Uma opção para quem deseja comprar um imóvel ou veículo é o refinanciamento. É uma solução que, juridicamente, recebe o nome de “alienação fiduciária”. Alienar, juridicamente falando, refere-se ao processo de transferir a propriedade ou a posse de algo para outra pessoa. Essa propriedade pode ser móvel ou imóvel.
É importante conhecer como a alienação funciona, já que ela pode nos ser útil algum dia. Por isso, falaremos sobre alienação fiduciária. Para muitos, pode parecer um assunto complicado, mas explicaremos de modo a tornar mais claros os pontos mais obscuros.
Veja o que é alienação fiduciária, qual é a lei que rege esse ponto, como funcionam a alienação fiduciária de veículo e a alienação fiduciária de imóvel, como fazer um contrato nesse sentido e outros pontos importantes!
O que é alienação fiduciária?
Comecemos explicando o que é alienação fiduciária. É um contrato feito entre instituições financeiras e seus clientes referente a um financiamento na compra de algum bem, como veículo ou imóvel.
Caso a pessoa deseje comprar uma casa, um carro ou outro bem a juros mais acessíveis, poderá utilizar esse mesmo bem como garantia de pagamento.
Como funciona e para que serve a alienação fiduciária?
Entendendo o que é alienação fiduciária, vejamos como ela funciona. Os juros tendem a ser mais baixos justamente porque os riscos do banco também tendem a diminuir. Vale lembrar que os juros não são apenas uma compensação pelo serviço prestado, mas representam também uma garantia contra a inadimplência.
Os juros são menores porque a instituição financeira se torna a efetiva proprietária do bem financiado. O comprador pode usufruir dele, mas a transferência definitiva só ocorrerá quando ele quitar todo o débito.
A alienação fiduciária em garantia também é chamada de “refinanciamento” ou “empréstimo com garantia”. O processo para efetivar o negócio abrange os dois lados: credor e devedor. O credor é aquele que empresta o dinheiro e o devedor é o que recebe, a pessoa que será financiada.
O contrato de alienação fiduciária é o documento que define os direitos e os deveres dos envolvidos. Por isso, é importante ler e compreender todas as cláusulas. O devedor não pode ficar com dúvidas. Se ele mesmo não consegue entender os pontos do contrato, vale a pena receber suporte de algum profissional que atua na área do Direito.
Um exemplo de contrato
No contrato está definido, por exemplo, que a posse do bem permanece com o devedor enquanto a propriedade passa para a instituição financeira. Imagine, como exemplo, que Pedro desejou comprar um apartamento, mas não tinha dinheiro suficiente para uma compra à vista.
Ele entrou em contato com o banco do qual é cliente e fizeram um contrato de alienação fiduciária. Assim, o apartamento ficou em nome do banco até o momento em que Pedro concluiu o pagamento de todas as parcelas do financiamento. A partir de então, ele passou a ser o dono efetivo do imóvel.
Caso ficasse inadimplente, a instituição financeira poderia retomar o imóvel por meio de busca e apreensão em alienação fiduciária. Isso significa tomar a posse do apartamento e colocá-lo à venda para arcar com os prejuízos.
Existe alguma lei sobre alienação fiduciária?
A lei de alienação fiduciária é a nº 9514/1997. Ela garante a efetivação de empréstimo/financiamento para empresa ou pessoa física com garantia de imóvel. Para situações não contempladas por ela, o Código Civil é a referência.
Conforme a legislação, é importante esclarecer o total da dívida, os juros cobrados, a descrição do imóvel e a forma de pagamento. O contrato de alienação fiduciária deve, de preferência, dispor sobre o uso do imóvel durante o período de alienação.
Essa regra vale tanto para imóveis quanto para veículos. O bem fica no nome do banco, mas o comprador fica, desde o início do financiamento, em sua posse. Se a pessoa atrasar o pagamento um dia, o banco não toma imediatamente o bem. Ele dá um tempo para que seja feita a negociação.
Ainda que não ocorra negociação, a instituição não pode simplesmente tomar o imóvel ou o veículo do comprador. Ela precisa, antes, enviar uma notificação.
Quais são as diferenças entre alienação fiduciária e hipoteca?
A alienação fiduciária e a hipoteca apresentam semelhanças, mas não se confundem. E qual é a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária? Vejamos.
Na hipoteca, conforme explicamos, o bem fica no nome do devedor. Isso significa que ele continua com a propriedade e a posse. Por isso, diferentes instituições financeiras podem hipotecar o mesmo imóvel. Isso só não é possível se ele estiver sob alienação fiduciária.
Então temos uma primeira diferença:
- Hipoteca: devedor detém propriedade e posse do imóvel (credor tem direito real sobre coisa alheia);
- Alienação fiduciária: devedor detém apenas a posse do bem, a propriedade fica em nome do credor até que toda a dívida seja quitada (credor tem direito real sobre coisa própria).
Outra diferença:
- Hipoteca exige a escritura pública do imóvel;
- Alienação fiduciária não exige escrituração pública.
Em relação à tomada do bem, também há diferenças, pois a hipoteca requer demanda judicial para apuração do que ainda resta pagar. Apenas depois é possível executar a garantia. Na alienação fiduciária, a execução pode acontecer por meio de cartório, ou seja, é de natureza extrajudicial. O cartório se encarrega de fazer a devolução do bem à instituição, a custos bem mais baixos.
Chegamos, assim, a uma terceira diferença:
- Busca e apreensão em hipoteca precisa de demanda judicial (natureza judicial);
- Busca e apreensão em alienação fiduciária pode ser feita pelo cartório (natureza extrajudicial).
Diante disso, podemos citar ainda uma quarta diferença:
- Na hipoteca, os custos são maiores;
- Na alienação fiduciária, os custos são menores.
E não termina por aí:
- Hipoteca pode ter prazo estendido por mais 30 dias;
- Alienação fiduciária é transitória e se vincula à quitação da dívida, ou seja, não há prorrogação (nada de segundo tempo, como diriam os jogadores de futebol).
Como faço para vender um imóvel ou veículo alienado?
É possível vender um bem em alienação fiduciária? Sim, é possível. Naturalmente, o processo é um pouco mais complexo.
É necessário quitar toda a dívida ou repassar esse débito para o novo comprador. A última opção é mais recorrente, já que, na maioria das vezes, a venda do bem é feita justamente porque a pessoa não está mais em condições de assumir o financiamento.
É importante que o vendedor e o comprador compareçam juntos à instituição que financiou o imóvel ou o veículo. O gerente do banco vai fazer uma análise de crédito para ter certeza de que o candidato a comprador está apto para assumir o restante das parcelas. Somente se a análise for positiva, será feito um novo contrato.
O comprador deve ficar a par de possíveis multas no caso de veículo com alienação fiduciária ou se há algum documento em atraso. Se for imóvel, é importante notificá-lo sobre IPTU atrasado e quaisquer outras pendências feitas durante o tempo em que o antigo morador a ocupou.
Quais são as vantagens da alienação fiduciária?
Depois de ver o que é alienação fiduciária, como ela funciona, a legislação que trata do assunto e outros pontos, vale a pena conferir as vantagens dessa modalidade de financiamento, concorda?
Algumas vantagens estão relacionadas às diferenças que ela sustenta com a hipoteca. Por exemplo, o imóvel não pode ser alienado por mais de uma instituição. Consequentemente, a pessoa não se sente tentada a fazer dívidas acima de suas condições financeiras.
Outra vantagem é que o comprador não precisa apresentar a escritura pública. Dessa forma, esse é um processo em que há menos burocracia.
Além dessas vantagens, podemos citar:
- O processo é mais barato e mais rápido, já que pode ser realizado extrajudicialmente;
- O devedor permanece no usufruto do imóvel durante o prazo de financiamento;
- Para o credor, ele fica mais protegido contra a inadimplência;
- Caso reste dinheiro após o credor vender o imóvel retomado, esse valor será devolvido ao devedor.
Sobre esse último tópico, devemos considerar o seguinte. Digamos que a instituição retome o bem que não foi quitado. O imóvel será leiloado e, caso seja vendido por um preço que ultrapasse o valor devido pelo alienante (pessoa que alienou o imóvel), esse excedente deve ser repassado para ele.
Assim, se a dívida é de R$ 100 mil, e o credor, depois de retomar o bem, consegue vendê-lo por R$ 120 mil, os R$ 20 mil devem ser repassados para o devedor.
Que cuidados devo tomar antes de alienar um bem?
Ainda que a alienação fiduciária ofereça taxas bem mais baixas de juros, é necessário tomar alguns cuidados. O principal é fazer um cuidadoso planejamento financeiro.
Calcule as parcelas do financiamento e tenha certeza de que se encaixam em seu orçamento. O correto é que elas não ultrapassem 30% da renda mensal familiar.
Antes de decidir, pesquise entre as diferentes instituições para escolher os melhores prazos e condições de pagamento. Fique atento às taxas de juros, pois elas devem se adequar às suas possibilidades financeiras.
Além disso, só negocie com instituições realmente confiáveis, que sejam bem reputadas no mercado. Assim, você se previne contra golpes e evita perder seu veículo ou seu imóvel, mesmo pagando em dia.
Para não fazer negócios duvidosos, converse com um advogado que trabalha na área. Assim ele vai oferecer os esclarecimentos necessários para que você não corra riscos desnecessários. Afinal, ninguém deseja perder seu veículo ou sua casa: o que o comprador deseja é quitar a dívida e ser proprietário daquilo que comprou.
Como saber se o veículo está com alienação fiduciária?
Da mesma forma que é preciso ter cuidado ao vender um bem que está alienado, você deve ter atenção ao comprar um imóvel ou um veículo.
Para saber se está comprando um veículo com alienação fiduciária, o comprador deve verificar no Detran se há gravame, que corresponde ao registro de alienação fiduciária.
Para a consulta no site do Detran, é necessário ter em mãos o número do chassi. Cada estado tem seu próprio site, considerando que o Departamento de Trânsito é um órgão estadual. No menu, se encontra a opção de consulta. Basta digitar o número da placa e o Renavam.
A consulta deve ser realizada antes da compra para evitar surpresas desagradáveis depois. Prevenir sempre é melhor que remediar.
Como tirar a alienação fiduciária do documento?
Tanto para retirar alienação fiduciária de veículo quanto de imóvel, o procedimento é semelhante. É necessário atualizar a informação no registro e no documento do veículo com alienação fiduciária. Da mesma forma, é preciso fazer com o imóvel.
Quando a instituição financeira receber a derradeira parcela do financiamento, ela apresentará um documento que confirma a quitação. Assim, o devedor terá, em seu poder, um documento que comprova que ele realmente efetivou todo o pagamento.
Se isso não acontecer, é necessário analisar as pendências do veículo ou imóvel, se elas estão todas pagas: IPTU, IPVA, licenciamento, multas. Depois, o comprador pode solicitar um registro novo no Detran ou no Cartório de Imóveis.
Vale lembrar que esse registro novo ainda conterá a informação sobre a alienação fiduciária. Porém, será elaborada outra cláusula que esclarece que o financiamento foi saldado totalmente e a alienação se encerrou.
Para resumir como ocorre a finalização do processo, considere os seguintes pontos:
- Quitação de todas as mensalidades;
- Entrega do documento comprobatório da quitação;
- Baixa do gravame no Registro de Imóveis ou no Detran.
A alienação fiduciária é uma opção para pessoas que desejam fazer um financiamento de imóvel ou veículo, mas não têm dinheiro suficiente para comprar à vista e nem estão em condições de assumir juros muito altos. A alienação fiduciária em garantia é uma modalidade de crédito muito utilizada por bancos para facilitar o pagamento pontual das parcelas.
Consórcio para compra de imóvel em vez de alienação fiduciária
Outra opção para quem deseja comprar um imóvel/veículo é fazer um consórcio. Dessa forma, não será preciso assumir juros nem comprometer o bem que adquiriu, como ocorre no financiamento e na alienação fiduciária. Essa é uma solução para quem ainda pode esperar, ou seja, não tem urgência pelo uso do veículo ou do imóvel.
O consórcio é uma forma de investimento que estimula a educação financeira, já que também estimula o hábito de poupar, envolve disciplina em direcionar seu dinheiro para a compra de um bem/serviço desejado ou necessário.
Agora você entende o que significa alienação fiduciária. Encerramos o post, mas não o assunto. Você pode se aprofundar mais sobre ele. Aproveite e confira, em mais detalhes, o que é alienação de bens!
