A compra de um imóvel usado pode ser o caminho mais fácil e rápido para ter uma residência própria. Também é uma boa oportunidade de investir em imóveis de locação — via consórcio para casa de férias, por exemplo. No entanto, construções mais antigas podem apresentar problemas de estrutura e conservação. Por isso, é importante saber como avaliar um imóvel para que esses problemas não se tornem uma dor de cabeça no futuro.
Se por um lado, imóveis usados têm vantagens de estarem prontos e de serem vendidos por valores mais baixos; por outro, há o risco de que o mau uso e a falta de manutenção tenham lhe causado danos e, consequentemente, gastos com consertos. Portanto, é preciso que o imóvel passe por uma avaliação criteriosa antes de o negócio ser fechado e o contrato assinado.
Quer saber como? Falaremos sobre isso a partir de agora. Confira!
Dicas de como avaliar um imóvel usado
A aquisição de um imóvel usado requer cuidados distintos daqueles relacionados à compra de um apartamento na planta. Por envolver alguns riscos, imóveis usados precisam ser avaliados com cuidado. Além de observar aspectos habituais como localidade, metragem, quantidade de dormitórios e de banheiros e facilidades oferecidas pelo condomínio, é preciso observar suas condições de conservação.
Afinal, qualquer parte danificada ou funcionando mal exigirá gastos para o conserto e isso também influencia no valor. Por isso, separamos 8 dicas do que verificar em uma vistoria para avaliar com maior precisão o imóvel usado de seu interesse.
1. Estrutura
Verificar a estrutura do imóvel a ser adquirido é importantíssimo, pois problemas nela geram grandes transtornos, podem inviabilizar sua ocupação e, provavelmente, necessitarão de um alto gasto em reformas.
Busque por sinais aparentes, como rachaduras, colunas quebradas, ferragem aparente e com ferrugem. Mas não se preocupe com rachaduras superficiais nas paredes. Atente para as profundas, que geralmente crescem em um ângulo de 45°.
Verifique nas colunas e vigas de sustentação se não há quebras no concreto, deixando a ferragem aparente. Infiltrações podem comprometer a segurança da estrutura. Portanto, se reparar qualquer um desses problemas, prefira chamar um engenheiro para conferir a gravidade do caso.
2. Instalações elétricas
Imóveis usados, especialmente os mais antigos, podem precisar de atualização nas instalações elétricas. Para saber o quanto gastará, leve um especialista para avaliar a situação e veja o estado da fiação e dos bocais de lâmpadas.
Se apresentarem ressecamento, oxidação ou qualquer outro sinal de má conservação, será preciso trocar tudo. Tenha em mente que essa é uma questão de segurança e de eficiência energética.
Outro ponto importante para se observar é a condição do quadro de luz. Ele deve ser atual, com disjuntores separados por área do imóvel. Se for antigo, é preciso substituí-lo. Ainda, observe a quantidade de tomadas nos cômodos e sua situação. Trocá-las ou adicionar outras saídas de energia pode custar mais caro do que você imagina.
3. Hidráulica
Primeiramente, basta verificar as condições aparentes de torneiras, registros e louças sanitárias. Veja se não há corrosão ou rachaduras, e confira nos sifões, nos flexíveis e nas torneiras, se não há gotejamento.
Depois, feche os registros gerais e veja se estão funcionando adequadamente. Atente para a água que sai de cada torneira. Coloração escura e líquido com detritos significa encanamento corroído ou caixa d’água suja.
Aproveite para conferir a vazão nos vasos sanitários e se as descargas funcionam sem barulhos na tubulação e vazamentos.
4. Pisos
Em pisos de madeira, procure por desníveis ou tábuas levantadas que indicam umidade no solo. Manchas ou desgaste nas bordas das tábuas também podem demonstrar que o final da vida útil do piso está próximo. Para os de tacos, o verniz deve estar recente e a calafetação (o rejunte) precisa estar preenchida.
Nos laminados e vinílicos basta verificar o estado de conservação e se não há desníveis, rachaduras ou partes soltas. Já para pisos de porcelanato ou cerâmica, observe se não há barulhos ao andar e se não há peças quebradas, rachadas ou riscadas.
Em todos os casos, é importante conferir o nivelamento do contrapiso e se as caídas de água para os ralos funcionam. Utilize uma régua de nível ou role uma bolinha para o teste.
5. Teto e telhado
Observe se não há manchas ou sinais de mofo no forro. Nos de plástico PVC, confira o estado de conservação. Caso estejam ressecados ou quebradiços, precisarão ser trocados. Se o teto for direto na laje, veja se não há rachaduras.
Para casas, tente avaliar se não há telhas quebradas no telhado. Essa verificação pode ser feita por fora, com uma escada, ou por dentro, pelo acesso da laje, se houver. Em apartamentos, confira especialmente o teto da cozinha e dos banheiros à procura de infiltrações.
6. Armários
Se houver armários e guarda-roupas embutidos, observe se a madeira ou o compensado estão sólidos, se não há manchas de infiltração, se todas as portas e gavetas abrem e fecham sem dificuldade e se não há serragem aparente, o que pode indicar presença de cupins.
Confira também os fundos dos armários para saber se estão bem instalados e juntos à parede. Não se esqueça das condições de cabideiros, trilhos, puxadores, espelhos e outros itens incluídos nos armários.
7. Janelas e portas
As janelas e portas devem abrir e fechar sem dificuldades. Veja se os trilhos não fazem muito barulho, se não há ferrugem aparente, tanto na janela e nos trilhos, como nas dobradiças das portas e nas persianas, se houver. Se for o caso, aproveite para conferir se as persianas estão funcionando direito e se suas correias estão em bom estado.
Observe se as folhas de acabamento das portas não estão se soltando, se não há serragem caindo delas e se não estão raspando no piso ou nos batentes ao abrir ou fechar.
8. Contas e documentação
Além de todos esses itens, é importantíssimo verificar se a documentação do imóvel está em dia. Confira na matrícula — que pode ser obtida no cartório em que ele está registrado — se todas as informações estão corretas, as mudanças estruturais, os dados dos proprietários, as restrições, entre outras questões relevantes.
Peça uma Certidão Negativa de Débitos de Tributos Imobiliários e confira se não há dívidas de IPTU ou com o condomínio. Ainda, se for um apartamento ou casa de condomínio, peça uma cópia da convenção condominial e do regimento interno.
E, antes da assinatura de contrato do imóvel, confira as contas do condomínio e as atas das últimas reuniões para saber sobre a real situação financeira de sua administração.
Quais as vantagens de avaliar a situação de um imóvel antes de comprá-lo?
Você conferiu os principais aspectos que compõem a análise preliminar e cuidadosa de um imóvel. Agora, nós apresentaremos por que você só tem a ganhar com isso.
Maior poder de negociação
O primeiro benefício inegável de uma avaliação imobiliária detalhada e criteriosa é a adição do poder de barganha na hora de negociar a compra. Essa vantagem, inclusive, vale para a aquisição de qualquer bem. Basta pensar no seguinte: quanto mais você conhece o item que pretende adquirir, mais chances tem de obter algum desconto.
Como nós demonstramos anteriormente, você precisa investigar qual é a situação do telhado, infraestrutura das redes elétrica e hidráulica etc. À medida que encontra problemas nessas e em outras partes do imóvel, é natural que você os utilize para justificar pedidos de abatimento do preço cobrado inicialmente.
Em outras palavras, a aceitação de suas contrapropostas pela aquisição do bem depende da qualidade da sua argumentação. Ela é que ditará uma negociação bem-sucedida, ou seja, que atenda suas expectativas financeiras. Você pode, por exemplo, pontuar os itens a serem reformados e solicitar alguns orçamentos que comprovem os gastos. Nesse sentido, igualmente relevante são os verdadeiros aspectos associados ao valor do imóvel — tanto na hora de comprá-lo quanto de vendê-lo.
Garantia e segurança patrimonial
A revisão minuciosa do imóvel também proporciona uma dose maior de tranquilidade na transação em si. Quando você pensa em comprar um computador, por exemplo, é provável que você dê uma boa olhada nas configurações dele. Leigo ou entendido no assunto, sua maior preocupação é saber se aquela máquina conseguirá suprir suas necessidades. Tudo o que nenhuma pessoa no mundo quer é usar um computador que trave durante a realização de uma tarefa importante.
No caso da compra de uma casa ou apartamento, a situação é semelhante. Afinal, você também quer ter a certeza de que está fazendo uma boa compra. Você quer ampliar seu patrimônio, e não colocá-lo em risco por conta de uma aquisição infeliz. A partir de uma boa compra, você fica livre para investir na valorização do imóvel, em vez de gastar recursos em reformas não previstas e intermináveis.
Adequação às legislações de fiscalização tributária
Por mais estranho que pareça, muita gente ainda pensa sério em comprar imóveis sem conferir a situação dele perante a prefeitura. Nossa oitava dica sobre como avaliar um imóvel adequadamente aborda a necessidade de constatar eventuais dívidas de IPTU. Você sabe por que isso é indispensável? Porque esse imposto fica atrelado ao imóvel, e não ao CPF ou CNPJ do antigo proprietário.
Entre outras consequências, as pendências financeiras de IPTU podem ser inscritas na dívida ativa do município de localização da propriedade. Em um médio e longo prazo, os valores atrasados podem levar ao confisco do bem. Portanto, esse é um excelente motivo para solicitar um levantamento de débitos tributários junto à prefeitura.
Melhoria do planejamento financeiro
Finalmente, todas as etapas de avaliação mencionadas aprimoram consideravelmente o planejamento financeiro necessário para a compra. Ciente do estado do imóvel, você terá condições de incluir uma margem financeira direcionada a uma nova decoração dos ambientes, por exemplo. A estimativa de todo o montante necessário para ter a casa que sempre sonhou será muito mais precisa.
Como vimos, saber como avaliar um imóvel corretamente é essencial para a compra de uma casa ou apartamento usado. Afinal, por serem já antigos ou porque não tiveram a manutenção adequada, podem apresentar problemas estruturais ou pequenos danos que, futuramente, pesarão no bolso de quem os adquirir. Antes de efetuar qualquer gasto extra, entretanto, lembre-se de consultar os itens cobertos pela garantia.
Quer saber como ela funciona? Conheça, agora mesmo, o que você precisa saber sobre a garantia de imóvel no processo de compra!
