

Cabe ressaltar que o proprietário deve realizar o reparo de eventuais defeitos ocultos, que não puderam ser detectados pelo inquilino no momento da vistoria.

Quando for encerrada a locação, será realizada uma nova vistoria para devolução do imóvel. A situação da propriedade na vistoria de saída é comparada ao estado do imóvel na inspeção inicial, a fim de identificar possíveis danos que o inquilino tenha causado — e que deverão ser reparados.

Caso o inquilino não concorde com as conclusões do laudo de vistoria de entrega do imóvel, deve apresentar as suas questões à imobiliária ou ao proprietário em busca de um acordo. Se mesmo após essa tentativa amigável não houver um consenso, o ideal é buscar o auxílio de um advogado para solucionar a questão.

2. Isenção do pagamento de despesas extras de condomínio

Por lei, o locatário é obrigado a pagar todas as despesas ordinárias incluídas na taxa de condomínio de um imóvel, quando essa taxa existir. Como despesas ordinárias são entendidas aquelas incluídas no custeio da administração condominial, tais como:

- pagamento de salários;
- pagamento de encargos trabalhistas e tributos diversos;
- despesas com água, luz e gás;
- limpeza e conservação, incluindo pintura das áreas comuns;
- manutenção dos equipamentos e instalações de uso comum (instalações elétricas e hidráulicas, equipamentos como elevadores e portões);
- pequenos reparos nas dependências e nas instalações de uso comum;
- rateio de saldo devedor do caixa do condomínio utilizado nas despesas ordinárias (não se aplica se o saldo for anterior ao início da locação);
- reposição de fundo de reserva destinado ao custeio de despesas ordinárias.

Em contrapartida, o inquilino está isento de pagar as despesas extraordinárias, que são aquelas destinadas para:

- custos de indenizações trabalhistas de funcionários do condomínio ocorridas antes da locação;
- reformas estruturais ou de ampliação da edificação em que a unidade locada se encontra;
- pintura de fachadas, poços de aeração e iluminação e de esquadrias externas;
- reposição das condições de habitabilidade do edifício (que podem ser necessárias após um acidente, por exemplo);
- instalação de equipamentos no condomínio (interfones, alarmes);
- decoração e paisagismo das partes comuns;
- constituição de fundo de reserva.

Essas despesas devem ser custeadas pelo proprietário do imóvel, e é direito do inquilino exigir a apresentação do comprovante de quitação das despesas pelo locador.

3. Preferência de compra

Independentemente do motivo, o proprietário do imóvel pode vendê-lo a qualquer momento, mesmo durante a vigência do Contrato de Locação. Todavia, a Lei do Inquilinato assegura que seja dada ao inquilino a preferência de compra, nas mesmas condições que serão ofertadas ao mercado.

Portanto, é obrigação do locador informar ao locatário a intenção de venda, o que pode ser feito judicial ou extrajudicialmente, desde que o comunicado seja de fácil comprovação, como uma carta com aviso de recebimento assinado pelo locatário.

A partir do comunicado, o inquilino tem 30 dias para manifestar se deseja ou não comprar o imóvel e realizar os procedimentos para a aquisição, se for o caso (assinatura de compromisso de compra do imóvel, pagamento de sinal, entre outros).

Caso o locatário não se manifeste, automaticamente ele perde a preferência de compra, que é transferida ao eventual sublocador, se existir. Decorridos mais de 30 dias, o imóvel pode, então, ser vendido a qualquer pessoa.

4. Sublocar o imóvel

A sublocação é um assunto que provoca controvérsia. Contudo, a lei assegura que, a partir do momento em que o proprietário do imóvel concorda com essa possibilidade, ela passa a ser um direito do inquilino.

Naturalmente, essa concordância deve ser expressa no Contrato de Locação ou em documento posterior, que a registre formalmente. Em qualquer situação, o sublocatário passa a ter as mesmas obrigações contratuais do inquilino original, inclusive tornando-se corresponsável pelo pagamento dos aluguéis mensais.

É importante ressaltar que as obrigações do proprietário são dirigidas ao locatário. Portanto, os direitos do sublocador devem ser atendidos pelo inquilino original do imóvel, e não pelo dono.

5. Indenização por benfeitorias

Quando a lei assegura que o imóvel deve ser entregue em perfeitas condições para o uso que se destina, ela não prevê que possam surgir necessidades ou conveniências de utilização ao longo do contrato que não estavam previstas originalmente.

Para atender a situações dessa natureza, o inquilino pode efetuar benfeitorias, desde que o Contrato de Locação não as proíba expressamente.

Dois tipos de benfeitorias são indenizáveis, de acordo com a Lei do Inquilinato: as benfeitorias necessárias, que não precisam de autorização do proprietário; e as benfeitorias úteis, que requerem autorização prévia do proprietário.

As benfeitorias que mantêm a condição de uso do imóvel são chamadas benfeitorias necessárias. São exemplos: reparos estruturais realizados em telhados, instalações elétricas, encanamentos e paredes.

As benfeitorias úteis são aquelas que melhoram a condição do imóvel, aumentando o seu conforto ou a qualidade das suas instalações. São benfeitorias úteis: instalação de janelas com isolamento acústico em um apartamento, colocação de cobertura em uma vaga de garagem antes descoberta, substituição da iluminação comum por LED, entre outros.

Existem também as benfeitorias chamadas voluptuárias, que são aquelas destinadas ao embelezamento do imóvel e que não geram direito à indenização. Um exemplo desse tipo de benfeitoria é o rebaixamento do teto dos cômodos.

É importante ressaltar que as indenizações por benfeitorias podem ser reguladas por cláusula contratual específica, que determinará as formas como elas ocorrerão.

6. Devolução do imóvel a qualquer tempo

A manutenção da locação durante o prazo estipulado no contrato é um direito do locatário. O proprietário só pode reaver o imóvel durante a vigência do contrato se houver acordo com o inquilino nesse sentido ou se surgir alguma situação que justifique uma ação de despejo.

Na ação de despejo, o locador precisa apresentar um motivo para que o locatário saia antes do final do contrato. Veja os motivos mais comuns para a decretação do despejo:

- falta do pagamento dos aluguéis e encargos;
- infração das cláusulas contratuais relacionadas ao uso do imóvel;
- necessidade de reparos urgentes no imóvel, em que não é possível manter o uso do local ou quando o locatário não permite o ingresso no imóvel para os reparos;
- término do contrato de trabalho (caso o aluguel seja vinculado à relação de emprego);
- se comprovada a necessidade de uso do imóvel para moradia de parente, cônjuge ou companheiro do proprietário que estiver sem moradia própria.

O locatário, por sua vez, pode fazer a devolução do imóvel quando desejar. Todavia, o contrato pode prever uma multa, se a devolução ocorrer antes do prazo pactuado. A forma de pagamento da multa contratual e o valor devido devem estar previstos de forma expressa no contrato de locação.

7. Comprovantes de pagamentos

É importante ressaltar que é direito do inquilino obter todos os recibos de pagamentos de aluguéis. Ele também pode reter os comprovantes de pagamento de taxas condominiais, de água, energia ou outras que certifiquem que ele cumpriu as obrigações contratuais.

A falta de fornecimento dos recibos e comprovantes de pagamento pelo locador configura infração contratual, que pode ser punida na forma prevista pelo contrato. Além disso, os recibos devem conter a discriminação das despesas.

8. Pagamento de taxas administrativas

É responsabilidade do proprietário o pagamento das taxas de administração e de intermediação, tais como:

- conferência da idoneidade do locatário e dos seus fiadores;
- impostos, taxas e seguros complementares para incêndios, exceto quando acordado em contrato;
- tarifas referentes à administração imobiliária.

9. Pagamento proporcional de multa

O pagamento da multa em caso de rescisão de contrato é uma questão que gera dúvidas e discussões. Normalmente, o valor da multa de rescisão corresponde ao equivalente a três meses de aluguel e é proporcional ao tempo restante para o término do contrato.

Confira o exemplo abaixo para entender melhor como o cálculo da multa deve ser feito:

valor do aluguel: R$1.000;
prazo de contrato: 12 meses;
tempo restante: 5 meses
multa = (aluguel × 3) ÷ meses de contrato = 3.000 ÷ 12 = 250;
multa = 250 × meses que faltam de contrato = 250 × 5 = 1.250;
multa = R$1.250.

Ou seja, no exemplo citado o valor a ser pago é de R$1.250, e não R$3.000 como muitas vezes é interpretado. O proporcional é direito do inquilino.

Fique atento quanto aos principais deveres do inquilino

Nem só de direitos vive o inquilino. Como tudo na vida, é preciso também estar ciente dos deveres. Conhecer as suas obrigações como locatário pode evitar dores de cabeça com o locador ou até mesmo a perda do imóvel em situações mais extremas.

Conheça agora mesmo os principais deveres do inquilino e cuide para que a sua estadia no imóvel seja a mais tranquila e segura possível.

Aviso prévio de mudança

A fim de evitar surpresas desagradáveis ao proprietário, como inquilinos inadimplentes ou que deixam o imóvel subitamente, sem respeitar os devidos cuidados e a estrutura original da propriedade, o aviso prévio de mudança foi estipulado.

A Lei do Inquilinato prevê que o locatário deverá avisar com até 30 dias de antecedência que deixará o imóvel. Ele poderá fazer isso recorrendo à imobiliária e comunicando oficialmente a decisão. Caso não haja aviso prévio, o locador poderá cobrar do inquilino o referente a um mês de moradia pela ausência do comunicado.

O aviso prévio cumprido é quando esse processo acontece dentro das conformidades com o locatário, informando dentro do prazo que está deixando o imóvel. Quando não há esse comunicado, a situação recebe o nome de aviso prévio indenizado, já que o inquilino terá que indenizar o locador por não comunicar previamente a mudança, tendo que pagar o valor referente a um aluguel e demais encargos pela ausência de aviso.

Manutenção do imóvel

A falta de manutenção do imóvel pode danificá-lo a ponto de atingir a sua estrutura — imagine uma infiltração que em médio ou longo prazo não é sanada. Por isso, é obrigatória a manutenção correta da casa a fim de evitar prejuízos.

Se os danos existentes não foram causados pelo inquilino, ele terá o direito de exigir do locador os devidos reparos. Porém, caso tenha sido causado por ele próprio ou terceiros, que a seu convite estiverem no imóvel, ele será obrigado a resolver as questões sem a ajuda do proprietário.

Todavia, vale lembrar que existem variações de contrato para contrato. Por isso, é imprescindível fazer a leitura atenciosa e completa do documento.

Pagamento das contas em dia

Além do aluguel, valor obviamente indispensável a ser pago pelo inquilino, é necessário estar ciente das demais obrigações que possam constar no contrato. Quem aluga um apartamento, por exemplo, deve considerar as cobranças de condomínio e algumas taxas extras periódicas referentes à administração do prédio.

Geralmente, essas taxas extras são voltadas para reformas e melhorias gerais do funcionamento do condomínio, que envolvem tanto a manutenção do prédio quanto pagamento de funcionários. Fique atento e veja se pode assumir essas obrigações antes de assinar o contrato.

Mas atenção: o dever de pagamento das contas só cabe ao inquilino na vigência do contrato de locação. Se existir débito anterior ao contrato, o locador deve providenciar a sua regularização imediata, a fim de evitar problemas para o locatário, tais como corte no fornecimento, sanções no condomínio por inadimplência e outras consequências.

Reformas

É estritamente proibido realizar reformas em uma propriedade que não é sua. A não ser que isso realmente conste no contrato e o proprietário autorize legalmente, você não pode alterar a estrutura do imóvel por vontade própria.

Para evitar decepções, conheça bem o imóvel que vai alugar. Veja se tudo está funcionando devidamente e se ele atende aos seus interesses. Depois que estiver morando lá, não poderá fazer modificações.

Caso deseje muito alterar alguma coisa no imóvel, a única forma de fazer isso sem desrespeitar o contrato é conseguindo a concordância do locador, que deve autorizar a reforma por escrito.

No momento dessa autorização, é importante definir se a alteração deve ser desfeita antes da devolução do imóvel ou se ela será aceita e incorporada ao bem.

Boa convivência

Os deveres do inquilino não estão somente relacionados a questões materiais, mas também tocam o lado humano de habitar um novo imóvel.

Talvez para casas isso não seja tão impactante, mas para apartamentos é bem diferente. Por isso, procure conhecer quais são as regras de convivência do condomínio em que vai morar, já que em alguns é proibido ter animais domésticos por comum acordo dos moradores, por exemplo. Veja se não há conflito de interesses e faça a melhor escolha.

Se a casa que for alugar estiver em um lote dividido, tenha cuidado com a relação a ser desenvolvida com os demais moradores do loteamento. Desentendimentos também podem levar você a ter problemas com o locador. O inquilino com conduta considerada antissocial pode ter que deixar o imóvel caso o problema não seja contornado.

Caso ocorra alguma situação problemática durante o contrato de locação, o mais importante é manter a calma e estar pronto para o diálogo e a negociação. O confronto nem sempre é a opção mais produtiva, e certamente não deve ser a primeira tentativa. A maioria das situações pode ser resolvida com diálogo, buscando alternativas que atendam aos interesses de todas as partes.

Além disso, mantenha um histórico de todos os acontecimentos relacionados à locação do seu imóvel e guarde os documentos e comprovantes de pagamento para o caso de necessidade futura.

Utilizar o imóvel apenas para o fim acordado

Alguns inquilinos acreditam que por terem um contrato vigente de locação podem fazer qualquer tipo de uso do imóvel, mas isso não é verdade. A utilização é exclusiva ao que foi acordado em contrato.

Sendo assim, o locatário não pode, por exemplo, fazer uso comercial de um imóvel de aluguel para fins residenciais e vice-versa. Além disso, ele deve manter a especificidade do imóvel, ou seja, uma casa deve ser conservada da mesma forma.

Respeitar as regras do condomínio

A Lei do Inquilinato estabelece que a partir do momento em que é realizado o contrato de locação, o locatário passa a ter responsabilidades junto ao condomínio. Isso compreende obedecer às regras estabelecidas pelo seu regimento, inclusive o que tange a sanções relacionadas ao não cumprimento delas, como multas.

Conheça também os direitos e deveres do proprietário

Por outro lado, a legislação também estabelece uma série de deveres e direitos do proprietário do imóvel alugado. Em primeiro lugar, enquanto o contrato durar, ele não pode exigir a desocupação da residência — exceto nos casos mencionados no item 6 deste post.

Se foi determinado no contrato que a duração do aluguel é de 30 meses, o proprietário deve garantir o uso pacífico do imóvel para o locatário ao longo desse período. Se for necessário visitar o local, o pedido precisa ser feito com antecedência, de forma pré-agendada.

Outro ponto importante: os defeitos na propriedade originados antes da locação atual são de responsabilidade do dono, assim como certos impostos e seguros.

As taxas relacionadas à imobiliária e às despesas extraordinárias do condomínio — como fundo de reserva e reformas no prédio — também devem ser pagas pelo proprietário.

Porém, o dono do imóvel tem alguns direitos garantidos, como a remuneração do valor do aluguel preestabelecido e, ao final do contrato, o recebimento do imóvel no mesmo estado em que o entregou.

O inquilino deve ficar atento à multa por rescisão e ao processo de despejo. O proprietário tem o direito de abrir uma reclamação em casos de falta de pagamento do aluguel e reformas indevidas.

Além disso, se o inquilino sair do imóvel antes do fim do contrato, ele pagará por isso. No entanto, ele será dispensado de arcar com a multa caso a razão seja a transferência do local de trabalho. Nesse caso, o proprietário deve ser informado da decisão com 30 dias de antecedência.

Veja as situações em que a Lei do Inquilinato pode ser aplicada

Quebra de contrato

Como visto, a quebra de contrato pode ser realizada pelo inquilino, desde que comunicada com 30 dias de antecedência. Caso o contrato tenha prazo determinado, é necessário pagar a multa proporcional de rescisão, conforme abordado.

Já por parte do proprietário, o imóvel somente poderá ser solicitado fora do prazo determinado em casos específicos, como demolição do prédio ou em situações em que ele, cônjuge ou descendentes não têm onde morar. Dentro do prazo, ele também está sujeito a multa.

Obras no imóvel

Em caso de obras no imóvel de quem é a responsabilidade? Essa é uma dúvida constante nesses tipos de contrato. No entanto, é uma questão prevista na Lei do Inquilinato. Basicamente existem 3 situações:

- reparos relativos a problemas anteriores à locação: são de responsabilidade do proprietário e devem ser observados no momento de fechar o contrato;
- manutenções estruturais: problemas estruturais que não foram causados pelo inquilino são de responsabilidade do proprietário, como infiltrações, falhas elétricas, entre outros;
- reparos e danos realizados pelo locatário: quaisquer outros reparos que tiverem que ser realizados por desgaste de uso ou por danos causados pelo inquilino devem ser arcados por ele. O mesmo vale para alterações estéticas, quando o contrato permitir.

Atrasos e inadimplência

Em casos de atraso no pagamento do aluguel, o proprietário ou a empresa que administra o contrato tem direito a cobrar multa. Além disso, no caso de não pagamento, o locador pode solicitar o despejo a partir do primeiro dia de atraso e a desocupação deverá ocorrer dentro do prazo concedido de até 15 dias. O mesmo ocorre se o locatário não cumprir com o pagamento das taxas de condomínio.

Bônus: entenda como funciona uma ação de despejo

Um processo de ação de despejo pode ser iniciado sempre que o locador deseja retirar o locatário do seu imóvel em função de descumprimento do contrato. Esse procedimento é resguardado na Lei do Inquilinato e podem ocorrer nas seguintes situações:

- falta de pagamento: a inadimplência de aluguel ou condomínio é passível de ordem de despejo;
- extinção do contrato de trabalho: quando a locação estiver vinculada ao contrato de trabalho do locatário e ele for finalizado, é possível a retomada do imóvel;
- utilização pelo proprietário: o locador pode exigir a retomada do imóvel caso seja para o seu uso, de um cônjuge ou de um descendente que não disponha de imóvel residencial próprio;
- fim de locação temporária: o proprietário pode solicitar despejo em casos de locação temporária em que o locatário se recuse a sair ao final do prazo;
- morte do locatário: em situações em que o inquilino não tenha sucessor legítimo para assumir o contrato;
- permanência de sublocatário: quando o sublocatário se recusa a deixar o imóvel;
- reparações urgentes no imóvel: quando se fizerem necessárias a realização de reparações urgente em que não seja possível que o inquilino permaneça no local.

Como o inquilino pode evitar o despejo por falta de pagamento?

O inquilino pode tomar algumas providências quando souber da intenção do proprietário de iniciar uma ação de despejo. O locatário pode reverter a situação se efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos. Deverão ser incluídos no montante:

- os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
- as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
- os juros de mora;
- as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em 10% sobre o montante devido, se não constar disposição diversa no contrato.

No entanto, esse procedimento só pode ser realizado uma vez a cada 24 meses. Caso contrário, não será aceito judicialmente.

Por fim, alugar um imóvel envolve responsabilidades do locador e do locatário. É muito importante conhecer todas as regras envolvidas no processo para evitar dores de cabeça. A Lei do Inquilinato existe justamente para esclarecer e determinar os deveres e direitos do inquilino e do proprietário e proteger os interesses de ambas as partes. Estar atento a ela é a garantia de uma relação de negócio saudável.

Gostou de conhecer mais sobre as regras, os deveres e os direitos do proprietário do imóvel alugado e do locatário? Então, aproveite para saber mais sobre como adquirir o seu primeiro imóvel e fique por dentro de todas as informações necessárias para dar um grande passo na sua vida!

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