Vender ou comprar um imóvel exige planejamento e cuidado com as formalidades impostas pela lei, mas nem todas as pessoas estão familiarizadas com os termos do mundo imobiliário. Por exemplo, você sabe o que é averbação de imóvel? Certamente, só de ler essa palavra já parece que é algo muito complexo ou que implica lidar com questões burocráticas, concorda?
Embora o nome assuste um pouco, é fundamental conhecer alguns aspectos sobre a averbação para que você possa encará-la com mais propriedade no assunto. Afinal, conhecer esse e os principais termos, assim como o que eles significam, é essencial para compreender o que está sendo feito.
No entanto, também é importante que, durante o processo — tanto da compra quanto da venda do imóvel —, você seja assessorado por um profissional de confiança. Considerando esses aspectos, neste post vamos explicar o que é averbação de imóvel, em quais situações ela deve ser feita, os custos envolvidos e a sua importância.
Deseja saber mais sobre a averbação de imóvel? Acompanhe a leitura!
O que é averbação de imóvel?
Para entender melhor o que é averbação de imóvel e qual é a sua importância, é necessário conhecer o significado desse e de outros dois termos essenciais nas transações imobiliárias. Abaixo, explicamos um pouco sobre cada um deles.
Averbação de imóvel
A averbação é o ato de informar todas as alterações realizadas no imóvel e também na condição dos proprietários. Reformas, contrato de locação e até mesmo mudanças no estado civil dos donos são questões que devem ser indicadas por meio da averbação.
Elas devem ser anotadas na matrícula do imóvel para que as pessoas tenham acesso ao histórico do bem, caso seja preciso. Quando é necessário fazer uma averbação? Sempre que houver alguma modificação em que o procedimento é exigido por lei, como vamos explicar no próximo tópico.
Então, podemos afirmar que a averbação de uma propriedade é um procedimento feito, por meios jurídicos, para garantir total segurança ao dono no registro do bem, comprovando possíveis mudanças, escrituras e demais tipos de validações relevantes à habitação, além, é claro, de proporcionar uma valorização ao bem.
Matrícula
Como as averbações são anotadas na matrícula, também vale a pena esclarecer o significado dela. Todo imóvel tem uma única matrícula (registro). Esse é o documento que reúne todas as informações sobre o bem, como área construída, localização, proprietários, entre outros dados.
É preciso constar nesse documento os atos que transmitem a propriedade, como escritura de compra e venda, doação, herança, bem como os que constituem ônus — casos de hipoteca, penhora e alienação fiduciária.
Escritura pública
Você conhece alguém que já comprou ou vendeu um imóvel com o famoso contrato de gaveta? Quem faz isso corre o risco de perder a casa e todo o dinheiro investido.
Exceto para os contratos particulares que contêm alienação fiduciária do imóvel, decorrentes de financiamentos bancários ou de administradoras de consórcios, a propriedade é estabelecida e oponível a terceiros apenas quando existe a escritura pública, que deve estar devidamente registrada na matrícula.
Em quais situações a averbação deve ser feita?
Agora que você já sabe o que é averbação, possivelmente está se perguntando quais são as situações em que ela deve ser feita, certo? De fato, todos os casos estão apresentados no art. 167, inc. II da Lei de Registros Públicos, em que estão enumerados 32 fatos que precisam ser averbados.
Abaixo, confira a lista com os principais deles:
- das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento;
- por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais;
- da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;
- da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas;
- das cédulas hipotecárias;
- da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis;
- das sentenças de separação de dote;
- do restabelecimento da sociedade conjugal;
- das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso;
- das decisões, dos recursos e dos seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados;
- das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro;
- da rerratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros;
- do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência;
- da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia.
Para que você consiga compreender melhor essas situações, vamos apresentar alguns exemplos. Imagine que você comprou o seu imóvel sozinho, mas depois casou-se e decidiu optar por uma comunhão total de bens — ou seja, tanto os seus bens atuais quanto futuros, assim como do parceiro, serão considerados do casal.
Dessa maneira, será necessário fazer uma averbação do imóvel para incluir essa nova informação, já que apartamento ou casa são considerados bens. O mesmo vale se for feita uma alteração do nome após o casamento, se ocorreu um divórcio ou qualquer outro caso em que o registro do proprietário (ou proprietários) for alterado.
Sentenças judiciais que envolvam os donos ou o próprio imóvel também devem ser averbadas. Aliás, se você planeja comprar um apartamento para obter uma renda extra por meio do aluguel, saiba que o contrato de locação é uma das mudanças que exigem a averbação. O mesmo vale para reformas ou mudanças de numeração, inclusive se forem feitas no prédio inteiro.
Quais são os documentos necessários?
A documentação vai depender do tipo de averbação que será feita, por isso é importante ir até o Cartório de Registro de Imóveis e perguntar todos os documentos e as taxas que precisam ser entregues, assim você facilita o trabalho e não perde tempo.
Como para cada tipo de averbação são necessários documentos diferentes, trouxemos alguns exemplos:
- construção: se foi realizada uma construção em um terreno, é preciso apresentar o projeto aprovado pela prefeitura e o habite-se (ou seja, o alvará liberado pela prefeitura que afirma que o projeto foi aprovado para construção);
- casamento: quando alguém se casa, é preciso levar todos os documentos do casamento, como a certidão, e a documentação pessoal das duas pessoas;
- demolição: não se pode derrubar uma propriedade de qualquer modo — antes de tudo, é necessário ir até a prefeitura, pedir um alvará de demolição e demolir o bem apenas quando a ação for liberada. Em seguida, é preciso pedir uma vistoria para a prefeitura, a fim de investigar se está tudo em conformidade. Finalmente, a prefeitura vai liberar o documento que comprova que está tudo certo. Então essa documentação terá que ser apresentada no cartório para realizar a averbação do bem, agora sem a construção.
Bom, independentemente do tipo de registro que vai ser formalizado, há alguns documentos que precisam ser levados ao cartório para realizar a averbação. Veja quais são:
- RG e CPF;
- Habite-se: o documento emitido pela prefeitura local que comprova que a propriedade pode ser habitada;
- Certidão de Nascimento ou de Casamento;
- Certidão Negativa de Débito: esse documento é obrigatório em propriedades que tenham mais de 70 m² e é exigida no INSS;
- Certidão de Conclusão de Obra: documento emitido pela prefeitura local que mostra a metragem e a numeração do bem.
Quanto tempo demora o processo?
Bom, esse é um processo que leva aproximadamente 30 dias para ser finalizado. Porém, é importante ter em mente que isso vai acontecer se não surgirem problemas no meio do caminho, seja com a documentação, seja com outros fatores. Isso porque, às vezes, acaba sendo necessário conseguir aprovação de outros órgãos públicos, como a prefeitura da cidade, ou ainda a apresentação de laudos técnicos.
Caso não haja problemas, o cartório vai conduzir o caso, analisando as pendências e verificando o que terá que ser apresentado — ou seja, toda a documentação que precisa ser acrescentada ou então alterada.
Como fazer a averbação do seu imóvel?
A primeira grande dúvida das pessoas é o que é averbação de imóvel. Já a segunda é sobre como efetivamente fazer esse tipo de documento. Em geral, depois de adquirir um imóvel, é preciso lavrar a escritura de compra e venda. Isso é válido especialmente se a propriedade já for usada e passar de um proprietário para outro.
Dirija-se ao Registro de Imóveis
Para tal, é necessário ir até o cartório de imóveis da sua cidade e seguir as orientações para concluir o processo. A documentação, tanto do imóvel quanto das pessoas envolvidas, deve estar em dia. O procedimento para a averbação de imóvel também não é algo muito complicado.
Basta descobrir o cartório de registro de imóveis do seu bem e, em seguida, ir até ele e conversar com um funcionário a respeito da alteração que você pretende realizar.
Apresente os documentos obrigatórios
Como mostramos, para cada situação, são exigidos documentos diferentes. No caso de uma construção, por exemplo, é necessário levar a certidão de valor venal — isto é, o quanto o Poder Público estima que o seu imóvel vale —, a certidão negativa de débitos com a Receita Federal e o INSS, além do Habite-se, um documento emitido pela Prefeitura após a finalização da obra.
Faça o protocolo do título
Conforme comentamos, se todos os documentos estiverem corretos, o processo de averbação dura em média 30 dias, contados a partir da data de protocolo do título. É importante que você considere esse tempo de espera para fazer a sua programação de compra ou venda.
Qual é o valor da averbação do imóvel?
Ciente de o que é averbação, saiba ainda que esse documento envolve certos custos, que variam conforme os seguintes critérios:
- se a averbação será feita com valor declarado — caso de compra e venda, construção ou demolição do imóvel, entre outras situações;
- se será feita sem valor declarado — caso de alterações no estado civil dos proprietários, questões relacionadas à herança ou mudanças no nome da rua, por exemplo.
O ideal, no entanto, é sempre verificar essas informações com o cartório responsável, para que um profissional possa avaliar a sua situação e informar o preço correto. Se possível, uma boa dica também é contar com um advogado especializado no assunto ou alguém de confiança que conheça mais sobre o processo.
Vale lembrar, também, que com o consórcio de imóveis você pode utilizar até 10% do valor da sua carta de crédito para custear as despesas referentes à compra de um bem, como transferência de propriedade, seguros, taxas cartorárias e tributos.
Por que é necessário fazer a averbação do imóvel?
Para que o seu imóvel esteja regularizado, é importante manter toda a documentação em dia, pois somente assim a sua propriedade estará garantida. Como dissemos, o contrato de compra e venda não é suficiente: a escritura pública e todas as outras formalidades exigidas pela lei também são necessárias. A seguir, veja algumas razões para manter as averbações em dia!
Garante a segurança
Manter a matrícula do seu imóvel atualizada é uma forma de garantir a segurança e a valorização do seu bem. Uma compra ou venda não pode ser realizada se as averbações não tiverem sido feitas. Assim, se você adquirir uma casa e não fizer a devida averbação de transferência, você não será considerado o dono oficial pelo legislador.
Permite o acesso às informações
Quando todas as averbações estão em dia, você tem acesso às informações completas de um imóvel usado, por exemplo. Assim, é possível saber quais foram os antigos e os novos proprietários, o estado civil de cada um deles e até mesmo se a propriedade está com alguma pendência na justiça ou serve como garantia do pagamento de dívidas.
Protege o direito de locador e locatário
É importante ressaltar que a averbação ainda é algo fundamental para quem for alugar uma casa ou apartamento. Conforme estipulado pela Lei do Inquilinato, se o contrato de locação não estiver averbado e o imóvel for alienado, o locatário fica obrigado a desocupá-lo em até 90 dias.
Por outro lado, se o processo de averbação tiver sido concluído, quem alugou o imóvel tem a garantia de permanecer na moradia por tempo determinado pelo contrato.
Mantém a valorização do imóvel
Quem compra uma casa ou um apartamento espera que o bem valorize ao longo do tempo, certo? Mesmo que nem sempre seja possível saber como os fatores vão influenciar na valorização de imóveis, uma coisa é certa: para que isso seja viável, é imprescindível manter todas as averbações atualizadas.
Caso contrário, a atratividade e o preço do imóvel podem ser comprometidos se os registros não estiverem em dia. Esse é um risco que ninguém quer correr.
Viabiliza o processo de compra e venda
Seja por meio de financiamento ou consórcio de imóveis, você precisa ter em mãos toda a documentação da propriedade para conseguir obter o crédito necessário para a compra. Obviamente, as averbações fazem parte do conjunto de documentos exigidos.
Isso significa que todas as informações relativas ao imóvel e aos seus donos devem constar de maneira correta na matrícula. Sem isso, o bem é considerado irregular e o processo de compra ou venda pode acabar sendo interrompido.
Portanto, por mais que, inicialmente, pareça que tais formalidades sejam apenas mais um gasto, elas fazem parte do investimento. Ou seja, isso garante mais segurança nas transações, mantém o imóvel valorizado e ainda viabiliza o processo de compra e venda.
Atendimento às normas vigentes
Aliás, economizar nas taxas do cartório pode sair muito mais caro no futuro, sem contar a dor de cabeça que você terá para solucionar o problema.
Logo, não deixe de realizar a averbação do imóvel. Lembre-se de consultar a lei para conferir as alterações que precisam ser informadas, como a mudança de estado civil, a realização de reformas e a locação.
Tenha em mente ainda que certos documentos serão solicitados e que, dependendo da localização do imóvel, as taxas para emiti-los podem variar. Se for necessário, use parte da sua carta de crédito para cobrir os valores da documentação.
Quais são os tipos de averbação de imóvel?
Há vários tipos de averbação de imóveis que podem ser feitas para deixar os documentos em dia. O procedimento leva um tempo para ser concluído após a geração do protocolo. No cartório é possível obter informações sobre esse processo, mas se você quiser obter detalhes, leia os tópicos a seguir!
Logradouro
Na matrícula do imóvel, pode ser averbado o logradouro conforme a declaração fornecida pela Prefeitura Municipal. O nome das ruas deve ser atualizado de acordo com a lei que tratou sobre a alteração da nomenclatura. Basta preencher um requerimento para pedir a realização da mudança no Registro de Imóveis da sua região.
Confrontação
As informações de confrontação também precisam ser averbadas na matrícula imobiliária. Os dados dos confrontantes devem ser especificados em um requerimento no qual deverá constar a solicitação de atualização. O município precisa manter essas informações em dia para a cobrança dos impostos municipais.
Cadastro municipal
O proprietário do imóvel pode requerer a averbação de informações no cadastro municipal. A prefeitura de cada cidade pode fornecer uma declaração com o número da matrícula do imóvel e do seu respectivo cadastro. Você conseguirá averbar dados sobre casamento com a apresentação da certidão ou da sua cópia autenticada.
Também podem ser averbados no cadastro municipal a certidão de conclusão de obra, o habite-se da prefeitura, o valor venal, a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) registrada no CREA ou CAU, as assinaturas do engenheiro e do proprietário do bem, a planta do imóvel, a declaração da empresa de abastecimento de água e a Certidão Negativa de Débitos do INSS.
Cancelamento de usufruto
A averbação do cancelamento de usufruto é realizada mediante a apresentação de um requerimento do proprietário ou interessado com firma reconhecida, guia original do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), escritura de renúncia de usufruto e documento original ou cópia autenticada da certidão de óbito do antigo proprietário.
Demolição, separação ou divórcio
É necessário averbar ainda a ocorrência de demolição de edificações por meio do fornecimento do alvará e da certidão de demolição da prefeitura. O proprietário precisa assinar o requerimento e apresentá-lo no Cartório do Registro de Imóveis a CND do INSS. Para a averbação do divórcio, basta levar consigo a certidão atualizada de casamento, cuja validade é de 90 dias.
Desmembramento
Se você precisa averbar o desmembramento de um lote, separe a certidão de aprovação da prefeitura, ART com o comprovante de pagamento, o memorial descritivo das áreas que foram desdobradas, mapa assinado pelo engenheiro responsável e pelo proprietário, certidões descritas na Lei nº 6776/79 e um requerimento com assinatura e firma reconhecida.
Nos requerimentos devem constar o número da matrícula imobiliária, o tipo de solicitação, o número do CPF, a profissão, o endereço, a assinatura do proprietário e o seu estado civil. Caso seja casado, é importante informar a qualificação do cônjuge e apontar qual é o regime de casamento.
Construção
As construções realizadas em um terreno que não forem averbadas fazem com que essas edificações sejam consideradas inexistentes. Sem a averbação, constará apenas a existência do terreno na matrícula imobiliária. Esse imóvel infelizmente não poderá ser financiado e sofrerá desvalorização pela irregularidade. Para colocar os documentos em dia, averbe todas as mudanças realizadas no decorrer do tempo.
Hipoteca e Penhora
As hipotecas são alterações realizadas no registro do imóvel que informam se há financiamento bancário ou alienação fiduciária, por exemplo. Para retirar essas informações da matrícula imobiliária, é necessário solicitar a baixa no Cartório e a averbação da quitação total dos débitos. Já a penhora indica se há restrição judicial sobre o bem que garantirá o pagamento de uma dívida.
Preciso fazer averbação de imóvel financiado?
Com toda certeza, precisa. Quando o bem é financiado, ele sofre alienação fiduciária ou é hipotecado como uma garantia do empréstimo para o banco. Assim, quando o financiamento chega ao fim e é quitado, o banco autoriza a liberação ao assinar um documento. Nesse exato momento, é preciso ir até o Cartório de Registro de Imóveis para fazer a averbação do quitamento do financiamento.
Vale destacar que a averbação de uma propriedade financiada funciona do mesmo modo que todos os demais tipos de averbação. Ou seja, é preciso ir até o cartório levando em mãos todas as informações e documentos que deseja averbar e realizar o procedimento normalmente.
Agora que você entendeu bem o que é averbação, aproveite para conhecer as nossas dicas para saber se o valor do bem está de acordo com o mercado, algo fundamental para quem pretende comprar o primeiro imóvel. Não perca tempo e confira!
Bom, como você pôde ver, é necessário realizar as averbações para que o registro da sua propriedade fique sempre atualizado. Então, sempre que mudanças forem realizadas, como alteração de estado civil, troca de donos, benfeitorias e contratação de locação, a averbação se faz necessária.
Logo, não deixe de realizar a averbação do imóvel. Lembre-se de consultar a lei para conferir as alterações que precisam ser informadas, como a mudança de estado civil, a realização de reformas e locação.
Tenha em mente ainda que certos documentos serão solicitados e que, dependendo da localização do imóvel, as taxas para emiti-los podem variar. Se for necessário, use parte da sua carta de crédito para cobrir os valores da documentação.
Agora que você entendeu bem o que é averbação de imóvel, aproveite para conhecer as nossas dicas para saber se o valor do bem está de acordo com o mercado, algo fundamental para quem pretende comprar o primeiro imóvel. Não perca tempo e confira!
