Como fazer avaliação de imóvel e por que ela é tão importante?

Aprender como fazer avaliação de imóvel é uma das etapas mais importantes no processo de comercialização de bens.

E, mesmo que o objetivo seja entender o laudo de avaliação de imóvel, é imprescindível que esse documento seja feito por um profissional qualificado, já que é necessário seguir regras e procedimentos estabelecidos para que ele seja considerado válido.

Pareceu complicado? Fique tranquilo. Basta continuar lendo este artigo para entender corretamente como funciona.

O que é um laudo de avaliação de imóvel?

O laudo de avaliação do imóvel é um relatório emitido por um avaliador, um corretor de imóveis credenciado ou uma empresa especializada com a finalidade de estipular o valor real de determinado bem. A elaboração desse parecer é fundamental para assegurar uma boa negociação.

O documento é criado após a vistoria no móvel e evita divergências entre as partes, facilitando o processo de compra e venda.

Por meio dele, você tem acesso às informações técnicas, com a análise detalhada dos fatores que influenciam o valor de mercado da propriedade e a estimativa do valor do imóvel na data da avaliação.

Em suma, isso é importante para auxiliar compradores, vendedores, instituições financeiras e outros interessados a tomar decisões em relação ao imóvel.

Leia também: Quais elementos podem valorizar um imóvel e impactar a compra e venda?

Para que serve o laudo de avaliação de imóvel?

O objetivo do laudo de avaliação é determinar o valor de mercado de um determinado imóvel, facilitando a inserção dele no mercado e contribuindo para o alcance de mais oportunidades de venda.

Afinal, um imóvel anunciado com um preço diferente do que realmente vale tende a fazer o proprietário perder dinheiro.

Por um lado, anunciar um imóvel “abaixo do preço” atrai muitos interessados, mas significa uma perda financeira para o vendedor, pois ele venderá o bem por um preço abaixo do que vale de fato.

Entretanto, anunciar um imóvel com preço acima do que o mercado é capaz de absorver tende a fazer com que a propriedade demore muito a ser vendida, o que igualmente pode trazer prejuízos.

Essa perda está relacionada, por exemplo, ao pagamento de impostos como IPTU e à incapacidade de geração de lucro a partir da venda.

Aliás, um proprietário pode lucrar mais ao fazer um investimento do capital gerado com a venda em algum tipo de aplicação, mesmo as mais tradicionais como a poupança ou o tesouro direto. Ao contrário, o imóvel parado significa dinheiro parado.

E, para acelerar a venda de maneira consciente, é importante saber como fazer uma avaliação de imóvel.

Quais contratempos podem ser evitados pelo laudo?

Entendido o que é um laudo de avaliação de imóvel e quais os benefícios alcançados com ele, vale a pena reforçar que o documento evita que alguns problemas aconteçam durante o processo de negociação ou na concretização do contrato de compra e venda. A seguir, elencamos os aborrecimentos que podem ser eliminados com o laudo.

• Prejuízos financeiros: a falta de conhecimento sobre qual é o valor real do imóvel pode levar a negociações equivocadas que causam prejuízos de ordem financeira.
• Falta de base para definir o valor do bem: a avaliação imobiliária é a forma mais segura para determinar o valor correto do imóvel e evitar o prolongamento de negociações.
• Dificuldade de crédito: a falta do laudo de avaliação pode acarretar dificuldade em conseguir empréstimos bancários para o financiamento de imóveis.
• Aumento de carga tributária: a inexistência do valor real avaliado pode fazer com que o proprietário tenha que arcar com impostos além do necessário.
• Demora em casos de inventários: em casos de herança ou partilha, se não houver um laudo de avaliação mercadológica, o processo pode demorar mais que o esperado.

Com todas essas informações em mente, é hora de seguirmos para a parte mais prática deste guia e, finalmente, aprender como fazer avaliação de imóvel.  

Como fazer avaliação de imóvel: quais são as normas brasileiras?

Nas negociações de imóveis entre pessoas físicas, muitas vezes, o que dita a precificação do bem é a demanda.

A propósito, o laudo é um documento técnico que busca tal métrica por meio de profissionais capacitados com conhecimentos específicos, como engenheiros, e pela experiência no mercado imobiliário.

Além disso, tal trabalho consiste em determinar o valor do bem com base em normas estabelecidas pela ABNT — Associação Brasileira de Normas Técnicas — e, portanto, seguem padrões e parâmetros que embasados na NBR 14.653.

Para entender como fazer avaliação de imóvel, é fundamental ter em mente a necessidade de aplicar essa norma, dividida em sete partes, sendo elas:

1. procedimentos gerais;
2. imóveis urbanos;
3. imóveis rurais;
4. empreendimentos;
5. máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;
6. recursos naturais e ambientais;
7. bens de patrimônio histórico e artístico.

Isso quer dizer que a parte inicial trata do que é comum a todos os tipos de avaliações, seguida pelos procedimentos específicos de cada categoria.

Vale ressaltar que as normas estão em constantes revisões e atualizações, portanto, é preciso se atentar à vigência do material que está sendo utilizado.

Métodos aplicados

Para entender o laudo de avaliação de imóvel, é crucial verificar os métodos de avaliação de imóveis definidos e recomendados pela ABNT. São eles:

• método comparativo;
• método evolutivo;
• método involutivo;
• método de custo;
• método de capitalização da renda;
• critério residual;
• conjunção de métodos.

Requisitos essenciais

Algumas informações preliminares são vitais para a correta elaboração do laudo, incluindo:

• definir o objetivo da avaliação, em casos de venda, locação, alienação etc.;
• identificar e fazer a descrição do imóvel;
• verificar medidas;
• determinar a metodologia que será utilizada para a avaliação.

Análise de documentação

Após o levantamento dos requisitos essenciais, é o momento de verificar os documentos relativos ao imóvel, ou seja:

• conferir toda a documentação do bem, tais como a certidão de ônus reais, emitida pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis;
• verificar a possibilidade de incoerências relacionadas ao bem, como questões jurídicas e suas circunstâncias para informar no laudo;
• consultar especificidades nas legislações municipais, estaduais e federais, bem como os demais regulamentos aplicáveis.

Vistoria do imóvel

O próximo passo é realizar a vistoria do imóvel, para a qual é importante atentar para os seguintes itens:

• tirar fotografias externas e internas;
• analisar a planta baixa e os croquis;
• incluir a descrição do terreno e suas benfeitorias;
• avaliar os dados do terreno (localização, infraestrutura, utilização e outros);
• diagnosticar os aspectos socioeconômicos e físicos e a infraestrutura urbana do entorno;
• constatar a qualidade da construção, verificando o estado de conservação, o número de cômodos ou partes, o padrão construtivo e a idade do imóvel.

Requisitos acessórios

Além dos elementos informados, outros procedimentos podem ser úteis para realizar uma avaliação mais criteriosa. Veja abaixo:

• análise da vizinhança;
• avaliação de circunstâncias atípicas;
• vistoria por amostragem;
• avaliação dos imóveis na região;
• diagnóstico atual do mercado e tendências.

Como vimos até aqui, a elaboração do laudo de avaliação de imóvel é imprescindível em várias situações, como venda, aluguel e inventários.

Ao entender o que é um laudo de avaliação de imóvel, compreende-se que esse documento garantirá que o valor real do bem está sendo classificado corretamente, sem prejuízo para nenhuma das partes envolvidas.

Porém, para que o relatório seja criterioso e tenha validade, é necessário seguir as normas estabelecidas pela ABNT, sobre as quais falamos acima.

Quem pode fazer laudo de avaliação de imóvel?

Podem fazer um laudo de avaliação de imóvel: engenheiros, arquitetos e corretores de imóveis credenciados e com registro de profissão (CRECI). A elaboração de um laudo de avaliação de imóvel deve ser realizada por profissionais qualificados e experientes, que tenham conhecimento técnico e expertise na área.

Quando a vistoria do imóvel tem como foco anunciar a venda da propriedade, os corretores de imóveis credenciados são constantemente procurados, uma vez que possuem um conhecimento prático do mercado imobiliário local. Eles podem fornecer informações valiosas sobre o valor ideal para uma boa negociação de compra e venda.

Contudo, independentemente do profissional escolhido, é primordial que ele possua credenciais, formação acadêmica e experiência relevante na área de avaliação de imóveis.

Lembre-se que o processo de avaliação deve ser conduzido conforme as normas técnicas e éticas, como a Norma Brasileira de Avaliação de Bens NBR 14.653, que j[a citamos. Essa é a fonte principal para quem está em busca de como fazer avaliação de imóvel.

Quanto custa um laudo de avaliação de imóvel?

O custo de um laudo de avaliação pode variar conforme o estado onde a propriedade é localizada e o tipo de serviço que será executado.

Por exemplo, uma avaliação para fins de financiamento tem custos diferentes, considerando as regras da instituição financeira que prestará o serviço.

Já uma avaliação feita para encontrar um valor médio de venda do bem, realizada por um corretor com fins mercadológicos, é contabilizada de outra forma, geralmente por hora técnica.

O CRECI /MG, por exemplo, estabelece que os honorários mínimos para qualquer trabalho de avaliação é de R$ 1.050,00, sugerindo o valor de R$ 315 por hora técnica.

Essa, entretanto, é apenas uma sugestão para os profissionais. E, se você é proprietário de um imóvel e deseja realizar uma avaliação para colocar sua propriedade à venda ou é um comprador que deseja saber se está fazendo um bom negócio, nossa sugestão é que busque duas ou três imobiliárias da cidade e faça um orçamento de avaliação.

Como contestar um laudo de avaliação de imóvel?

A forma de contestação do laudo do imóvel varia conforme o objetivo. Se for um laudo feito pelo corretor para cálculo de venda, é possível recorrer a outro profissional. Se a contestação for da avaliação do engenheiro para financiamento, é preciso verificar com a instituição qual é o processo necessário.

Afinal, a solicitação de uma nova avaliação tem regras diferentes de acordo com o banco e com o tipo de financiamento que está sendo solicitado.

Em outras situações, como em ações judiciais, o processo para contestar um laudo de avaliação de imóvel também deve ser avaliado junto ao órgão responsável.

Quando o laudo é necessário?

Como já mencionado, esse relatório assegura a comercialização de bens imóveis, trazendo mais tranquilidade para ambas as partes.

No entanto, são várias as situações em que ele pode e deve ser utilizado para garantir a transação e o justo estabelecimento dos valores reais de patrimônio.

Estão entre as finalidades mais utilizadas:

• ação judicial: em situações em que é necessária a revisão de aluguel, por exemplo, ou em casos de inventários, reintegração de posse e outros;
• gestão patrimonial: a fim de atender exigências fiscais em casos de fusão, dissolução de sociedade ou liquidação de empresa para conhecer o ativo permanente imobilizado;
• alienação fiduciária, penhora ou garantia: para assegurar que o valor do imóvel corresponde com o acordo firmado;
• desapropriações: normalmente solicitado pelo poder público para determinar valor da base tributária.

Enfim, após descobrir como fazer avaliação de imóvel, pode-se entender que o laudo é um instrumento para assegurar as mais diversas formas de negociação e garantir que nenhuma das partes seja prejudicada.

Sendo assim, renunciar a tal relatório pode acarretar problemas e inconvenientes futuros. E, para evitar que isso aconteça, esteja sempre cercado de bons profissionais, ok?

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