Vale a pena investir em imóveis para alugar? Investidores estão sempre de olho no mercado imobiliário, principalmente por conta da possibilidade de segurança patrimonial e da boa rentabilidade. Mas quais são os fatores que você precisa considerar antes de tomar a sua decisão?
Neste artigo, vamos analisar as respostas para essa questão e entender outras alternativas, como investir em aplicações financeiras. O objetivo aqui é esclarecer as principais vantagens e desvantagens de cada solução para que você faça a melhor escolha para suas necessidades. Vamos começar?
Investimentos: quais são as suas principais características?
O primeiro aspecto a ser considerado diz respeito às características gerais dos investimentos, que devem ser confrontadas com aquelas que são específicas dos imóveis.
Nesse sentido, convém observar que qualquer investimento pode ser analisado a partir de três pontos de vista, que dizem respeito à rentabilidade, ao risco e à liquidez que a aplicação oferece.
Assim, é possível dizer que a boa rentabilidade, na maioria das vezes, está associada aos investimentos de alto risco. Portanto, o inverso também costuma ser verdadeiro: investimentos muito seguros normalmente são pouco rentáveis.
Seguindo outra linha de raciocínio, podemos confrontar a rentabilidade com a liquidez. Por esse ponto de vista é possível dizer que investimentos seguros e que apresentam boa rentabilidade costumam exigir um longo prazo de aplicação, o que torna a liquidez reduzida.
O ideal seria que um investimento fosse muito rentável, seguro e apresentasse boa liquidez. Porém, dificilmente é possível agrupar em uma mesma aplicação as três qualidades em alto nível.
Veja o exemplo da Caderneta de Poupança, que é um investimento seguro, que tem ótima liquidez, mas que não apresenta boa rentabilidade. O mercado de ações, por sua vez, também tem boa liquidez, pode apresentar ótima rentabilidade, mas é de alto risco.
Os fundos de renda fixa, em outra medida, são seguros, podem apresentar boa rentabilidade, mas exigem longos prazos de aplicação para que sejam verdadeiramente compensadores.
Vale a pena fazer um investimento em imóveis?
Os imóveis são investimentos que oferecem uma grande segurança patrimonial. Diferentemente das aplicações bancárias e das ações das empresas, que são representadas por registros de transações e por documentos, os imóveis significam bens concretos.
Ao mesmo tempo, ainda que não tenha liquidez imediata e que esta sofra influência direta da situação econômica do país, um imóvel com o valor adequado para o mercado em que ele está inserido, que seja ofertado para o público certo, sempre encontra um comprador interessado.
Portanto, podemos afirmar que um imóvel é um investimento bastante seguro e que apresenta liquidez razoável.
Comprar casa para alugar ou investir em aplicações financeiras?
É fato que a remuneração que um imóvel oferecerá ao seu proprietário dependerá de uma série de fatores que influenciarão o valor da locação. Contudo, é possível dizer que, na média, os aluguéis estão pagando mensalmente cerca de 0,5% do valor do imóvel. Isso significa que um imóvel que custe R$500 mil poderá ser alugado por algo em torno de R$2,5 mil por mês.
Se no lugar de comprar uma casa para alugar, os mesmos R$500 mil forem usados para um investimento em CDB, por exemplo, vamos ver como ficaria o retorno dessa aplicação.
Em 2019, um CDB com retorno de 100% do CDI (taxa de referência para aplicações de renda fixa, bastante próxima da Selic) também apresenta uma rentabilidade de cerca de 0,5% ao mês. Ou seja, o valor é semelhante ao do aluguel de um imóvel de mesmo valor.
Por outro lado, também é preciso observar os investimentos de renda fixa, como o CDB, sob o ponto de vista da segurança.
Ainda que a aplicação do nosso exemplo seja garantida pelo Fundo Garantidor do Crédito (FGC), que é o mesmo que garante a Caderneta de Poupança, é preciso ressaltar que essa garantia se limita a R$250 mil de um mesmo cliente e que esteja sob a guarda de um único banco.
Ou seja, os outros R$250 mil da aplicação exemplificada ficariam descobertos ou teriam que ser investidos em outro banco. Além disso, é preciso considerar que o valor aplicado não sofreria nenhuma valorização patrimonial, a não ser aquela oferecida pela rentabilidade do período.
Como você viu, tratam-se de escolhas que exigem esforços diferentes, e cada uma tem suas particularidades. No próximo tópico, vamos ver mais alguns detalhes sobre como fazer a melhor escolha na hora de comprar o seu imóvel.
O que considerar ao comprar um imóvel para alugar?
Ter uma propriedade para complementar a renda com aluguel é uma das formas de garantir tranquilidade financeira no futuro.
No entanto, é preciso um pouco de atenção na hora de escolher o seu imóvel, pois existem muitas opções à disposição no mercado.
Por isso, não poupe tempo estudando e comparando as alternativas. Isso vai ajudar você a fazer uma escolha mais consciente e adequada aos seus objetivos.
Outra dica valiosa é: não se apresse em fechar negócio. Muitas vezes, boas escolhas podem surgir mesmo quando você não está procurando. E ter alguma disponibilidade de recursos nesses momentos é um grande diferencial.
Abaixo você confere alguns pontos para refletir antes de decidir o que priorizar na sua escolha.
Invista na valorização do imóvel
Os imóveis são reconhecidos como um patrimônio sólido, que apresenta real capacidade de valorização. Sendo assim, além da rentabilidade proporcionada pelo aluguel, também é preciso considerar o aumento do valor patrimonial que o imóvel apresenta ao longo do tempo.
De fato, a valorização de um imóvel depende de uma série de circunstâncias que, na maioria das vezes, estão associadas a questões localizadas de mercado. Portanto, existem locais em que os imóveis perderam valor no último ano, ao passo que outros valorizaram muito pouco. Todavia, há aqueles onde a valorização foi extrema.
Por exemplo, de acordo com o site Agente Imóveis, especializado em avaliações imobiliárias, o preço por metro quadrado de imóveis em Ipanema, no Rio de Janeiro, apresentava tendência de queda em janeiro de 2019.
Por outro lado, na contramão das tendências de estabilidade ou de baixa, os imóveis em São Paulo apresentavam tendência de alta, especialmente aqueles com um número maior de quartos. Os com quatro ou mais tiveram valorização de quase 6% em um ano.
Obviamente, essa valorização ou desvalorização no preço de um imóvel também se reflete no preço do aluguel e na negociação com os locadores.
Diante desse fato, vale uma dica: para aproveitar as boas oportunidades é preciso pesquisar bastante e prestar atenção ao que acontece no mercado. Isso torna possível encontrar um imóvel que ofereça boa perspectiva de valorização e que também alcance um bom preço de aluguel.
Avalie o mercado sempre
Outro ponto que deve ser visto com cuidado por quem deseja comprar uma casa para alugar diz respeito às perspectivas dos mercados de locação existentes, considerando os tipos dos imóveis e os lugares em que eles estão situados.
Nesse aspecto é importante destacar que há locais com grandes ofertas, mas que muitos imóveis permanecem fechados por longo tempo, sem encontrar inquilinos, o que significa prejuízo para o proprietário.
Por isso, é essencial buscar casas onde o mercado de locação esteja aquecido. Nesse sentido, as locações por temporada — que são aquelas firmadas por prazo inferior a 90 dias — podem ser uma excelente alternativa.
Vale destacar que, mesmo não permanecendo alugados pelo ano inteiro, os imóveis de locação por temporada podem oferecer remuneração média mensal maior do que aqueles de locação permanente.
Além disso, considerando os atrativos da cidade em que ele está localizado, é possível dizer que a locação é certa naqueles períodos de maior procura, o que também garante a rentabilidade.
Pense no investimento em longo prazo
Outro ponto a ser considerado é o prazo de permanência no investimento. Quando se trata de um imóvel, ele preferencialmente, deve ser longo. Essa é uma característica muito interessante, uma vez que ela pode ser aliada a alguma linha de crédito que permita parcelar a compra também no longo prazo.
Por exemplo, se você fizer um consórcio para adquirir uma casa para alugar e for contemplado por sorteio ou por lance, poderá comprar o imóvel imediatamente. Assim, com o recurso do aluguel recebido, será capaz de arcar com as parcelas do consórcio. Ou seja, o próprio imóvel gerará os recursos para que ele seja pago. Falaremos mais adiante sobre as modalidades de compra.
Comprar uma casa para alugar: como adquirir o seu imóvel?
No tópico anterior, falamos sobre a possibilidade de parcelar a compra de um imóvel cuja finalidade é o aluguel. Mas e se você não tiver todo o dinheiro necessário para bancar essa aquisição?
O mercado oferece alternativas que podem ajudar nesse momento. A seguir, veremos duas delas.
Financiamento
Um financiamento é um compromisso junto a um banco que envolve taxas de juros e outros encargos. Geralmente, é uma alternativa adotada por quem não tem o valor total para adquirir um imóvel na data da compra e que tem a necessidade de adquirir o bem imediatamente.
Hoje, no Brasil, as taxas mais baratas para financiar a aquisição de um imóvel residencial são oferecidas pela Caixa Econômica Federal. Em sua linha pró-cotista, por exemplo, a taxa média é de 9% ao ano.
Considerando que o aluguel de imóveis e o investimento em aplicações financeiras mais seguras rende algo em torno de 0,5% ao mês, como falado, a rentabilidade anual de ambos fica em torno de 6% ao ano. Logo, tanto o aluguel quanto a aplicação financeira não bastariam para quitar o financiamento do imóvel. Além disso, esse financiamento demandaria mais dinheiro, algo que pode resultar em endividamento.
Consórcio
Diferentemente do financiamento, o consórcio é uma modalidade de aquisição em que o contratante paga uma parcela mensal para adquirir o bem que deseja de forma planejada. Nesta modalidade não há incidência de juros, o que existe é a taxa de administração, que geralmente tem um valor bem menor se comparado à outas formas de aquisição parcelada.
Durante o período de pagamento, o consorciado pode ser contemplado por meio de sorteio ou tentar antecipar a contemplação ofertando um lance — falaremos mais desse ponto adiante.
Quando tiver acesso à carta de crédito, o consorciado pode comprar o imóvel desejado à vista e continuar pagando as parcelas do consórcio com o valor do aluguel do imóvel, como mencionamos.
A diferença, nesse caso, é que será necessário esperar a contemplação para ter a posse do imóvel e, então, alugá-lo.
Se você se interessa pelo consórcio, mas ainda não conhece as modalidades ou a forma como ele funciona, veja mais detalhes no próximo tópico.
O que é um consórcio?
O consórcio é uma modalidade de compra de bens. Nele, várias pessoas se reúnem em um grupo para poupar dinheiro todo mês. O objetivo é formar uma reserva para que cada um possa ter o valor para a aquisição de determinado bem.
Existem diversos tipos de consórcio, e eles podem ser usados tanto para adquirir bens (imóveis, automóveis, motos, caminhões, barcos) quanto serviços (festas, viagens, cirurgias plásticas, reformas). Vale lembrar que todos os grupos devem ser regulamentados e fiscalizados pelo Banco Central do Brasil.
Cada integrante é responsável por pagar uma parcela mensal. Esse valor varia de acordo com o plano escolhido, ou seja, o consorciado pode definir o valor do crédito desejado, das parcelas e do prazo, tudo de acordo com suas possibilidades financeiras.
Os consorciados podem ter acesso à carta de crédito de duas formas: por meio de sorteio ou lance. O sorteio é um processo realizado que escolhe, de forma aleatória, um consorciado para ter acesso à carta. Já o lance é um valor ofertado como antecipação de parcelas de consórcio e serve para aumentar as chances de contemplação. Geralmente quem oferta o maior valor é contemplado. Vale lembrar que só é necessário pagar o valor do lance se ele for o vencedor.
A pessoa contemplada tem acesso ao valor total da carta de crédito para fazer a sua aquisição. No entanto, continua comprometido com o pagamento das parcelas, caso ainda haja valores a quitar.
Os consórcios oferecem diversas vantagens na hora de planejar a compra de um bem ou serviço. As principais são:
- não é necessário pagar juros: como os consórcios são uma forma de poupar dinheiro de forma coletiva, não há incidência de juros e sim uma taxa de administração que tem um valor bem mais acessível se comparado com outras formas de pagamento parcelado;
- permite negociar a compra à vista: quando um consorciado tem acesso à sua carta de crédito, pode comprar à vista um bem de alto valor. Assim, é mais fácil negociar descontos e outras vantagens;
- é uma ferramenta de planejamento financeiro: um consórcio é uma forma de guardar dinheiro para o futuro. Quando uma pessoa se compromete a pagar uma parcela mensal, cria o hábito de reservar uma parte da sua renda para alcançar seus objetivos. Logo, o consórcio incentiva a cultura de poupar dinheiro para conquistar o que se deseja;
- é uma alternativa de baixo risco: os grupos formados são fiscalizados pelo Banco Central e devem seguir uma série de normas e recomendações. Logo, também são uma forma segura de fazer uma poupança.
Se você ficou interessado em fazer um consórcio, basta consultar uma administradora e ver quais são as melhores condições. Hoje, é possível fazer simulações online sobre o valor da parcela e o prazo de pagamento.
