Em meio a inúmeras opções de investimento disponíveis no mercado, os fundos imobiliários estão entre as alternativas que mais chamam a atenção, por uma série de aspectos. Com isso, eles costumam estar no topo da lista de quem está à procura de formas de diversificar suas aplicações e dar mais dinamismo para a sua carteira. Esse é o seu caso? Ou você não sabe como investir em fundos imobiliários?
Seja qual for sua situação, este artigo vai servir como um passo a passo completo com tudo aquilo que você precisa ter em mente para investir em fundos imobiliários com tranquilidade e sem surpresas desagradáveis. Vamos passar pelo que deve ser considerado na escolha do investimento e ir até os custos e riscos envolvidos, entre outros pontos essenciais. Boa leitura!
Escolha em qual tipo de fundo imobiliário investir
Antes de saber como escolher em qual fundo imobiliário aplicar, vale dar um passo atrás e entender melhor como esse tipo de investimento funciona. Como ele tem uma dinâmica um pouco diferente de outras aplicações mais populares, esse cuidado é fundamental para não gerar confusões.
Os fundos imobiliários, também conhecidos como FIIs, são uma forma de investimento no qual um grupo de interessados se reúne para unir recursos financeiros e investi-los em ativos vinculados ao mercado de imóveis. Na prática, eles são um tipo de fundo de investimento. Com isso, todo o dinheiro aplicado em um fundo imobiliário fica na responsabilidade de um grupo de gestores, remunerados para decidir onde o dinheiro acumulado será aplicado, de acordo com uma estratégia pré-definida.
Todo o dinheiro investido em um fundo é convertido em cotas, A partir disso, a rentabilidade obtida por meio desses investimentos é distribuída entre todos daqueles que fizeram aportes financeiros na composição do fundo e, por consequência, tenham alguma dessas cotas. Outra forma de lucrar com o investimento em fundos imobiliários é por meio da valorização e revenda das cotas, de maneira similar ao que é realizado com ações.
Fundos de investimento podem aplicar seus recursos nos mais diversos ativos. Os fundos de renda fixa, por exemplo, concentram a maior parte do dinheiro em aplicações dessa classe. Contudo, como mencionamos, um FII se caracteriza por investir em empreendimentos imobiliários ou aplicações atreladas ao mercado de imóveis.
Com essa dinâmica, existem alguns tipos de fundo imobiliário. Os fundos de tijolo e os fundos de papel são os mais conhecidos, mas há também os fundos de fundos e os híbridos. Explicamos as diferenças entre eles nos tópicos abaixo.
Fundo imobiliário de papel
O nome não significa que os fundos imobiliários de papel sejam mais frágeis ou menos seguros para quem coloca seu dinheiro. Na verdade, eles recebem esse nome por concentrarem os recursos sobretudo em títulos (ou seja, papéis) atrelados ao mercado imobiliário e não em imóveis em si.
Com isso, eles investem em letras de crédito imobiliário, certificados de recebíveis e letras hipotecárias, entre outras opções de títulos lastreados em propriedades imobiliárias. Assim, o dinheiro aplicado é utilizado para financiar o desenvolvimento do mercado imobiliário e, em troca, os investidores recebem parte dos retornos obtidos.
Fundos imobiliários de tijolo
Os fundos imobiliários de tijolo também têm um nome autoexplicativo. Essa opção foca os recursos disponíveis diretamente em propriedades imobiliárias. Desse modo, o dinheiro pode ser utilizado para comprar ou mesmo construir imóveis e com isso lucrar com a venda, locação ou administração dos prédios.
Pode acontecer, por exemplo, de um fundo de investimento ser o proprietário e o administrador de um shopping center ou de uma série de galpões logísticos. Nessas possibilidades, os investidores recebem periodicamente parte dos aluguéis como retorno pela aplicação feita.
Fundos de fundos
Os fundos de fundos se aproximam mais da lógica dos fundos de papel. Entretanto, o dinheiro não é investido em títulos atrelados ao mercado imobiliário e sim em cotas de outros fundos. Dessa forma, os responsáveis pela gestão podem lançar mão de estratégias que combinem diferentes perfis de fundo, permitindo uma rentabilidade melhor.
Fundos híbridos
Por fim, temos os fundos híbridos, que podem pegar um pouco de tudo dos fundos que mencionamos acima para criar uma estratégia que permita tirar proveito do que de melhor cada um deles tem a oferecer e mitigar os riscos por meio da diversificação.
A partir das diferentes opções de fundo, vale avaliar as condições de mercado para decidir qual a opção mais interessante para você. Uma economia aquecida, por exemplo, favorece a locação de imóveis comerciais, o que pode trazer vantagens para fundos de tijolo.
Por outro lado, cenários de juros elevados podem ser vantajosos para fundos de papel, garantindo um retorno maior, uma vez que muitos dos títulos procurados pelos gestores desses FIIs têm retorno atrelado a esse indicador econômico.
Outros aspectos que devem ser considerados são os históricos do fundo, já que isso fornece um bom indicador sobre sua solidez e estabilidade e quais são as regras de liquidez (ou seja, como e quando é possível sacar o dinheiro investido).
Entenda qual o seu perfil e seus objetivos de investimento
De qualquer maneira, diferentes análises de mercado e do cenário econômico tem pouco valor se você não entender o seu perfil de investidor. Isso porque, esse aspecto retrata a maneira como você lida com o dinheiro e com as aplicações financeiras. Além disso, seus objetivos de investimento de curto, médio e longo prazo também precisam entrar na equação.
Em linhas gerais, o perfil de investidor é composto por um conjunto de características e expectativas em relação aos diferentes investimentos disponíveis no mercado. A partir de uma série de variáveis, é possível identificar quais são os melhores investimentos para cada pessoa. Entender mais sobre o perfil de investidor ajuda a romper com a ideia de que há investimentos necessariamente "bons" ou "ruins. O que há, na verdade, são aplicações alinhadas a determinados perfis, enquanto outras não são tão indicadas para esse mesmo tipo de pessoa.
Para chegar ao seu perfil de investidor é necessário responder a uma série de perguntas. Não por menos, é comum que instituições financeiras submetam questionários aos novos clientes, com o intuito de traçar esse perfil e com isso oferecer recomendações com mais chance de sucesso. No entanto, com duas diretrizes básicas é possível ter uma boa noção sobre qual seu perfil de investidor. Primeiro, considere qual a sua tolerância ao risco e a possíveis perdas. Quando maior for sua aversão a essas possibilidades, mais conservador é o seu perfil, certo?
No sentido oposto, se correr determinados riscos não é um problema para você, desde que possibilite retornos melhores, seu perfil será considerado mais arrojado. No meio do caminho entre esses dois polos, temos os perfis moderados, que se concentram em equilibrar uma rentabilidade maior com riscos mais controlados.
Junto a essa avaliação sobre sua tolerância ao risco, considere também quais são seus objetivos financeiros. Tal análise também fornece pistas preciosas para entender o seu perfil de investidor. Nesse sentido, quem está procurando apenas uma forma de investir o dinheiro que poupou para manter uma reserva de emergência talvez se saía melhor com uma opção de fundo mais conservadora. O mesmo vale para quem está economizando para comprar uma casa, um carro ou para o futuro dos filhos.
Aqueles que já têm um patrimônio consolidado e querem expandi-lo, podem sair ganhando ao optar por alternativas um pouco mais arrojadas, com mais ganhos, ainda que isso signifique correr riscos maiores. Felizmente o mercado de fundos imobiliários é diversificado. Com isso, ele consegue atender diferentes perfis de investidor, dos mais conservadores aos mais arrojados.
Procure uma corretora de valores
Os fundos ao qual você terá acesso depende da corretora de valores escolhida. Esse, aliás, é um passo essencial para investir nessa opção, uma vez que essas instituições funcionam como intermediárias entre os fundos e os investidores.
Para não ter problemas é indispensável escolher uma corretora de valores de confiança. Portanto, antes de qualquer aplicação, avalie a reputação da empresa, pesquise se ela está autorizada a atuar no mercado por meio do cadastro da Comissão de Valores Imobiliários (CVM), confira as qualificações dos profissionais e certifique-se da disponibilidade e agilidade do atendimento.
Não se esqueça de conferir os tipos de investimento que cada corretora oferece e qual o patamar mínimo exigido para cada opção. Diferente do que acontecia até um tempo atrás, é possível investir em fundos imobiliários com pouco dinheiro: alguns deles permitem aportes iniciais a partir de R$ 100,00. No mais, é preciso contabilizar as taxas cobradas, assunto do qual falaremos mais adiante.
Com a corretora escolhida, será preciso abrir uma conta na instituição. Isso envolve a apresentação de dados pessoais e bancários e costuma ser bastante simples. É possível encontrar empresas em que todo o processo é feito pela internet, em poucos minutos. A partir do momento em que a conta estiver aberta, será possível depositar dinheiro nela, por meio de transferência bancária. Com o dinheiro na conta, já será possível investir nos fundos imobiliários escolhidos.
Esteja ciente dos custos envolvidos
Como prometido, vamos falar agora das taxas e de outros custos envolvidos nos investimentos imobiliários. Isso é importante não só para entender as cobranças, como também para evitar que elas comprometam sua rentabilidade líquida (ou seja, os rendimentos obtidos após todos os descontos). Para facilitar, vamos dividir os custos entre taxas e tributos.
Taxas
Para investir em fundos imobiliários você precisará arcar com diferentes, como as de administração, corretagem e, eventualmente, taxas de performance
A taxa de administração remunera a gestão do fundo pelo trabalho da alocação dos recursos investidos. A de corretagem, por sua vez, se refere ao valor cobrado pela corretora para intermediar a sua aplicação. Com uma boa pesquisa, é possível encontrar corretoras que isentam os clientes dessa cobrança, em determinadas circunstâncias.
Por fim, se as regras de gestão do fundo estipularem, será cobrada uma taxa de performance sempre que o retorno obtido superar determinado nível. Esse valor funciona como um reconhecimento pela boa gestão do fundo.
Impostos
Investidores de fundos imobiliários estão sujeitos a dois impostos. O Imposto Sobre Operação Financeiras (IOF) e o Imposto de Renda (IR). Contudo, algumas condições podem garantir a isenção das cobranças
Para fugir do IOF é bem simples: basta manter o investimento por no mínimo 30 dias. Após esse período, todo o saque de recursos será isento desse imposto.
Em várias circunstâncias, os FIIs também são isentos da cobrança do imposto de renda, inclusive sobre o rendimento. Porém, para isso os retornos devem ser provenientes dos rendimentos distribuídos pelo fundo. Se o ganho for obtido com a valorização da cota e posterior revenda, o rendimento será tributado.
Nesses casos, a alíquota é de 20% sobre o retorno obtido . A cobrança é apurada mensalmente e deve ser quitada até o final do mês seguinte, por meio de uma DARF, espécie de boleto para recolhimento de impostos. Caso o investidor tenha tido prejuízos com as cotas dos fundos no período, eles poderão ser informados para abatimento do imposto devido.
Tenha em mente quais são os riscos
Assim como qualquer outro investimento, os fundos imobiliários têm riscos, que devem ser considerados independentemente do seu perfil de investidor, do qual falamos anteriormente.
Por isso, considere que os fundos imobiliários estão suscetíveis a muitos dos riscos que os imóveis também estão. É comum, por exemplo, que eles se desvalorizem por condições do mercado, fazendo com quem tenha uma cota num FII tenha prejuízo, tanto pela redução da sua cotação quanto dos rendimentos distribuídos.
Outro risco é ter que lidar com imóveis vazios, que não geram nenhuma remuneração e podem fazer com que o preço médio dos aluguéis praticados no mercado caiam. Paralelamente, a deterioração do cenário econômico pode fazer com que mesmo os inquilinos atuais não consigam arcar com os contratos já fechados, elevando a inadimplência e reduzindo os retornos.
Seja como for, saber como investir em fundos imobiliários, dá ao investidor a chance de contar com uma aplicação que é um instrumento de diversificação interessante. Isso porque esse tipo de investimento oferece proteção contra a inflação, tem burocracia reduzida, garante isenção de IR em algumas situações, exige investimento inicial baixo e apresenta boa liquidez na maioria dos casos. Porém, antes de qualquer investimento não se esqueça de fazer uma análise cuidadosa da viabilidade.
Quer começar a investir, mas as dívidas não deixam? Veja outro artigo aqui do blog, que atitudes você deve ter para mudar essa situação!
