Como funciona um consórcio imobiliário? Explicamos tudo!

Confira neste artigo todas as informações que vão ajudá-lo a aproveitar ao máximo as vantagens do consórcio imobiliário.
  • Atualizado em February 23, 2021
  • Publicado em May 15, 2019
  • Seu imóvel

O consórcio imobiliário é uma das principais modalidades de aquisição de imóveis disponíveis no mercado. A partir dela, você pode ter acesso ao crédito necessário para a compra de um imóvel, pagando de maneira parcelada e totalmente planejada.

Hoje, o consórcio imobiliário é um dos caminhos mais seguros para quem deseja realizar grandes objetivos, como a compra da casa própria. Essa modalidade de aquisição reúne vantagens importantes, como flexibilidade e economia.

Por isso, entender como funciona o consórcio imobiliário é um passo importante a ser seguido por você que pretende simplificar a realização do sonho da casa própria ou deseja investir na ampliação do próprio patrimônio.

A seguir, respondemos as principais questões e dúvidas sobre o consórcio imobiliário que ajudarão você a entender e aproveitar ao máximo as vantagens desse sistema. Acompanhe!

O que é e como funciona um consórcio de imóveis?

O consórcio é uma invenção brasileira da década de 60, que surgiu como uma alternativa às limitações dos empréstimos e financiamentos oferecidas pelos bancos na época. Para fazer a compra de um automóvel, um grupo de amigos criou um sistema em que cada um deles pagava uma quantia preestabelecida, formando uma espécie de autofinanciamento para que todos pudessem adquirir seu veículo.

Com o tempo, o modelo de consórcio evoluiu e passou a ser utilizado na aquisição de vários tipos de bens e serviços, incluindo imóveis. Porém, a ideia continua a mesma: são reunidas, por meio das administradoras de consórcio, pessoas com um interesse em comum.

São oferecidos vários planos, com parcelas, prazos para pagamento e valor da carta de crédito diferentes. Você escolhe o que se encaixa melhor tanto na sua necessidade, quanto no seu planejamento financeiro e faz a contratação da sua cota de consórcio. A partir disso você deverá, mensalmente, contribuir com o valor estipulado.

O valor existente no fundo comum do grupo é utilizado para realizar as contemplações dos integrantes. A contemplação, na prática, é o momento em que o consorciado tem acesso à sua carta de crédito. Elas acontecem de duas formas: sorteio ou lance. No sorteio todos concorrem em igualdade e contam com a sorte. Já o lance é uma forma de aumentar as chances de contemplação, pois o consorciado oferta um valor que equivale como forma de antecipar o pagamento de parcelas do consórcio.

O que é a carta de crédito?

Quando a sua cota é contemplada, você passa pelo processo de liberação do crédito e, assim que estiver tudo certo com essa etapa, tem acesso à sua carta de crédito, que corresponde ao valor do consórcio contratado. É com ela que você pode adquirir o bem desejado.

A vantagem da carta de crédito é que ela equivale a um pagamento à vista, ou seja, você tem o mesmo benefício de negociação que uma pessoa que está com o dinheiro em mãos. Com isso, é possível negociar uma excelente proposta com o vendedor daquela casa ou apartamento que você tanto desejou ter.

Além disso, o modelo é bem flexível. No consórcio de imóveis, a carta de crédito pode ser utilizada para a aquisição de casa, apartamento, sala comercial, terreno, bem como para construção e reformas. Dessa forma, você pode decidir a melhor alternativa para a sua necessidade.

Como funcionam as assembleias?

De maneira simplificada, as assembleias são reuniões mensais que ocorrem entre os membros do grupo de um consórcio e a administradora. Essas reuniões são agendadas antecipadamente e ocorrem ao longo de todo o prazo de duração do contrato.

A realização das assembleias é um momento de grande importância para os consorciados. Isso porque é durante as reuniões que ocorre a contemplação dos participantes por meio dos sorteios regulares e, também, é a oportunidade para se ofertar lances e buscar a antecipação da contemplação.

No mais, as assembleias também têm como objetivo a discussão de assuntos de interesse de todos os consorciados, sendo o momento em que a administradora do grupo passa informações, atualiza condições dos contratos e delibera sobre temas importantes.

O que é o lance e quais são as modalidades?

O lance no consórcio nada mais é do que uma forma de antecipação da sua contemplação. Na prática, o lance é uma oferta em dinheiro, a qual corresponde ao adiantamento das parcelas do consórcio. Assim, geralmente quem oferta o maior valor sai vencedor e pode ter acesso à sua carta de crédito de forma antecipada.

No consórcio imobiliário, assim como em outras modalidades, existem diferentes tipos de lances, cada um com as suas regras. São eles:

  • lance fixo: como o próprio nome já indica, é a modalidade em que o consorciado só pode ofertar um lance de valor previamente fixado — o que geralmente é feito em percentuais de 25%, 30%, 45% ou 50% do valor total da carta de crédito;
  • lance livre: aqui o consorciado tem liberdade para escolher o valor do seu lance, desde que atenda às regras definidas pela administradora. Essa é a modalidade mais comum nos grupos de consórcio.

Caso não tenha recursos próprios para pagar o lance, é possível utilizar parte do valor da própria carta de crédito para pagá-lo. Isso é conhecido como lance embutido. Assim sendo, ao ser contemplado, o valor recebido virá com esse desconto. É importante acrescentar que só será necessário pagar o lance caso ele seja o ganhador.

É possível adiantar parcelas?

Quem participa de um grupo de consórcio também tem a opção de adiantar as parcelas do seu contrato. Assim, por exemplo, sempre que você receber um dinheiro extra e quiser utilizá-lo para abater o valor total da sua dívida, pode fazê-lo sem qualquer problema, reduzindo assim o prazo até a quitação do bem.

Além disso, é possível adiantar as parcelas do consórcio imobiliário ofertando lances, assim como explicamos anteriormente.

E o que acontece quando atrasa o pagamento?

Além da cobrança de eventuais multas e juros, o atraso no pagamento das parcelas de um consórcio tem como efeito impedir que o consorciado possa participar dos sorteios periódicos e possa ofertar lances. Ou seja, quem não está em dia com as suas parcelas não poderá ser contemplado.

No entanto, é importante deixar claro que quem está inadimplente não corre o risco de perder o valor das parcelas já pagas. Isso é um mito. Na realidade, as penalidades para atrasos e para a inadimplência são estabelecidas pela administradora e devem estar expressas no contrato de adesão.

Para evitar esse tipo de situação, o mais indicado é sempre se planejar antes de assumir o compromisso do consórcio. Faça as contas e projete situações futuras que podem afetar sua vida financeira. A partir disso, contrate um plano que seja compatível com as suas necessidades e possibilidades.

O que compõe a parcela do consórcio?

Uma das grandes vantagens do consórcio é que você não terá que arcar com os juros que, normalmente, são cobrados em outros modelos de aquisição parcelada. Existem algumas taxas, que são bem mais acessíveis e não comprometem o seu orçamento. Conheça como a parcela é formada!

Fundo comum

O fundo comum (FC) é o percentual da parcela que compõe o caixa do grupo a ser utilizado para o custeio das cartas de crédito. O valor do FC deve ser igual ao preço do bem previsto para aquisição — considerando a cotação no dia da assembleia — dividido pelo número de parcelas definidas no contrato de adesão ao consórcio.

Suponhamos que o valor da carta de crédito contratada seja de R$ 150 mil e que você fará o pagamento em um prazo de 180 meses. Dessa forma, a contribuição mensal para o FC será de R$ 833,33 (150.000 ÷ 180 = 833,33).

Taxa de administração

A taxa de administração (TA) é o valor cobrado pela administradora do consórcio para gestão do grupo de consorciados. Ela varia de acordo com cada administradora, e o montante incluído em cada parcela é calculado a partir da divisão da taxa total pelo prazo de duração do consórcio contratado. Assim, se a TA total for de 20%, por exemplo, o percentual mensal cobrado para um grupo com 180 meses será de 0,1111% (20 ÷ 180 = 0,1111).

Fundo de reserva

O fundo de reserva (FR) — incluído na parcela — se destina a formar um caixa suficiente para cobrir situações que poderiam comprometer o custeio das cartas de crédito. Sem ele, eventuais inadimplências de consorciados inviabilizariam o grupo. Da mesma forma como ocorre com a TA, o FR é estipulado por cada empresa, não havendo um padrão definido. Se o total do FR previsto for de 2%, por exemplo, o percentual do valor incluído na parcela de um consórcio de 180 meses será de 0,0111% (2 ÷ 180).

Seguro

Outra forma de garantir que um grupo de consorciados seja capaz de honrar as cartas de crédito é a inclusão de um seguro no valor da parcela. Com isso, é possível cobrir imprevistos e sinistros, como as inadimplências derivadas de causas como morte ou desemprego de algum consorciado, entre outras situações. Quando há a cobrança de seguros, o valor da apólice é estabelecido pela administradora, não havendo um percentual definido.

Como fazer um consórcio?

A adesão ao consórcio é bastante simples. O primeiro passo é buscar uma administradora de sua confiança e analisar as opções de planos disponíveis. Tenha em mente o preço do bem que você deseja adquirir, o valor de parcela mais adequado às suas finanças e o prazo de pagamento das parcelas, para escolher a melhor opção para conquistar seu objetivo.

Depois de definir o plano mais adequado, é necessário assinar o contrato de adesão para consolidar a aquisição da cota. A documentação exigida geralmente é básica, sendo solicitado a apresentação de RG, CPF e comprovante de endereço, mas é importante verificar com a administradora do consórcio se existe aluma documentação complementar que é necessária.

O que levar em conta ao escolher uma administradora?

O consórcio pode ser encarado como um investimento seguro, o qual traz um retorno garantido ao investidor. Portanto, para que esses ideais se cumpram, a escolha da administradora deve ser feita com bastante critério. O primeiro deles é verificar se a empresa está devidamente registrada no Banco Central — condição indispensável para que ela atue legalmente no mercado de consórcios. A pesquisa pode ser feita com facilidade pelo site da instituição.

Depois de verificar, é preciso avaliar o nível de transparência que a administradora apresenta. Tal avaliação pode ser feita considerando a clareza com a qual a empresa passa as informações sobre custos, formas de reajustes de parcelas, sorteios, lances e contemplações, entre outras.

Avaliar a credibilidade da administradora no mercado também é outro critério que deve ser seguido. Nesse sentido, é conveniente pesquisar na internet as opiniões de clientes da empresa e a posição na qual ela se encontra no ranking de reclamações do Banco Central. Além disso, lembre-se de considerar a qualidade do atendimento oferecido aos clientes, pois quanto mais satisfatório for o atendimento, melhor.

Agora que você já sabe como funciona um consórcio imobiliário, que tal entender melhor sobre qual a melhor idade para comprar o seu primeiro imóvel? Preparamos um artigo completo para ajudar você. Confira!
As informações que constam nesse artigo podem sofrer atualizações sem aviso prévio.
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