A aquisição de uma propriedade é sempre um momento muito sonhado na vida de qualquer pessoa. No entanto, com a grande valorização que o mercado de imóveis tem experimentado, sobretudo nos grandes centros urbanos do Brasil, alcançar esse objetivo nem sempre é simples. Por isso mesmo, muitas pessoas se perguntam se o consórcio imobiliário vale a pena.
Essa é uma modalidade que está em franco crescimento e permite que até mesmo pessoas com o orçamento financeiro mais restrito consigam adquirir a moradia própria. Ficou interessado? Quer aprender um pouco mais? Então solucione suas maiores dúvidas sobre esse tema ao longo dos próximos tópicos para tirar suas próprias conclusões se consórcio vale a pena ou não!
1. O que o consórcio imobiliário permite comprar?
Uma das dúvidas mais comuns de quem entra em um consórcio é: o que efetivamente pode ser comprado com o crédito contemplado? E, ao contrário do que muitos pensam, a verdade é que você não precisa adquirir exatamente aquilo que desejava no começo. Há sim uma boa flexibilidade e possibilidade de mudanças!
É possível investir na aquisição de qualquer item que esteja no mesmo segmento. O consórcio imobiliário, por exemplo, permite a aquisição de casas, apartamentos, salas, galpões, estabelecimentos comerciais, terrenos, entre outros. Sem falar que há ainda as cartas de crédito para a realização de reformas e construções.
2. Como é a formação do grupo?
Um consórcio imobiliário funciona quando um grupo de pessoas interessadas em adquirir o mesmo tipo de bem é formado. Basicamente, o grupo é constituído por um número X de integrantes, que deverão contribuir mensalmente para a formação de uma espécie de poupança conjunta. A quantidade de pessoas é predeterminada pela empresa administradora.
Especificamente nesse caso, a destinação do autofinanciamento será a compra de uma propriedade. Isso será feito a partir de sorteios e lances, até que todos sejam contemplados com a carta de crédito.
É bom ressaltar que nessa modalidade não existe a incidência de juros sobre as parcelas, e sim de uma taxa de administração que tem um valor bem mais acessível quando comparado com outros modelos de aquisição parcelada.
3. Qual a documentação necessária?
Outra dúvida bastante comum em relação ao consórcio imobiliário envolve a documentação necessária para entrar em um grupo. E pode acreditar: ao contrário do que muitos pensam, ela não é tão extensa assim!
É necessário apresentar documentos pessoais, como RG e CPF, além de um comprovante de residência. É importante ressaltar que cada administradora ou instituição financeira pode pedir os documentos adicionais que considerar necessários na hora da liberação do crédito. Por isso, quando você for contemplado, deverá verificar junto à administradora do seu consórcio a lista de documentos que você precisa apresentar.
4. O que é o contrato de adesão?
O contrato de adesão nada mais é que o termo que une o cliente à empresa e especifica quais são os detalhes daquele consórcio imobiliário. Ele é muito importante para mostrar quais são os deveres e direitos das duas partes, bem como as especificações do fundo. Funciona, portanto, como uma garantia de que tudo sairá de acordo com o combinado.
Todos os participantes precisam assinar um contrato de adesão que, entre outros detalhes, trará o valor total da carta de crédito, os devidos prazos de vencimentos, os respectivos valores das parcelas e os reajustes, as condições de contemplação, as taxas de administração, as obrigações da administradora e dos integrantes do fundo.
5. Como funcionam as assembleias e reuniões?
As assembleias são reuniões mensais que ocorrem entre os consorciados de um grupo e a respectiva administradora do consórcio. De acordo com a lei, os grupos de consórcio só são de fato constituídos após a realização da primeira assembleia.
Previamente agendadas no calendário de cada grupo, as assembleias configuram um momento de grande expectativa para os participantes do consórcio. Seja por meio de sorteios ou de lances, é nesse momento que novos contemplados são conhecidos. O principal objetivo dessas reuniões é a contemplação dos participantes do plano, mas por lá também são tratados outros assuntos de interesse exclusivo do grupo de consorciados.
6. O que são os lances?
Os lances são muito importantes para compreender como funciona um consórcio imobiliário. Na prática, acontece mais ou menos como em um leilão: a oferta maior é vencedora. No caso do consórcio, o ganhador tem sua carta de crédito contemplada.
É importante compreender que o lance é uma antecipação do pagamento das parcelas que estão por vir. O consorciado pode, por exemplo, usar seu Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para ofertar um lance e, posteriormente complementar o valor da carta de crédito. E sempre é bom lembrar que o consorciado só precisa realizar o pagamento do seu lance se ele for o vencedor.
7. Como é a contemplação?
Seja ela conquistada por sorteio ou por lance, o momento mais importante do consórcio imobiliário é a contemplação. O procedimento é relativamente simples: o contemplado tem acesso à carta de crédito com o valor previamente combinado no contrato e pode utilizá-la para a aquisição de qualquer tipo de imóvel, após análise e aprovação do crédito pela área responsável.
A escolha é de cada um: terrenos, apartamentos, casas, imóveis novos, usados, na planta, construção ou até mesmo reformas em propriedades já quitadas. Além disso, há ainda outra possibilidade menos conhecida: a de usar o crédito disponível para quitar um financiamento, desde que ele esteja no nome do próprio consorciado e tenha a anuência de ambas as entidades financeiras.
8. O que acontece no caso de inadimplência?
Um dos grandes medos que as pessoas têm e que as faz questionar se o consórcio vale a pena é de perder todo o dinheiro em caso de atrasos ou de inadimplência. Mas não é assim que as coisas acontecem nesse sistema, ok? Cada administradora tem suas regras, todas devidamente explicitadas no contrato de adesão. É bom verificar esse tipo de detalhe antes mesmo da assinatura!
No entanto, ainda que as penalidades e multas variem de empresa para empresa, uma regra é universal: apenas quem está com tudo em dia pode participar de sorteios ou efetuar lances. Por essas e outras, é fundamental avaliar direitinho se as parcelas realmente cabem no seu bolso. Assim você não corre riscos.
9. Como funcionam os prazos?
Quem escolhe o consórcio imobiliário pode optar por prazos que variam de 60 a 200 meses, de acordo com o plano escolhido. O tempo do plano influencia diretamente no tempo de espera para a contemplação, por isso não deixe de analisar a melhor opção para você.
O mais importante é considerar que um consórcio é um investimento de longo prazo, ou seja, você vai destinar uma quantia mensal por um período considerável. Por isso é importante avaliar suas finanças e escolher um plano que caiba no seu bolso.
10. Quais taxas devo pagar?
Existem algumas vantagens inegáveis no consórcio imobiliário que precisam ser destacadas quando falamos sobre as taxas a serem pagas.
Primeiramente, é essencial deixar claro que as taxas pagas para administração do consórcio costumam ser bem mais acessíveis que as taxas de outras formas de aquisição parcelada. Outra questão que diferencia o consórcio imobiliário é que você não precisa dar um valor de entrada. Assim, o imóvel pode ser igualmente parcelado desde o início, livrando-o da obrigação de ter que ter dinheiro suficiente para dar como sinal.
Tudo isso ajuda (e muito) a aliviar o seu bolso, permitindo que honre com seus compromissos do consórcio até o final. Isso acontece por que o consórcio é uma forma de aquisição planejada, ou seja, você se programa para ter acesso ao crédito durante o período do plano. É isso mesmo: a concretização do seu sonho da casa própria vai ficar bem mais fácil!
11. Os juros são muito altos?
Como já adiantamos no tópico anterior, o consórcio não tem juros. O que existe é a taxa de administração, o fundo de reserva e o seguro. Essas taxas são de fato mais baratas que os juros praticados pelo SAC e pela tabela Selic.
A taxa de administração é um percentual prefixado em contrato com a administradora, como forma de remuneração pelos serviços prestados durante toda a duração do grupo. Ela geralmente gira em torno dos 20% , podendo variar de acordo com a administradora. Essa taxa é uma porcentagem sobre o valor da carta de crédito que é dividida pelo prazo de duração do consórcio contratado.
O fundo de reserva é um valor pago pelos consorciados para destinado a proteger o funcionamento do grupo, cobrindo eventuais inadimplências e outras despesas relacionadas aos consorciados/grupos. Geralmente fica em torno de 2%. O seguro, quando contratado, é um valor cobrado para garantir o pagamento das parcelas em caso de morte ou desistência do segurado.
12. É possível usar o FGTS?
Na maioria dos consórcios imobiliários não há problema em utilizar o FGTS para dar lances ou mesmo quitar o saldo devedor. Para isso, é necessário seguir as regras impostas para a utilização do fundo, que podem ser conferidas diretamente no site da Caixa Econômica Federal, sendo que algumas delas são:
- o valor de avaliação do imóvel não pode ultrapassar o teto de R$1.500.000 em todos os estados brasileiros;
- o imóvel deve ser residencial urbano;
- deve destinar-se à moradia do titular do FGTS.
13. Posso vender minha cota de consórcio?
O maior questionamento dos interessados em comprar ou vender uma cota contemplada é se eles estão infringindo alguma lei. E a resposta é não. Essas vendas são legais e têm amparo na legislação vigente. A lei 11.795, de 8 de outubro de 2008, conhecida como Lei dos consórcios, estabelece em seu artigo 13 que: "direitos e obrigações decorrentes do contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão, poderão ser transferidos a terceiros, mediante prévia anuência da administradora".
Estar atento ao que diz a lei é fundamental para não cair em golpes, situação bem comum quando o negócio acontece sem o consentimento da administradora. Precisamos destacar, contudo, que cada empresa tem regras próprias. Algumas nem sequer fazem esse tipo de transferência! Então é importante realizar uma consulta prévia.
14. O que fazer para comprar uma cota?
Quem está interessado em comprar uma cota deve, antes de qualquer coisa, procurar uma administradora de consórcio autorizada pelo Banco Central. Existem diversas administradoras no mercado que oferecem os mais variados planos de consórcio. Para definir o melhor para você é possível realizar simulações e avaliar as possibilidades.
Também é importante levar em conta alguns quesitos para escolher uma administradora de consórcio confiável, afinal, é de responsabilidade dela a organização e gerenciamento do grupo.
Após definir a administradora e o melhor plano para seu objetivo, você assina o contrato de adesão e passa a participar de um grupo de consórcio. É importante que você leia atentamente o contrato para saber todos os seus direitos e deveres.
15. Quais cuidados tomar ao comprar uma cota contemplada?
Pode parecer uma ingenuidade, mas a primeira atitude a ser tomada por quem se interessou por uma cota contemplada é verificar se ela realmente existe. Essa checagem deve ser feita diretamente com a administradora, ok? Outra forma de evitar problemas é não adiantando nenhum pagamento.
Além disso, não custa nada lembrar que cotas com valores muito abaixo do preço de mercado são um sinal de que alguma coisa provavelmente está errada. Como golpes como esse infelizmente são bem comuns, todo cuidado é necessário.
16. Afinal, consórcio vale a pena?
Adquirir um imóvel é sempre um passo muito importante na vida de qualquer pessoa. Por isso, é mais que necessário tirar todas as dúvidas existentes antes de tomar qualquer decisão.
Se você chegou até aqui na leitura, já deve ter percebido quais são as maiores vantagens que um consórcio apresenta e como ele pode ser útil em seu planejamento financeiro para permitir que você amplie seu patrimônio sem perder qualidade de vida ou contrair dívidas, acabando por transformar a conquista em um peso difícil demais de carregar.
Se você ainda está se perguntando se o consórcio vale a pena, leve em consideração os pontos que elencamos abaixo!
Planejamento da compra
O consórcio permite que você planeje a compra dentro da sua realidade financeira. Entenda: o quanto antes você optar pela carta de crédito, mais cedo poderá realizar seu sonho de ter uma casa nova, de reformar o imóvel onde já mora, de trocar de carro, fazer uma viagem ou pagar a festa de formatura do seu filho e assim por diante.
Para isso, basta decidir qual valor por mês você está disposto a pagar e por quanto tempo, entrar em contato com uma administradora confiável e escolher uma opção entre as várias que estão disponíveis no mercado. Assim, você diminui os riscos de sofrer com os imprevistos que costumam bagunçar a vida financeira de muita gente, além de conseguir fugir dos altos juros praticados pelas instituições financeiras.
Flexibilidade do sistema
Ainda há quem pense que o consórcio é uma opção engessada, limitada para o aumento de patrimônio. Mas a verdade é que o sistema evoluiu bastante nos últimos anos, de forma a permitir que o consorciado tenha bastante autonomia em sua escolha.
Você pode, por exemplo, optar por aguardar ser sorteado ou ofertar lances para acelerar sua contemplação. O consorciado também tem o poder de escolher qual tipo de imóvel ou veículo pretende comprar. Isso sem falar sobre amodalidade de serviços, que permite o planejamento e a contratação de outros itens de consumo, como viagens, cirurgias plásticas, festas e até o pagamento da faculdade dos filhos.
Para praticamente tudo o que desejar, o mercado oferece uma carta de crédito que vai se encaixar da melhor maneira possível na sua realidade, sem que para isso você precise dispor de altas quantias financeiras ou tenha que adiar, mais uma vez, a realização de algum sonho.
Ausência de juros
Um dos principais atrativos do consórcio é, ao contrário de outras formas de pagamento parcelado, o fato de não haver a incidência de juros. Com isso, você não paga o dobro do preço do bem ao final do período de parcelamento. No caso da carta de crédito, o que é cobrado é a taxa de administração. E por mais que essa taxa possa variar de acordo com a administradora, sempre gira em torno de 20% do valor contratado, dividida ao longo do plano. Enquanto isso, no financiamento imobiliário, você chega a pagar de 8% a 12% de juros por ano.
Atualização de valor
Outro benefício do consórcio está no fato de que o valor da carta de crédito é sempre atualizado. Dessa maneira, o consorciado não perde seu poder de compra diante da inflação. Só vale ficar atento ao contrato, pois é nele que devem constar as regras para que os reajustes sejam feitos.
Além da atualização seguindo a inflação, também é possível alterar o valor da carta, caso exista interesse. Essa mudança pode ser realizada tanto para menos quanto para mais, desde que o valor pretendido esteja no intervalo de valores previstos na tabela do grupo, o consorciado ainda esteja pagando as parcelas e ainda não tenha sido contemplado.
Como você viu, são muitos os motivos pelos quais o consórcio vale a pena para você ampliar seu patrimônio, fazendo uma compra planejada e com parcelas que cabem no seu bolso. Então o que ainda está esperando para começar?
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